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Immobilien:In manchen Regionen gibt es Anzeichen einer Überhitzung

Deshalb haben die IW-Forscher ein zweites Modell durchgerechnet: Darin nutzt der Käufer seine Ersparnis gegenüber der Miete, um den Kredit zu tilgen. Nach zehn Jahren braucht er eine Anschlussfinanzierung, um insgesamt nach 35 Jahren schuldenfrei zu sein. Das Ergebnis: In Städten wie Berlin, Frankfurt oder Stuttgart geht die Rechnung noch auf, selbst wenn die Zinsen in der Zwischenzeit auf mehr als 3,5 Prozent steigen sollten. In München dagegen müssten die Zinsen weiter sinken, von aktuell 1,5 auf 0,8 Prozent, damit ein Käufer wirklich günstiger wegkommt als ein Mieter. Ein unrealistisches Szenario.

Das bedeutet: Der Immobilienmarkt im Süden Bayerns könnte bereits überhitzt sein. "Ein Zinsschock könnte dort tatsächlich etwas verändern", sagt IW-Ökonom Voigtländer. Es sei zwar nicht unattraktiv, in München und Umgebung ein Eigenheim zu kaufen. Doch sei dort Kaufen (einschließlich der Tilgung) mittlerweile teurer als Mieten.

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Die Hürden zum Eigenheim sind hoch

Bundesweit gibt Voigtländer hingegen Entwarnung: "Es ist unwahrscheinlich, dass wir in eine spekulative Blase hereinschlittern", sagt er. Eine Blase hätte immer auch ein psychologisches Moment: Viele Menschen würden kaufen, nur weil sie auf noch höhere Preise in der Zukunft spekulieren - und mit Gewinn verkaufen wollen. Doch die Kaufneigung in Deutschland hat laut den Forschen in den vergangenen Jahren kaum zugenommen.

Zwar wird etwa bei der Suchmaschine Google der Begriff "Wohnung kaufen" mittlerweile doppelt so oft eingegeben wie noch vor fünf Jahren. Doch für den Begriff "Wohnung mieten" ist die Zahl der Suchanfragen genauso stark gestiegen. Auch auf der Online-Plattform Immobilienscout 24 ist der Anteil der Kaufgesuche (gegenüber den Mietanfragen) in den vergangenen Jahren nur geringfügig gestiegen, von 18 auf 20 Prozent. "Es gibt keine eindeutige Hinwendung zum Kaufen", sagt Voigtländer. Schließlich seien die Hürden zum Eigenheim hoch: Die meisten Banken verlangen immerhin 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Zudem sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten hierzulande höher als in anderen Ländern.

Dass die Kosten für die eigene Immobilie noch immer niedriger sind als die Mieten, wertet Voigtländer als gutes Zeichen. In Ländern wie Irland oder den USA, wo vor knapp zehn Jahren Immobilienblasen platzten, war Wohneigentum nämlich deutlich teurer als das Leben zur Miete - selbst wenn Schuldner überhaupt nicht tilgten. Solange das Verhältnis andersherum ist, drohe kein Preiseinbruch, sagt Voigtländer. Vielmehr könnten Immobilien hierzulande noch ein bisschen teurer werden.