Immobilien: Überm Aldi ist noch Platz

Der Discounter will künftig Mietwohnungen auf oder an neue Filialen bauen. Die Zeit der flachen Handelsgebäude geht vorbei - zumindest in den deutschen Großstädten.

Sie prägen noch immer das Bild deutscher Städte und Dörfer: Noch vor zehn Jahren setzten Lebensmitteldiscounter wie Aldi oder Lidl beim Bau neuer Märkte auf das Prinzip Flachmann. Sie eröffneten breite, flache Märkte, vorzugsweise an den Ausfallstraßen. Die typischen, einstöckigen Filialen mit Satteldach stehen Hundertfach in ganz Deutschland. Doch zumindest in großen Städten geht die Zeit dieser Flachbauten zu Ende. Wer in diesen Tagen einen neuen Supermarkt in einem Ballungszentrum eröffnet, plant in den oberen Stockwerken auch Büros oder Wohnungen ein. Dass Discounter gewissermaßen zum Immobilienverwalter werden, liegt im Trend.

Dabei will nun auch die Handelskette Aldi Nord mitmachen. Der Discounter gab am Mittwoch bekannt, in das Geschäft mit der sogenannten Projektentwicklung einzusteigen. Bis 2030 will Aldi mindestens 20 neue Filialen in Berlin errichten, auf oder an denen Wohnungen entstehen sollen. Insgesamt will die Handelskette gut 2000 neue Wohnungen in der Hauptstadt schaffen. Die nötigen Grundstücke gehören Aldi teilweise schon seit Jahrzehnten. Das Unternehmen will die Wohnungen nach eigenen Angaben nicht verkaufen, sondern im Bestand halten und vermieten.

Mit dem Projekt folgt Aldi seinen Konkurrenten im Handel. Viele große Discounter und Supermärkte vermieten inzwischen Wohnungen. Sie folgen damit den Vorgaben der Städte und Gemeinden. Diese setzen verstärkt auf Verdichtung: Sie wollen, dass freie Flächen möglichst effektiv genutzt werden. Händler bauen deshalb in die Höhe und errichten mehrgeschossige Bauten, in die zwangsläufig viele verschiedene Mieter einziehen.

In Berlin geht es los. Auch Rewe und Edeka investieren in Immobilien

Die Branche reagiert damit auch auf die hohe Nachfrage nach Wohnungen. Großstädte wie Berlin sind in den vergangenen Jahren um einige Zehntausend Einwohner gewachsen, vor allem, weil junge Menschen für Studium oder Job in die Metropolen ziehen. Hinzu kommt die Zuwanderung aus dem Ausland. Gleichzeitig legen viele Investoren mehr Geld in Immobilien an, weil die Bauzinsen niedrig sind und festverzinste Anlagen kaum noch Rendite bringen. Daher reißen sich Projektentwickler um Baugrundstücke in den Städten.

"Die Situation in und um Berlin betrifft uns gleich in zweierlei Hinsicht", sagt Jörg Michalek, Chef der Aldi-Immobilienverwaltung. Die Handelskette wolle in der Hauptstadt expandieren. Es sei aber immer schwieriger, geeignete Standorte für neue Filialen zu finden. Außerdem verlangten Eigentümer heute in vielen Ballungszentren deutlich höhere Mieten für Erdgeschoss-Läden. "Natürlich möchten wir an möglichst hochfrequenten Lagen für unsere Kunden da sein", sagt Michalek. "Die Kombination von Aldi-Märkten und angeschlossenem Wohnraum ist deshalb eine konsequente und vor allem zukunftsorientierte Lösung."

Allerdings binden Investitionen wie die von Aldi Nord auch Kapital, das anderswo nicht zur Verfügung steht. Solche Argumente scheinen jedoch in den Hintergrund zu treten, wenn es darum geht, der Konkurrenz zuvorzukommen. "Teil der Strategie ist es, Standorte zu haben, die sonst an die Wettbewerber gehen", sagt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der Handelsberatung BBE in München. Die Vermietung von Wohnraum bietet für Discounter und Supermärkte den zusätzlichen Vorteil, nah am Kunden zu sein. Sie ziehen mit den Menschen zurück in die Städte und folgen damit dem Trend hin zur Verstädterung.

Auch ist es vielerorts günstiger zu kaufen, als hohe und steigende Mieten zu zahlen. Daher bauen alle großen Lebensmittelhändler derzeit ihre Immobilienbestände aus. Rewe etwa kaufte Anfang des Jahres sechs Fachmarkt-Zentren in West- und Süddeutschland; an jedem der Standorte ist Rewe selbst der Hauptmieter. Für die Kölner Handelskette sind Objekte mit Wohnraum zwar eine Ausnahme im Bestand. "Grundsätzlich ist es nicht Teil unserer Immobilien-Strategie, Wohnraum zu erwerben", sagt ein Sprecher. Dennoch sei Rewe bei seiner Expansionsstrategie auch offen für komplexere Standorte, die Wohnraum mit einschließen - vor allem in guten Stadtlagen.

Aldi-Konkurrent Lidl befasst sich nach eigenen Angaben "seit vielen Jahren" mit der Entwicklung von Wohnquartieren. In Berlin hat der Discounter bereits Filialen mit Wohnungen eröffnet. Weitere Kombinationen plant Lidl in Ballungsräumen. "Wir prüfen grundsätzlich jedes neue städtische Lidl-Grundstück, ob es sich für eine Überbauung mit Wohnungen eignet", sagt ein Sprecher. Auch Edeka bestätigt, dass die Kette vor allem in Metropolen verstärkt Immobilien entwickeln oder anmieten wolle, zu denen auch andere Mietobjekte gehören. "Das heißt aber nicht, dass wir diese Wohnungen im Bestand halten", sagt ein Sprecher.

Auf flachen Gebäuden können auch Hotelzimmer oder Büros entstehen

Aldi Nord will nun zunächst zwei Projekte in Neukölln und Lichtenberg umsetzen, wo 200 neue Wohnungen an und auf eigenen Märkten entstehen sollen. An weiteren 15 Standorten in Berlin plane die Handelskette bereits neue Kombinationen aus Filiale und Wohnungen. "Wir möchten aktiv bei der Nachverdichtung Berlins und beim ökologischen Stadtumbau unterstützen", sagt Michalek. Die Kombination aus neuen Wohnungen und Aldi-Märkten schaffe einen "Mehrwert für ganz Berlin". Dass solche Projekte nur in Städten wie Berlin funktionieren, wo mit großem Bevölkerungszuwachs gerechnet wird, darüber ist man sich in der Branche einig.

Die Schwesterkette Aldi Süd vermietet und verkauft schon "seit Längerem eine Reihe an Immobilien", sagt eine Sprecherin, etwa in Köln oder München. Und in der Universitätsstadt Tübingen hat Aldi Süd ein Studentenwohnheim auf eine Filiale aufgesetzt - mit voll möblierten Buden.