Krasser kann eine Zugfahrt durch die grünen Wiesen des Allgäus nicht enden als am Hauptbahnhof von Kempten: Der Bahnhofsvorplatz ist eine Zumutung aus Asphalt und Beton. Die scheußliche Bahnhofstraße lässt nichts vom Charme der Patrizierhäuser mit ihren Gauben und Türmen erahnen, die entlang der mittelalterlichen Straßen der Altstadt stehen. Und doch kostet hier, nahe der Hochschule, eine winzige Studentenbude 4000 Euro aufwärts pro Quadratmeter.
"In Kempten etwas Vernünftiges in guter Lage und gutem Zustand zu finden, gleicht einem Sechser im Lotto", sagt Dieter Nikasch, Gutachter beim Staatlichen Bauamt. "So etwas gibt es nur noch unter der Hand." Das liegt auch an der Hochschule, die vor 15 Jahren noch 2500 Studenten zählte, heute sind es 6000 - und es wird über einen neuen Bauabschnitt nachgedacht, um Platz für weitere 1000 Studenten zu schaffen.
Hier wird der Nachwuchs für die vielen prosperierenden Mittelständler in und um Kempten herum ausgebildet, die der Stadt einen beachtlichen Wohlstand und viele Arbeitsplätze bringen. Wer hier geboren ist, bleibt gerne, die Allgäuer sind heimattreu. Andere ziehen wegen der Jobs zu. Es dürfte ihnen nicht schwer fallen, angesichts der großartigen Freizeitmöglichkeiten, die Alpen und Seen bieten.
Das Beispiel Kempten zeigt, dass der Immobilienboom in Deutschland längst nicht mehr an den Grenzen der großen Metropolen haltmacht. Eigentumswohnungen haben sich in der ehemaligen Reichsstadt innerhalb von zwei Jahren um 28,8 Prozent verteuert, berichtet das Forschungsinstitut F+B.
Wo Mittelständler Jobs schaffen und die Lebensqualität stimmt, steigen die Preise
Wie Kempten erleben derzeit viele mittelgroße Städte einen erstaunlichen Aufschwung, die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ziehen kräftig an. In Städten wie dem beschaulichen Konstanz oder in Landshut müssen Käufer im Schnitt 3000 Euro für den Quadratmeter zahlen, wenn sie eine Wohnung suchen; in Rosenheim, das von seiner Nähe zu München profitiert, sind es sogar knapp 3500 Euro. Es sind Universitätsstädte wie Gießen, Flensburg oder Tübingen, die dank steigender Studentenzahlen Tausende Einwohner hinzugewonnen haben. Es sind aber auch Oberzentren wie Schwerin, die das Umland mit Ausbildungsplätzen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten versorgen und deren Bevölkerung wächst - auch, weil ältere Menschen gern hierherziehen. Die Folge: Hier sind die Wohnungspreise innerhalb von zwei Jahren um 18 Prozent gestiegen.
Noch kann man sich in vielen mittelgroßen Städten Eigentum leisten
Allerdings boomen längst nicht alle 616 Mittelstädte, die es in Deutschland gibt. Ein starker Bevölkerungszuwachs ist eher die Ausnahme auf dem deutschen Immobilienmarkt, wo Stadt und Land häufig auseinandertriften: Wohnungsnot in den Ballungsräumen, Leerstand in der Provinz. Den stärksten Bevölkerungsanstieg verzeichneten zwischen 2010 bis 2015 die großen Großstädte mit über 500 000 Einwohnern mit einem Plus von knapp sechs Prozent. Die Bevölkerung in den Mittelstädten zwischen 20 000 und 100 000 Einwohnern wuchs dagegen nur um zwei Prozent. Und je nach Lage gibt es große Unterschiede: Mittelstädte in wirtschaftsstarken Ländern Bayern und Baden-Württemberg hatten im Schnitt mit vier Prozent die höchsten Bevölkerungsgewinne.
"Je weiter man sich von den großen Zentren entfernt, umso langsamer steigen für gewöhnlich die Immobilienpreise", sagt F+B-Geschäftsführer Manfred Neuhöfer. In seinem Wohnort Neuss am Rhein stehen Reihenhäuser noch für 320 000 Euro zum Verkauf. Im nahen Düsseldorf hingegen beginnen vergleichbare Objekte erst bei einer halben Million. Auch deshalb ziehen viele Menschen in mittelgroße Städte: Noch kann man sich dort Eigentum leisten und die Mieten sind niedriger als in der Großstadt. Allerdings verdienen die Menschen auch weniger.
In Tübingen kommen viele Faktoren zusammen, die den Preis treiben. Die Studentenstadt liegt 40 Kilometer südlich von Stuttgart, beschaulich im Neckartal. In einer Altstadtgasse wachsen Efeu und Wilder Wein an den Häusern mit ihren spitzen Giebeln. Bis vor zwei Jahren hat Paul Rodermund in dieser Kopfsteinpflasterstraße gewohnt, als er Neuro- und Verhaltenswissenschaften studierte. Dann lief sein Mietvertrag aus, der nur befristet war. Rodermund musste schnell eine neue WG-geeignete Wohnung suchen, konkurrierte mit anderen Studenten, aber auch mit Familien. In Dußlingen wurde er schließlich fündig, einer Landgemeinde 14 Kilometer südlich der Stadt.
"Es gibt einen großen Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Tübingen", sagt der Doktorand, der sich nun in einem Bündnis für mehr sozialen Wohnungsbau einsetzt. Jahr für Jahr ziehen die Universität und deren Ausgründungen, die Uni-Klinik und mittelständische Unternehmen, etwa 1000 neue Einwohner nach Tübingen. Das ist viel für eine Stadt mit 90 000 Einwohnern. Mittlerweile hat Tübingen die vierthöchsten Mietspiegel-Mieten bundesweit, berichtet F+B. Demnach wohnt man am Neckar im Schnitt teurer zur Miete als etwa in Hamburg oder Düsseldorf.
Von der blauen Tübinger Eisenbahnbrücke blicken Barbara Neumann-Landwehr und Cord Soehlke auf Brachland mit großen, gelben Kränen. Die Stadtplanerin und der Baubürgermeister der Stadt lassen den alten Güterbahnhof bebauen. Auf dem Gelände entstehen gerade 500 neue Wohnungen, sie decken den Neubau-Bedarf eines Jahres. Man müsste noch mehr Wohnraum schaffen, damit die Stadt für Familien und Studenten bezahlbar bleibt. Aber der alte Güterbahnhof ist eine der letzten Flächen, die Soehlke bebauen kann. "Wir sehen bei der Innenentwicklung allmählich das Ende erreicht." Für die wenigen verbliebenen Grundstücke stehen Investoren Schlange: Bauland hat sich innerhalb von vier Jahren um 25 Prozent verteuert.
Die boomenden Mittelstädte seien gut für Deutschland, sagt Matthias Waltersbacher vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. "Je mehr junge Menschen aus ländlichen Räumen wegziehen, desto wichtiger sind gut funktionierende Mittelstädte in diesen Regionen." Sie bieten Arbeitsplätze und Infrastruktur. "So stellen Mittelstädte sicher, dass nicht alle jungen Menschen gleich in die großen Metropolen abwandern", sagt Waltersbacher.
Also erreicht der Boom der Immobilienpreise auch Städte wie Kempten im Allgäu, wo es vor zehn Jahren noch genügend Bauland gab und viele Appartements einfach nicht zu verkaufen waren, weil sich weder Mieter noch Kapitalanleger dafür interessierten. "Plötzlich waren die Appartements alle weg", sagt Gutachter Nikasch. "Die haben unheimliche Preissteigerungen erlebt." Dazu hätten neben dem Zuzug auch die Angst um den Euro und die schwindenden Zinsen beigetragen.
