Immobilien Die Speckgürtel im Umland

Auch im Umland der Metropolen wird's teurer, erst recht, wenn es per Regionalzug oder S-Bahn schnell in die nahe Großstadt geht. Braun rechnet damit, dass die Mietpreise in diesen Speckgürteln noch stärker zulegen als in den Großstädten. Denn der Zuzug raus ins Umland hält an, und das treibt die Preise nach oben.

Gerade junge Familien pendeln lieber, weil es ihnen günstiger erscheint oder brauchen mehr Platz, weil Kinder kommen. Viele verlassen die Großstadt aber nicht freiwillig. "Hier werden Geringverdiener oder Familien, deren Einkommen für die hohen Mieten nicht reicht, aus den Großstädten verdrängt. Wenn dort für sie wieder Platz wäre, würden viele zurückgehen", sagt Braun.

Die neuen Schwarmstädte

Große Immobilieninvestoren haben sie längst entdeckt: die Städte in der zweiten Reihe. Nur die Favoriten wechseln. Standorte wie Heidelberg, Ingolstadt oder Freiburg gelten mittlerweile als zu teuer. Jetzt schauen Investoren auf Städte wie Passau, Schwerin, Halle, Heilbronn oder Bamberg. Städte, die vom Zuzug profitieren, weil das Wohnen dort noch günstiger ist - und wo aus Sicht der Investoren die Kaufpreise noch niedriger sind und mehr Spielraum für Mieterhöhungen besteht.

Mainz oder Bremen, heißt es in einer Analyse von Empirica, wachsen "mittlerweile schneller als Berlin, während die Hauptstadt zunehmend Menschen ans Umland verliert". Braun erwartet den stärksten Mietanstieg nicht nur "im Umland der Top-7-Städte, sondern auch in den Schwarmstädten im Osten wie im Westen des Landes".

Der wiederentdeckte Osten

Wohnen ist in Ostdeutschland immer noch viel günstiger als im Westen. Mit Ausnahme von Berlin, heißt es in einer Analyse für TAG Immobilien, geben die Haushalte in 26 von 27 untersuchten Ost-Städten weniger als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen aus - dem Wert, der als Obergrenze für bezahlbares Wohnen gilt. Der Wohnungsmarkt im Osten wird deshalb gerade wiederentdeckt. Die Leerstandsrate sinkt. Die Zahl der Arbeitslosen ist drastisch zurückgegangen, während Löhne und Kaufkraft steigen.

Städte wie Strausberg, Eberswalde im Umfeld von Berlin, Halle, Greifswald oder Schwerin rücken dadurch ins Blickfeld von Investoren. Überall dort haben sich Mieten und Kaufpreise bereits zum Teil erhöht, und der Trend geht weiter nach oben. IW-Experte Voigtländer sieht, dass "sich im Osten etwas tut", warnt aber potenzielle Käufer vor zu viel Euphorie. Eine höhere Mietrendite bedeute immer auch ein höheres Risiko, sagt der Ökonom. TAG Immobilien investiert dort jedenfalls. Mitunter schaffe man sich auch die Nachfrage, wenn attraktive Wohnungen fehlen, sagt Claudia Hoyer, Vorstandsmitglied von TAG. "Beispielsweise haben wir in Chemnitz Maisonette-Wohnungen in Plattenbauten eingerichtet."

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