Karlsruhe (dpa/tmn) - Immobilien-Kaufverträge müssen in der Regel von einem Notar beurkundet werden. Der Beurkundungstermin ist juristisch gesehen auch der Zeitpunkt, an dem erst die Kaufentscheidung fällt. Ob ein Käufer vorher sein Interesse in irgendeiner Form schon einmal bekundet hat, ist bis dahin irrelevant.
Wichtig ist dieser Punkt, wenn es nach einem Immobilienkauf zu einem Streit kommt, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt, über das die Zeitschrift "NJW-Spezial" (Heft 22, 2021) berichtet. Laut BGH müssen in einem solchen Fall alle Informationen, die den beteiligten Parteien bis zum Beurkundungstermin zur Verfügung standen, einbezogen werden (Az.: V ZR 119/20). Denn alle diese Informationen können eine Kaufentscheidung noch beeinflussen.
Exposé zeigte Entwicklungsmöglichkeiten auf
Im verhandelten Fall hatte eine Frau im Oktober 2015 zwei jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstücke zu einem Preis von 1,5 Millionen Euro gekauft. Im Exposé war das Objekt als solide "Wohnanlage zum Sanieren oder Neuentwickeln" bezeichnet worden.
Mit einer E-Mail erklärte die Käuferin nach Besichtigung der Grundstücke gegenüber dem Makler das Objekt erwerben zu wollen. Anschließend schickte der Makler ihr das Exposé und die Visualisierung einer ursprünglich geplanten Umbaumaßnahme, die unter anderem den Ausbau des Dachgeschosses zeigte. Die dafür im August 2012 befristet auf drei Jahre erteilte Baugenehmigung war inzwischen abgelaufen, wovon die Käuferin auch Kenntnis hatte.
Nach der Beurkundung des Kaufvertrages machte die Käuferin allerdings Schadenersatz in Höhe von 600 000 Euro geltend. Ihre Begründung: Die Visualisierung der geplanten Umbauten sei bewusst wahrheitswidrig erfolgt. Denn bereits Anfang 2015 - also schon vor dem Oktober 2015 - habe eine Bauamtsmitarbeiterin mitgeteilt, dass der Umbau und auch der Ausbau des Dachgeschosses nicht genehmigungsfähig seien.
Umbaupläne konnten Kaufentscheidung beeinflussen
Die Vorinstanzen gingen davon aus, dass die Visualisierung keinen Einfluss mehr auf die Kaufentscheidung gehabt hatte, da die Käuferin bereits vor deren Erhalt in der E-Mail ihr Interesse erklärt hatte.
Das sah der BGH aber anders: Die Klägerin durfte durchaus erwarten, dass sie das Objekt gemäß der Visualisierung aus- und umbauen durfte. Ihre Kaufentscheidung sei nicht bereits mit dem Abschicken der E-Mail gefallen, sondern erst im Beurkundungstermin. Schließlich könne ein Käufer bei dem Notartermin auch noch Abstand von dem Vertrag nehmen.
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