bedeckt München
vgwortpixel

Immobilien:Gottverlassen

Klöster müssen schließen, weil es keine Brüder und Schwestern mehr gibt. Spezialisierte Immobilienfirmen suchen Käufer für die Jahrhunderte alten Gebäude - doch das ist teuflisch schwer.

Dass sein Geschäft keine Zukunft haben würde, wusste Ralf Olbrück schon, als er sich gerade erst selbständig gemacht hatte. "Ich dachte nur einfach, das Ende erlebe ich während meiner aktiven Arbeitszeit nicht mehr", sagt er. "Heute bin ich mir da aber nicht mehr so sicher."

Ordenssitz im Angebot, inklusive Mutter-Gottes-Grotte und Weinberge

München-Ludwigsvorstadt, kurz nach zwölf, die Sonne scheint. Ralf Olbrück sitzt in einem Café zwischen fröhlichen Mittags-Tischlern. Man könnte ihn sich gut auf einem Weinfest vorstellen, kleiner Schnauzer, breites Lachen, Kölner Tonart. Eine rheinische Frohnatur also, wäre da nicht die Branche, in der er arbeitet.

Olbrück ist Gründer und Geschäftsführer der Pro Secur GmbH. Er und seine Mitarbeiter betreuen Geldanlagen von Ordensgemeinschaften, vor allem aber kümmern sie sich auch als Immobilienverkäufer um deren Klöster. Makler des Heiligen wurde Olbrück einmal genannt, man könnte ihn auch Sterbebegleiter nennen, denn Mönche und Nonnen sterben aus, im wahrsten Sinne des Wortes. Laut einer Statistik der Deutschen Ordensoberenkonferenz gab es 1995 noch mehr als 38 000 Nonnen in der Bundesrepublik. 20 Jahre später waren es nur noch 17 000. Bei den Mönchen ist die Lage noch dramatischer: Nur knapp 4000 Brüder leben überhaupt noch in Deutschland. Was am Ende bleibt, sind die Klöster, stolze Bauten, die auf eine Jahrhunderte währende Geschichte zurückblicken. Sie haben Kriegen getrotzt und Feinden, sie haben die Pest überstanden und sogar die Säkularisierung überwunden. Jetzt aber sind die Wandelgänge leer, nur noch ein paar wenige Brüder oder Schwestern sind geblieben, sie können die alten Mauern nicht mehr bewirtschaften, geschweige denn erhalten. Am Ende gibt es oft nur eine Option: den Verkauf. Doch das ist leichter gesagt als getan. Niemand weiß das besser, als Ralf Olbrück.

Gerade ist er mit dem Zug aus Köln gekommen, die Pro Secur hat dort ihren Hauptsitz, ein schnelles Getränk, dann muss Olbrück weiter, zum Notar, es geht, natürlich, um den Verkauf eines Klosters. 61 Jahre alt ist Olbrück und dass er sich nun schon sein halbes Leben um Orden und Klöster kümmert, war so nicht geplant. Er kommt eigentlich aus dem Bankgeschäft, in den Achtzigern war er Leiter einer Wertpapierabteilung und schon dort betreute er Vermögen von Ordensgemeinschaften. Der Beratungsbedarf war riesig, Orden zahlen nicht in die Rentenkasse ein, sie müssen darum Geld zurücklegen, von dem ihre Mitglieder dann im Alter leben können. Olbrück sah dies alles und so beschloss er 1990, sich selbständig zu machen. Er legte fortan Geld für Nonnen und Mönche an. Dann fragte ihn eines Tages eine Frauengemeinschaft, ob er für sie nicht auch die Immobilienverwaltung übernehmen könnte.

Klosterauflösung

Hier betet niemand mehr: der Kapitelsaal, ein Versammlungsraum, des leer stehenden Klosters Altomünster in Bayern.

(Foto: Niels P. Joergensen)

25 Jahre ist das her, heute hat Olbrück 18 Mitarbeiter, Pro Secur ist in Deutschland tätig, in Italien, Ungarn, Holland, Frankreich, der Schweiz und Österreich. Das Problem sei überall das gleiche, sagt Olbrück, nirgends aber so groß wie in Bayern. "Die Klösterdichte hier ist einfach unvergleichlich hoch." Pro Secur hat eine eigene Zweigstelle in München, so groß ist der Bedarf.

Um geeignete Käufer zu finden, machen Olbrück und seine Mitarbeiter von jedem Objekt ein klassisches Exposé. Es wird an Firmen und Politiker verschickt und am Ende auch ins Netz gestellt. "Klosteranlage zu verkaufen", steht dann da zum Beispiel, "250 000 Quadratmeter Gesamtfläche, Kaufpreis: 3,9 Millionen". Mal ist ein Ordenssitz in Italien im Angebot, inklusive Muttergottes-Grotte und Weinbergen, für 5,3 Millionen Euro. Ein anderes Mal gibt es noch Wald und eine Eigenjagd dazu, plus Kirche mit Grundmauern aus dem 13. Jahrhundert, zusammen für 1,5 Millionen, ein Schnäppchen geradezu, wüsste man nur, was man mit den alten Gebäuden anstellen soll.

In der Vergangenheit wurden aus Klöstern oft Altenheime, Tagungszentren und Begegnungsstätten, manchmal auch Museen oder Schulen. In das Kloster Wessobrunn ist ein Naturkosmetik-Konzern eingezogen und in Passau hat ein Privatinvestor das ehemalige Salvatorianer-Kloster in Luxuswohnungen und Studentenapartments umgewandelt, die Kirche ist jetzt eine Theaterbühne. Doch nicht überall gibt es Bedarf für Altenheime oder Begegnungsstätten, viele Klöster liegen auch abseits, auf dem Land, sie sind in einem kritischen Zustand, Luxus gibt es nicht, dafür Etagenbäder und verwinkelte Gänge. Eine Renovierung ist teuer, der Denkmalschutz streng und auch die Orden nehmen nicht einfach den erstbesten Interessenten. Es gibt eine extra "katholische Klausel" für Käufer, sie dürfen kein Bordell in den heiligen Hallen aufmachen und Sekten werden ausgeschlossen. Die meisten Orden wünschen sich sowieso eine karitative Nutzung, doch die Bistümer haben meist kein Interesse, gemeinnützigen Organisationen mangelt es dagegen an Geld. Man könnte die Klöster nun natürlich unter Wert verkaufen, sie stiften oder verschenken, das aber würde die Rente der Schwestern und Brüder gefährden, die sich oft ihre Altersversorgung aus dem Immobilienverkauf finanzieren müssen. Würden nicht am Ende Klöster verkauft, könnte man sagen: Es ist ein wahrer Teufelskreis.

Fährt man kurz vor dem Kochelsee von der A95 ab und weiter Richtung Süden, erhebt sich nach ein paar Kilometern das Kloster Schlehdorf aus den sattgrünen oberbayerischen Hügeln. Ein wuchtiger Barockbau vor Alpenkulisse, stolz ragen die beiden Zwiebeltürme in den weiß-blauen Himmel. 1200 Jahre ist das Kloster alt, früher lebten hier Benediktiner, dann Augustiner und schließlich die Missionsdominikanerinnen vom Heiligen Herzen Jesu. Von einstmals 100 Nonnen sind nun noch 30 übrig, die jüngste 64, die älteste 92 Jahre alt, vor Ostern haben sie das Kloster mit einer Lichterprozession verlassen, seitdem leben sie ein paar Hundert Meter weiter unterhalb des Klosterhügels in zwei neugebauten Wohnhäusern. 30 Zimmer gibt es hier, eines für jede Schwester. "Wir haben das auf Naht geplant", sagt Schwester Josefa Thusbaß, "mehr werden wir ja nicht mehr". 73 Jahre ist sie alt, randlose Brille, fester Händedruck. Als Ökonomin kümmert sie sich um die wirtschaftlichen Belange des Klosters - und so kam sie zu Olbrück.

Schwester Josefa kümmert sich um die wirtschaftlichen Belange des Klosters Schlehdorf am Kochelsee.

(Foto: Harry Wolfsbauer)

2012 begannen die Ordensschwestern in Schlehdorf darüber zu diskutieren, wie es denn nun weitergehen solle mit ihnen und vor allem auch mit dem Kloster. "Das war nicht leicht damals", sagt Josefa, "aber am Ende war klar, dass wir das Kloster nicht behalten können, nur weil wir schon so lange in ihm wohnen". Also wandten sich die Dominikanerinnen an Pro Secur. Gemeinsam entwickelten sie den Plan mit dem neuen Kloster, bei den Mitschwestern kam die Idee gut an, bald stand der Neubau und die Dominikanerinnen zogen ein. Alles fügte sich also, allein: Das alte Kloster fand keine Käufer, dabei brauchen die Schwestern das Geld, um den Baukredit zu bezahlen.

Ein Problem ist die Realschule, die in einem Flügel des Klosters untergebracht ist. Sie soll, wünschen sich die Schwestern, unbedingt erhalten bleiben, schließlich wurde ihr Orden einst mit dem Ziel gegründet, Kinder zu unterrichten. "Wenn jemand nach der Kündigungsfrist für die Schule gefragt hat, haben wir ihn sofort von der Liste gestrichen", sagt Schwester Josefa. Zwei Jahre stand das Exposé im Netz, immer wieder gab es Interessenten, immer wieder zerschlugen sich die Pläne. Zu teuer, zu groß, zu viele Auflagen.

Wo früher Nonnen wandelten, weisen bunte Klebstreifen zum Yoga-Kurs

Es sah so aus, als ob Olbrück scheitern würde, doch dann half ein Zufall oder der Herr im Himmel, wie man es nimmt, denn seit ein paar Monaten erprobt die Wogeno, eine Münchner Wohnungsgenossenschaft, ob man in dem Kloster nicht ein Co-Working und -Livinghouse machen könnte, einen Arbeits- und Ruheort also für die Mitglieder der Genossenschaft. Wo früher Nonnen wandelten, kleben darum jetzt Pfeile aus buntem Klebeband an der Wand und weisen den Weg zu Seminar- und Wohnräumen. Heute gibt es Yoga-Flow mit Anna, steht am Schwarzen Brett, ein andermal ein meditativer Tanzabend.

Ende des Jahres zieht die Wogeno Bilanz, mehr als vier Millionen Euro ist der Kaufpreis, viel Geld für eine Genossenschaft. Doch selbst wenn sie Schlehdorf nicht kaufen: Es müsste schon mit dem Teufel zugehen, wenn Olbrück das Kloster am Ende nicht losbekäme. Denn jeden Abend, sagt Schwester Josefa, würden sie und die anderen Missionsdominikanerinnen dafür beten.

© SZ vom 06.10.2018
Zur SZ-Startseite