Immobilien Von wegen Miet-Abzocke

Altbauwohnungen in Hamburg.

(Foto: Marcus Brandt/picture alliance/dpa)
  • Etwa 60 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland werden von Privatleuten vermietet.
  • Im Vergleich zu großen Wohnkonzernen scheinen sie zurückhaltender zu sein, wenn es darum geht, Mieten schnell und kräftig zu erhöhen.
  • Gründe gibt es mehrere: Manche Privatvermieter kennen die Rechtslage nicht so genau, andere wollen ein gutes Verhältnis mit dem Mieter nicht gefährden.
Von Thomas Öchsner

Die kurioseste Geschichte, die Helga Schmidt, 75, mit einem Mieter erlebt hat, handelt von einer dreckigen Badewanne. "Die ist ja schwarz", beschwerte sich der Mieter bei ihr und verlangte nach einer neuen Wanne. Schmidt antwortete, ob sie zum Putzen vorbeikommen solle, empfahl ihm ein gutes Scheuermittel - und hörte nie mehr von der schwarzen Wanne.

Die Rentnerin, die ihren richtigen Namen nicht in der Zeitung lesen will, vermietet seit mehr als 30 Jahren Wohnungen in München, derzeit noch eine Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Perlach, knapp 60 Quadratmeter mit Balkon und Wintergarten für 790 Euro kalt. Der SZ-Redaktion hatte sie geschrieben, sie und ihr Mann hätten als Vermieter immer etwas weniger Miete als möglich verlangt, "denn was nützt es, wenn auf dem Mietvertrag eine tolle Summe steht und der Mieter oder die Mieterin nicht zahlen kann".

Schmidt zählt zu den knapp vier Millionen privaten Haus- und Wohnungseigentümern mit etwa 15 Millionen Wohnungen in Deutschland. Sie vermieten fast 60 Prozent der 21 Millionen Mietwohnungen und sind nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) die mit Abstand größte Vermietergruppe. Doch wenn es darum geht, Mieten schnell und kräftig zu erhöhen, scheinen viele private Vermieter zumindest im Vergleich zu großen Wohnungsunternehmen eher zurückhaltend zu sein.

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Das sagen die Eigentümer jedenfalls von sich selbst, wie eine neue Umfrage ihres Verbands, Haus und Grund Deutschland, zeigt: Demnach erhöht knapp ein Viertel der privaten Vermieter die Miete nur bei einem Mieterwechsel. Fast jeder fünfte Mieter hat seit mehr als zehn Jahren keine Mieterhöhung erhalten. Und durchschnittlich liege die Nettokaltmiete bei nur 7,93 Euro pro Quadratmeter und damit sogar um knapp drei Prozent unter der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nun ist die Umfrage nicht repräsentativ. Sie beruht auf den Angaben von etwas mehr als 2000 privaten Vermietern mit insgesamt knapp 5800 Wohnungen in sieben Städten mit unterschiedlich starker Wohnungsnot (München, Düsseldorf, Gelsenkirchen, Kassel, Lübeck, Magdeburg, Osnabrück und Pirmasens). Deshalb sieht auch der Deutsche Mieterbund solche Umfragen mit Skepsis. Er verweist darauf, dass auch die großen Wohnungsunternehmen angeben, bei ihren Wohnungsbeständen unterhalb der Vergleichsmiete zu liegen - und irgendwer müsse für die rasanten Mieterhöhungen in den Städten ja verantwortlich sein. Aber andere Untersuchungen bestätigen zumindest, dass Vermiet-Amateure offensichtlich den Spielraum für Mieterhöhungen weniger konsequent nutzen.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung ermittelte bereits 2015: Privateigentümer mit Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erhöhten innerhalb von gut zwei Jahren nur in sieben Prozent der Fälle den Mietpreis. Selten pochen demnach private Vermieter auch auf Index- oder Staffelmietverträge, bei denen die Miete regelmäßig mit der Teuerungsrate oder schrittweise steigt. Die Münchner Vermieterin Helga Schmidt verwendet solche Verträge auch nicht. Sie sagt: "Laut Mietspiegel könnten wir mehr verlangen. Aber was haben wir davon, wenn wir 20 oder 30 Euro mehr kassieren? Wir müssen das versteuern, da bleibt gerade mal die Hälfte übrig, und unsere Mieterin muss das zahlen."

Aber denken alle so wie Frau Schmidt? "Es gibt nicht den privaten Vermieter", sagt Reiner Braun, Vorstandsmitglied beim Analysehaus Empirica. "Es gibt die Steueroptimierer, die eher versuchen rauszuholen, was rauszuholen ist, und ihr Objekt vielleicht auch wieder verkaufen, wenn sie merken, dass ihre Erträge sinken", sagt der Immobilienexperte. Vermieter, die zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus wohnen, in dem sie auch eine Wohnung vermieten, dürften hingegen an einem stetig guten Verhältnis zu den Mietern interessiert sein.

Die Hälfte der Kleinvermieter hat Einnahmen von weniger als 5000 Euro netto im Jahr

Hinzu kommt ein anderer menschlicher Aspekt: "Eine Privatperson macht sich beim Thema Mieterhöhungen mehr Gedanken", sagt Braun. "Man hat keine Routine damit, so einen Brief zu schreiben, kennt womöglich auch die Rechtslage nicht genau. Man kennt vielleicht die Mieter persönlich, weiß, dass sie nicht so viel verdienen, bekommt eher ein schlechtes Gewissen." Bei einem großen Unternehmen laufe eine Mieterhöhung hingegen automatisiert und viel anonymer ab. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) sieht dies ähnlich. Private Vermieter verzichteten häufig auf mögliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen, um häufige Mieterwechsel zu begrenzen und um ein gutes Verhältnis zum Mieter nicht zu gefährden, heißt es in einer Studie des IW über private Vermieter. Diese setzten dann aber darauf, bei einer Neuvermietung die Mieten an das Marktniveau anzupassen.

Höhere Miete haben die privaten Eigentümer laut IW vor allem in den Städten verlangt. Dort sind ihre Mieteinnahmen von 2005 bis 2015 um mehr als 37 Prozent gestiegen, deutlich mehr als in den ländlichen Regionen. Was dabei herausspringt, hat das Institut im Herbst 2017 ebenfalls untersucht. Demnach erzielt gut die Hälfte der Kleinvermieter Mieteinnahmen von weniger als 5000 Euro netto im Jahr - nach Abzug der Kosten fürs Instandhalten der Immobilie, aber vor Abzug von Steuern. Städtische Kleinvermieter kamen 2015 auf Mieteinkünfte von durchschnittlich mehr als 10 000 Euro. In den ländlichen Räumen waren es nicht ganz 6000 Euro. "Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist eher eine Ausnahme als die Regel", sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer, einer der Autoren der Studie.

Trotzdem gibt es laut IW große Unterschiede beim Einkommen. So lag 2015 das mittlere Haushaltseinkommen privater Kleinvermieter bei monatlich 3315 Euro netto. Das entsprechende Einkommen der übrigen privaten Haushalte ohne Mieteinkünfte betrug 2100 Euro. Die Münchner Vermieterin Helga Schmidt hat jedenfalls keine Geldsorgen. Sie wohnt mit ihrem Mann im eigenen Heim und verdient sich mit der Mietwohnung ein bisschen was dazu. Sie sagt: "Bei Vermietern und Mietern ist es wie überall im Leben. Es gibt solche und solche."

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