Immobilien Rente aus Stein

Geld für das eigene Haus bekommen und trotzdem drin wohnen bleiben, das kann sich für alte Menschen lohnen. Doch das Modell der Leibrente birgt auch einige Risiken. Für wen es infrage kommt.

Von Thomas Öchsner

Viele alte Menschen haben einen großen Wunsch. Sie wollen unbedingt in den eigenen vier Wänden bleiben. Noch einmal mit 70, 75 oder 80 Jahren umziehen macht ihnen Angst. Doch nicht jeder, der im Ruhestand in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus lebt, ist gleichzeitig gut bei Kasse. Die Rente ist womöglich knapp, und ein bisschen was vom Leben haben will man als alter Mensch ja auch noch. Was also tun? Wer seinen Lebensabend in der gewohnten Umgebung weiter verbringen will, kann das im Eigenheim ruhende tote Kapital zumindest teilweise in Geld umwandeln und sich eine Leibrente auszahlen lassen. Wie das geht, was dafür und was dagegen spricht - die wichtigsten Fragen und Antworten.

Was steckt hinter dem Modell Immobilien-Leibrente?

Man spricht auch von der "Rente aus Stein". Dabei verkauft der Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie seine Wohnung oder sein Haus. Der Käufer zahlt aber nicht direkt den Kaufpreis, sondern gewährt dem früheren Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht im geliebten Häuschen und eine lebenslange monatliche Zusatzrente. Der Verkäufer wird damit zum unkündbaren Bewohner, der auch für die laufenden Betriebskosten aufkommen muss. Der Vertrag wird notariell beurkundet. Wohnrecht und Leibrente werden an erster Stelle im Grundbuch abgesichert, also in dem öffentlichen Verzeichnis, in dem dargelegt ist, wer Eigentümer welcher Grundstücke ist.

Für wen kommt das Modell in Frage?

Nicht wenige ältere Menschen haben sich die eigene Immobilie mühsam erspart. Sie sind nun schuldenfrei, haben aber zu wenig Geld, das in den 70er- oder in den 80er-Jahren fertiggestellte Eigenheim zu renovieren. "Ist dann auch noch das Alterseinkommen gering, kann die Immobilien-Leibrente eine Lösung für das finanzielle Problem sein", sagt der Finanzmathematiker Werner Siepe. Der Experte für Altersvorsorge räumt aber ein, dass so ein Modell vor allem für alte Menschen in Frage komme, die keine Kinder als Erben haben - oder diesen, warum auch immer, nicht unbedingt etwas vererben wollen.

Wird diese Form der Leibrente beliebter? In anderen Ländern ist dieses Modell der Geldbeschaffung weit verbreitet. In den USA wird das "eat your brick" ("Iss deine Steine") genannt. Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen, ist überzeugt, dass auch in Deutschland immer mehr Senioren Interesse an solchen Verrentungsmodellen haben werden, nicht nur weil die Zahl der Alten steigen wird. "Es gibt sehr viele ältere Eigentümer, die jetzt feststellen, dass sie zu wenig für den Werterhalt ihrer Immobilie getan haben und für ihre vier Wände nicht mehr so viel bekommen, wie sie vielleicht gerne hätten. Also versuchen sie alles, um wenigstens bis zum Lebensende drin zu bleiben", sagt Schwarz.

Welche Anbieter gibt es?

Neben einigen kleineren Unternehmen und gemeinnützigen Anbietern (siehe kleinen Text) wirbt seit fünf Jahren die Deutsche Leibrenten AG um Kunden. Aufsichtsratschef der Gesellschaft ist Rolf Elgeti, früher Vorstandschef des Konzerns TAG Immobilien. Jeder Fünfte sei bereits offen für die Verrentung, heißt es bei dem Unternehmen. 2017 hat die Leibrenten AG nach eigenen Angaben 100 Immobilien für mehr als 300 Millionen Euro angekauft. Der durchschnittliche Immobilienwert: mehr als 300 000 Euro. Das Marktführer kooperiert mit Maklern und will sein Ankaufsvolumen 2018 mehr als verdoppeln. Kunden müssen aber mindestens 70 Jahre alt sein.

Wovon hängt die Höhe der Leibrente eigentlich ab?

Zunächst vor allem vom Wert der angebotenen Immobilie. Diese lässt die Leibrenten AG vom TÜV Süd bewerten. Experte Siepe rät, dieses Gutachten genau zu prüfen und gegebenenfalls mit anderen Bewertungen zu vergleichen.

Was spielt noch eine Rolle?

Das Alter der Eigentümer. Dabei gelten zwei Grundregeln: Je älter die Senioren bei Vertragsabschluss, desto höher ist die Rentenzahlung. Je länger aber die Lebenserwartung, desto geringer fällt die Leibrente aus. Dabei wird zwischen Frauen und Männern unterschieden, weil Frauen statistisch gesehen im Durchschnitt drei bis vier Jahre länger leben. Geht es um eine Leibrente für ein Ehepaar, wird deshalb auch die längere Lebenserwartung der Frau unterstellt. Positiv bewertet Siepe, dass die Leibrenten AG mit den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes und nicht mit denen der privaten Rentenversicherer rechnet, die eine bis zu fünf Jahre längere Lebenserwartung zu Grunde legen.

Welche Leibrenten sind zu erwarten?

Beispiel eins: Eine Ehepaar im Alter von 75 Jahren verfügt über eine Eigentumswohnung im Wert von 250 000 Euro im städtischen Umfeld. Das Paar erhält von der Leibrenten AG eine monatliche Rente von 650 Euro. Dabei wird das Wohnrecht mit monatlich 800 Euro berechnet. Das ist quasi die fiktive, aber nicht zu zahlende Miete. Ohne diese läge die Leibrente bei 1450 Euro. Beispiel zwei: Der Wert des Eigenheims einer alleinstehenden Frau mit 78 wird auf 350 000 Euro geschätzt. Die Seniorin lässt sich 35 000 Euro einmalig auszahlen, um zum Beispiel Restschulden zu begleichen oder Geld für Kreuzfahrten zu haben. Die monatliche Leibrente und das Wohnrecht betragen jeweils 1120 Euro, macht zusammen 2340 Euro. "Die Leibrente mag auf den ersten Blick vielleicht niedrig aussehen. Man muss aber berücksichtigen, dass das Unternehmen für die Instandhaltung der Immobilie aufkommt", sagt Siepe.

Wer profitiert am meisten?

Es geht um eine Art Wette auf den Tod. Stirbt der frühere Hauseigentümer früh, etwa nach zwei, drei Jahren, hat sie oder er nicht viel von der Leibrente und zahlt im Prinzip drauf. Wird der Verkäufer weit über 90 Jahre, ist das ein gutes Geschäft. So oder so, ist die Leibrente jedoch selbst im Fall des frühen Ablebens für fünf Jahre garantiert. Auf Wunsch lässt sich dies auf zehn Jahre verlängern - für Erben wäre das ein Vorteil. Experte Siepe rät auf jeden Fall ein Testament zu machen, auch um solche Fälle klar zu regeln.

Gibt es Kritik an dem Angebot?

Das Unternehmen spricht vom lebenslangen "mietfreien Wohnrecht". Für Verbraucherschützer Schwarz ist dies "aber nur ein Teil der Wahrheit, weil das Wohnrecht ja die Leibrente maßgeblich verringert". Auch werde die Leibrente geringer, je länger dieses Wohnrecht voraussichtlich genutzt wird. Hier fordert Schwarz, dass dies den Kunden "klarer gesagt wird". Außerdem plädiert er dafür, die Leibrente auf Wunsch des Kunden variabler zu gestalten. "Steigt der Wert der Immobilie, sollte dies die Leibrente erhöhen. Fällt er, wird auch die Leibrente geringer."

Was passiert, wenn Bezieher der Leibrente ins Pflegeheim müssen?

Dann wird die Immobilie vermietet. Die Mieten kassiert der Leibrente-Bezieher.

Muss ich die Leibrente versteuern?

Sie ist nur mit dem sogenannten Ertragsanteil zu versteuern, der vom Alter des Empfängers abhängt. Bei einem 70-Jährigen wären zum Beispiel 15 Prozent steuerpflichtig, bei einem 80-Jährigen nur acht Prozent. Ob überhaupt eine Steuer anfällt, hängt von den anderen Einkünften ab.

Was passiert, wenn der Zahler der Leibrente pleite geht?

Diese Frage wird bei fast jeder Beratung gestellt. Nach Angaben der Deutschen Leibrenten AG bleibt das Wohnrecht bestehen - es ist ja im Grundbuch an erster Stelle abgesichert. Dadurch sei garantiert, dass die Verkäufer "ihre gewohnte Umgebung auch bei einem Konkurs nicht verlassen müssten". Die Rentenzahlung entfalle bei einer Insolvenz allerdings zunächst. Da diese im Grundbuch erstrangig abgesichert sei, ließe sich die Weiterzahlung per Gericht durchsetzen. Experte Siepe weist aber darauf hin, dass betagte Rentner vermutlich weder Lust noch Nerven hätten, vor Gericht zu ziehen. Er rät deshalb auf jeden Fall frühzeitig vertrauten Personen eine Vollmacht zu geben, damit diese die Ansprüche vor Gericht durchsetzen. "Eine Insolvenz des Zahlers ist das Restrisiko bei jeder Leibrente", sagt Siepe.