Die Zeit der fallenden Immobilienpreise, sie scheint zumindest vorerst vorbei – in den Großstädten wie auf dem Land. Das zeigen aktuelle Daten des Verbands der Pfandbriefbanken (VDP), die der SZ vorab vorlagen. Demnach verteuerte sich Wohnraum im zweiten Quartal im Schnitt um 0,5 Prozent, bei Gewerbeimmobilien lag das Plus bei durchschnittlich 0,4 Prozent. Lediglich auf dem teuersten Wohnungsmarkt München sowie in Düsseldorf und Stuttgart sanken die Preise noch einmal leicht.
Damit bewahrheitet sich in der Breite, was sich bereits zu Jahresbeginn abgezeichnet hatte: Billiger wird es erst mal nicht. Allerdings ist Wohnraum nach fast zwei Jahren fallender Preise immer noch vergleichsweise günstig. So kostet eine Eigentumswohnung für Selbstnutzer heute im Mittel rund vier Prozent weniger als noch vor einem Jahr, Einfamilienhäuser sind um knapp drei Prozent günstiger. Die Auswertung des VDP basiert auf Angaben zu neu vergebenen Immobilienkrediten von mehr als 700 deutschen Kreditinstituten.
In dieselbe Richtung hatten zuvor bereits die Daten des weniger breiten Greix-Index gedeutet: Auch hier hatte sich im Frühjahrsquartal erstmals seit 2022 wieder ein Anstieg der Preise auf breiter Front abgezeichnet, also für Eigentumswohnungen genauso wie für Ein- und Mehrfamilienhäuser. Das Plus habe dabei die aktuellen Inflationsraten übertroffen, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) mitteilte. Wohnraum verteuerte sich also schneller als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.
Die Auswertung des VDP zeigt nun, dass der Abwärtstrend bei den Kaufpreisen offenbar nicht nur in den begehrten und bisweilen überlaufenen Metropolen zu Ende geht. Auch abseits der sieben größten Städte – neben München, Düsseldorf und Stuttgart sind das Berlin, Hamburg, Köln und Frankfurt – stiegen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser zuletzt wieder leicht an.
Damit scheint, höheren Zinsen und konjunktureller Unsicherheit zum Trotz, der Wohnungsmangel der entscheidende Faktor auf dem Markt zu bleiben. „Die zwangsläufige Folge sind weiter steigende Mieten“, sagte VDP-Geschäftsführer Jens Tolckmitt. Die Daten zeigten auch hier: Die Preise in neuen Mietverträgen legten im deutschlandweiten Durchschnitt im Vergleich zum Vorjahr um gut sechs Prozent zu. Dabei lagen die Steigerungen in den tendenziell teureren Großstädten eher unter dem Durchschnitt, außerhalb also tendenziell darüber.
Chance für Käufer, Risiko für Anleger
Was für Kaufinteressenten auch angesichts der zuletzt spürbar gesunkenen Zinsen noch einmal eine Chance bedeuten kann, dürfte für Anleger eher eine schlechte Nachricht sein. Denn gerade wer in Immobilienfonds investiert hat, ist nicht nur von den Mieteinnahmen abhängig, sondern vor allem auch von den Preisbewertungen der Gebäude. Das hatten zuletzt Anleger des auf Wohnungen spezialisierten Immobilienfonds Uni Immo Wohnen ZBI schmerzhaft zu spüren bekommen: Weil der Fonds in Zeiten des Preisbooms viele Objekte offenbar zu teuer gekauft hatte, mussten die Werte drastisch nach unten korrigiert werden. Über Nacht verpufften so rund 800 Millionen Euro.
In der Folge hatten große Anbieter wie die genossenschaftliche Union Investment, die auch hinter dem abgesackten Fonds steht, und ihr Sparkassen-Pendant Deka versucht zu beruhigen. Der 800-Millionen-Fall sei eine Ausnahme, weil er erst seit relativ kurzer Zeit am Markt und mit seinem Fokus auf Wohnimmobilien eher ein Exot in der Branche sei. Die meisten offenen Immobilienfonds investieren vor allem in Büros und andere Gewerbeimmobilien. Allerdings liegen die Preise auch hier weiterhin deutlich unter dem Niveau des Vorjahrs. Bei Büros liegt das Minus bei etwa acht Prozent.
Das drückt auf die Renditen – und immer mehr Anleger ziehen ihr Geld aus den Fonds ab. Allein im Juni gaben sie Anteile im Wert von fast 700 Millionen Euro bei den offenen Immobilienfonds zurück – so viel wie seit Euro-Krise nicht mehr. Um sie auszahlen zu können, müssen die Anbieter gegebenenfalls einen Teil der Immobilien verkaufen. Wer aber unter Druck ist, bekommt selten den besten Preis. Das gilt für Profis genauso wie für Privatleute.
