Die Bauzinsen sind in den vergangenen Wochen wieder deutlich gesunken. Derzeit liegen die Zinsen für eine zehnjährige Baufinanzierung im Durchschnitt effektiv bei 3,53 Prozent, ermittelte das Verbraucherportal biallo.de unter 80 Angeboten. Das ist ein halber Prozentpunkt weniger als auf dem Höchststand Ende Oktober mit 4,02 Prozent. Zuvor waren die Zinsen wegen des Ukraine-Krieges, der starken Inflation und Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank in einem rasenden Tempo gestiegen. Anfang 2022 waren zehnjährige Baufinanzierungen noch für weniger als ein Prozent Zinsen zu haben.
Die höheren Zinsen machen es für Interessenten schwieriger, Wohneigentum zu erwerben. Das zeigt ein Rechenbeispiel: Kostet ein zehnjähriges Darlehen über 300 000 Euro statt vorher 1,0 Prozent nun 3,5 Prozent, sind die Zinskosten bei einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent über die gesamte Laufzeit um 60 000 Euro höher. Zudem liegt die monatliche Rate für Zins und Tilgung mit 1750 Euro um gut 600 Euro höher. Zwar liegt die Restschuld bei der teureren Finanzierung nach zehn Jahren um rund 15 000 niedriger. Unterm Strich beläuft sich der Mehraufwand dennoch auf knapp 45 000 Euro.
Eigentlich sollte es vom neuen Jahr an neues Geld für neue Häuser geben. So schnell wird es nun aber nicht gehen.
Extreme Steigerungen nicht mehr zu erwarten
Wie geht es weiter mit den Bauzinsen? biallo.de hat Ende November zwölf große Kreditinstitute, Versicherer und Vermittler befragt, wie sie die Entwicklung im Jahr 2023 einschätzen. Demnach sind extreme Steigerungen wie in diesem Jahr nicht mehr zu erwarten. Sechs der zwölf Anbieter rechnen zwar mit weiter steigenden Zinsen, allerdings moderat. Die Allianz, BBBank und Debeka halten sogar rückläufige Zinsen für möglich. Die 1822direkt, Degussa und Engel & Völkers rechnen damit, dass die Bauzinsen in etwa auf dem jetzigen Niveau verharren.
Der Hauptgrund für den Rückgang der Bauzinsen ist die Entwicklung an den Anleihemärkten. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, die seit Anfang 2022 von unter null auf 2,5 Prozent gestiegen war, ist seit Ende Oktober wieder auf 1,80 Prozent gefallen. Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe, also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert.
"Kein Grund zur Panik"
Bei den Immobilienpreisen erwarten fast alle befragten Institute einen Rückgang, allerdings ebenfalls gemäßigt. Mit einem Immobiliencrash rechnet niemand. Die Deutsche Bank sieht sogar "gute Gründe, dass sich die Preise in den kommenden Monaten stabilisieren könnten".
Was bedeuten die Entwicklung von Bauzinsen und Immobilienpreisen für potenzielle Häuslebauer? "Für sie besteht derzeit kein Grund zur Panik", sagt Horst Biallo, Gründer und Geschäftsführer des Verbraucherportals. "Wir gehen davon aus, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien in einem halben Jahr je nach Region um zehn bis 20 Prozent günstiger stehen werden als jetzt. Dass die Bauzinsen 2023 noch einmal so eine fulminante Aufwärtsbewegung hinlegen werden wie in den ersten zehn Monaten dieses Jahres, ist unwahrscheinlich."
Wer sein Wunschobjekt bereits gefunden hat, könne die jüngste Korrektur der Bauzinsen nutzen und sich um eine Finanzierung bemühen. "Viel günstiger als jetzt wird es wohl kaum", sagt Biallo. "Kreditnehmer sollten darauf achten, dass sie die Laufzeiten nicht zu kurz wählen und eine Anfangstilgung von mindestens drei Prozent ansteuern."
Wer schon eine Baufinanzierung laufen hat, die in weniger als drei Jahren endet, kann das aktuelle Zinsniveau über ein sogenanntes Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung festzurren. "Dadurch schalten Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko aus und erhalten maximale Planbarkeit", sagt Biallo. Allerdings sollte ein Forward-Darlehen gut durchgerechnet werden. Denn Institute berechnen für jeden Monat im Voraus einen Zinsaufschlag von bis zu 0,045 Prozentpunkten. "Im ungünstigsten Fall kostet ein Darlehen mit zweijähriger Vorlaufzeit somit rund einen Prozentpunkt Aufschlag", sagt Biallo.
