Für Immobilienkäufer, die sich den Traum vom eigenen Heim verwirklichen, ist es großes Ärgernis: die Provision für den Makler. Dafür sind schnell mal 20 000 Euro und mehr fällig. Und wenn der Käufer so viel Geld nicht bezahlen will, bekommt die Wunschimmobilie eben ein anderer. Doch nun will die Bundesregierung gegensteuern. Beauftragt der Verkäufer den Makler, soll der Verkäufer zumindest die Hälfte zahlen. Das hat an diesem Mittwoch das Bundeskabinett beschlossen. Bisher zahlt der Käufer die Provisionen in einigen Bundesländern sogar komplett. Was sich alles ändert - die wichtigsten Fragen und Antworten.
Was erhalten Makler derzeit?
In fünf Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen) sowie in einigen Regionen Niedersachsens trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision. Diese kann bis zu 7,14 Prozent betragen. Bei einer Kaufsumme von zum Beispiel 300 000 Euro können also bis zu 21 420 Euro für den Vermittler anfallen. Im übrigen Bundesgebiet wird die Maklergebühr geteilt, zumindest auf dem Papier. Wer dort wie viel tatsächlich zahlt, ist aber oft Verhandlungssache. Das Bundesjustizministerium schreibt dazu in seinem Gesetzesentwurf: "Auch in den Gebieten, in denen eine hälftige Teilung der Maklerkosten bereits üblich ist, kann sich daher kurzfristig eine abweichende Übung herausbilden, die zu einer Benachteiligung von Käufern von Wohnimmobilien führt." Dabei werde "auf Grund des knappen Angebots an Immobilien häufig einseitig dem Verkäufer entgegengekommen". Oft müsse dieser "gar keine Maklerprovision zahlen".
Ist der Verkäufer dazu verpflichtet, die Maklerkosten zu übernehmen, schrumpfen die Provisionen, das zeigt ein Vergleich. Demnach würden die Käufer von Wohn-Immobilien durch das Bestellerprinzip entlastet.
Was will die Regierung ändern?
Bei der geplanten Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geht es nur um den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Das Justizministerium will dabei "die Käufer vor der Ausnutzung einer Zwangslage schützen". Diese sähen sich oft gezwungen, die Provision zu übernehmen, "auch wenn der Makler auf Initiative eines anderen und primär in dessen Interesse tätig geworden ist". Dies will die Regierung durch die zumindest hälftige Aufteilung der Kosten verhindern und so die Käufer von den in Deutschland ohnehin hohen Nebenkosten entlasten.
Was bringt das den Käufern?
Laut Statistischem Bundesamt werden in Deutschland mehr als 200 000 Wohnimmobilien pro Jahr verkauft. Bei 43 Prozent, in den Stadtstaaten 60 bis 70 Prozent, kommen Makler zum Einsatz. Davon ausgehend rechnet die Bundesregierung damit, dass das geänderte Gesetz die Käufer um mehr als 600 Millionen Euro entlasten wird. Es handelt sich dabei aber um eine vage Hochrechnung, mit vielen Variabeln.
Was sagen die Makler zu der Änderung? Das neue Modell bilde die Realität in Deutschland bereits ab. "In 75 Prozent des Marktes wird die Gesamtprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt", heißt es beim Immobilienverband IVD. Der größte deutsche Immobilienmakler Engel & Völkers bewertet den Beschluss positiv: "Die Entscheidung stärkt die Rolle des Maklers als fairer Mittler zwischen Käufer und Verkäufer." Vor allem private Käufer in Ballungsräumen, in denen bislang die Verkäufer nichts zahlen mussten, würde die Regierung entlasten", sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied des Unternehmens. Nicht zufrieden ist er mit dem geplanten Nachweis zur Bezahlung der Provisionshälften. In dem Entwurf ist vorgesehen, dass der Käufer seinen Teil erst zahlen muss, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat. Dieser Nachweis soll durch die Vorlage einer Kopie des Überweisungsträgers erfolgen. Engels & Völkers hält dies für praxisfremd: "Gedruckte Überweisungsträger sind in Zeiten von Online-Banking ein Auslaufmodell." Das Makler-Unternehmen schlägt vor, die Zahlungsverpflichtung und die exakte Provisionssumme im Notarvertrag festzuhalten.
Warum soll der Auftraggeber die Provision für den Makler nicht komplett zahlen?
Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen - dieses sogenannte Bestellerprinzip gilt seit Juni 2015 für Mietwohnungen. SPD, Grüne, Linke, Verbraucherverbände und sogar das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) sprachen sich dafür aus, das auf den Verkauf von Wohnimmobilien zu übertragen. Die Immobilienverbände waren aber dagegen, und mit ihr die Union. Der Entwurf, den das von der SPD-Politikerin Christine Lambrecht geführte Justizministerium vorlegte, war insofern ein Kompromiss, mehr war mit dem Koalitionspartner, der Union, nicht drin. Der Bundestag muss allerdings noch zustimmen.
Was spricht für die vollständige Einführung des Bestellerprinzips?
Die Nebenkosten für den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses sind in Deutschland überdurchschnittlich hoch. In den Niederlanden etwa sind nur ein bis zwei Prozent Provision für den Makler fällig: "International zeigt sich, dass in Ländern, in denen die Zahllast beim Verkäufer liegt, die Courtage deutlich geringer ausfällt als in Deutschland", sagt IW-Experte Michael Voigtländer. Diese liege vor allem daran, "dass der Verkäufer wesentlich besser über die Provisionshöhe verhandeln kann als der Käufer, da er die Möglichkeit hat, verschiedene Angebote einzuholen". Für die Käufer ergibt sich demnach auf jeden Fall ein Vorteil, selbst wenn es den Verkäufern gelänge, einen Teil der dann geringeren Provision auf den Kaufpreis aufzuschlagen. Für die Käufer, die für ihre Nebenkosten in der Regel keinen Bankkredit bekommen, bliebe unterm Strich mehr Eigenkapital. Diese könnte ihnen helfen, das eigene Heim günstiger zu finanzieren.
