Spekulativ überhöhte Preise für Eigentumswohnungen sehen die Immobilienfachleute schon jetzt im Großraum München, Berlin, Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg, Ingolstadt und Landshut. Empirica schätzt das Rückschlagspotenzial in den genannten Städten bei den Kaufpreisen für Mietwohnungen auf bis zu 35 Prozent; um so viel müssten die Kaufpreise also niedriger sein, wenn sie genauso stark wie die Mieten gestiegen wären. Solche Preisrückgänge sind nichts Ungewöhnliches. In den 80er- und von Mitte der 90er- bis Ende der 2000er-Jahre sanken die Preise für Eigentumswohnungen inflationsbereinigt in den meisten Städten zwischen 20 und 40 Prozent.
Bislang ist davon am deutschen Immobilienmarkt nichts zu sehen. "Es gibt aber Anzeichen dafür, dass Schwarmstädte wie Berlin und München an Anziehungskraft verlieren", sagt Empirica-Vorstand Braun. Junge Menschen aus den Abwanderungsgebieten wollten weiter in diese Metropolen. "Sie sehen aber, dass sie es sich nicht mehr leisten können und weichen in andere Städte aus wie Halle, Jena oder Regensburg und Ingolstadt." In der Studie des Analysehauses heißt es dazu: "Weiter signifikant steigende Mieten halten wir gerade für Berlin und München angesichts der erwarteten Entwicklung von Angebot und Nachfrage für unwahrscheinlich."
Sicher ist: Durch die Binnenwanderung innerhalb Deutschlands - Fachleute sprechen vom "Schwarmverhalten der nachwachsenden Generation" - haben sich die regionalen Unterschiede verstärkt: Dort, wo das Wohnen schon jetzt günstig ist, erhöhen sich die Mieten gar nicht oder nur wenig. Wo wegen der Knappheit am bezahlbaren Wohnraum hohe Mieten zu zahlen sind, steigen die Mieten relativ stark. Im Jahr 2016 reichten die mittleren Mieten von 4,47 Euro je Quadratmeter im Landkreis Lüchow-Dannenberg bis zu 14,22 Euro in der Stadt München. Mieten von mehr als acht Euro je Quadratmeter werden in nur 67 Landkreisen und kreisfreien Städten bezahlt. Dort leben jedoch immerhin 27 Prozent der Bevölkerung.
Der Mieterbund hält die Ausweisung von mehr Bauland für die beste Lösung
Wer in diesen Regionen zu Hause ist, muss sich darauf einstellen, dass die Mieten eher weiter zulegen. Der Immobilienverband IVD erwartet aber, dass sich bei den Neuvertrags-Mieten der Anstieg verlangsamen wird. Hier wirke sich der stärkere Neubau von Wohnungen bereits aus. Der Mieterbund warnt hingegen davor, dass auch bei Altverträgen nun die Mieten zulegen werden. Auch würden wegen des Ansturms auf die Großstädte Wohnungen im Umland teurer.
Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten fordert die Politiker auf, mehr für bezahlbare Wohnungen zu tun. Empirica-Vorstand Braun hält dies für im Prinzip richtig, sagt aber: "Der Flaschenhals ist das Bauland. Ohne mehr Bauland helfen auch Subventionen, ob in Form von Baukindergeld oder besseren Abschreibungsmöglichkeiten, nichts." Bauland auszuweisen und zu entwickeln, dauere jedoch lange. "Bis ein neuer Stadtteil fertig ist, gehen etwa zehn Jahre ins Land", sagt Braun.
Die Schwabinger Zwei-Zimmer-Wohnung für 489 990 Euro, 58 Quadratmeter bei 920 Euro Mieteinnahmen, wird bestimmt einen Käufer finden.
