Immobilie:Deutschlands Hauskäufer: Alt, reich und kinderlos
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Weil die Preise steigen, wird das Wohnen in manchen Gegenden Deutschlands zum Luxus. Das spüren vor allem Familien mit Kindern.
Von Benedikt Müller, München
In der Immobilienwirtschaft herrscht Hochstimmung: Bauunternehmen haben reichlich Aufträge, Banken geben viele Kredite aus, und Makler können zu hohen Preisen verkaufen. Doch wer sind eigentlich die Menschen, die in dieser Niedrigzins-Phase ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen? Dieser Frage ist das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) nachgegangen. Das Ergebnis: Der durchschnittliche Immobilienkäufer ist ziemlich alt, verdient überdurchschnittlich viel Geld - und hat keine Kinder.
Laut der IW-Studie sind mittlerweile 69 Prozent aller Haushalte, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, kinderlos. Zwar wollen seit jeher viele Paare zuerst ein Eigenheim kaufen und danach eine Familie gründen. Trotzdem fällt auf, dass die Zahl der Immobilienkäufer mit Kindern in den vergangenen Jahren zurückgegangen ist, besonders in teuren Großstädten und ihrem Umland. "Für junge Familien wird es zunehmend schwerer, Wohneigentum zu bilden", sagen die Forscher.
Ein durchschnittlicher Erstkäufer ist hierzulande 48 Jahre alt - ein hohes Alter im internationalen Vergleich. Für die Studie hat das IW Daten des Sozioökonomischen Panels ausgewertet. Demnach gelingt hierzulande immer weniger Mietern der Sprung in die eigenen vier Wände. Gab es im Jahr 2013 noch knapp 780 000 Haushalte, die zum ersten Mal eine Immobilie erworben haben, waren es im Jahr 2015 nur 580 000, berichtet das IW. Stattdessen kaufen viele Menschen, die bereits ein Eigenheim besitzen, eine weitere Wohnung als Geldanlage dazu. So berichtet auch die Berliner Firma Accentro, die auf die Privatisierung von Mietwohnungen spezialisiert ist, dass in Berlin viele Kapitalanleger Wohnungen kaufen - und wenige Selbstnutzer. Accentro hat die IW-Studie in Auftrag gegeben.
Weltweit fließt vor allem wegen der niedrigen Zinsen mehr Geld in Immobilien: Eine vermietete Stadtwohnung verspricht derzeit mehr Rendite als das Sparbuch - zumal Immobilienkredite so günstig sind. Doch treibt die hohe Nachfrage auch in diesem Jahr die Preise nach oben. Im zweiten Quartal wurden Eigentumswohnungen im bundesweiten Schnitt zu gut acht Prozent höheren Preisen inseriert als im Vorjahreszeitraum, berichtet das Institut Empirica am Dienstag. Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich um 5,5 Prozent verteuert. Besonders teuer sind Eigenheime in München und Umgebung sowie in Heidelberg und Frankfurt. Empirica wertet regelmäßig Immobilien-Inserate in Zeitungen und Internet-Portalen aus.
Trotz der gestiegenen Preise kommt das IW zu dem Ergebnis, dass es bundesweit günstiger sei, im Eigenheim statt zur Miete zu wohnen. Die Forscher haben ausgerechnet, wie viel Zinsen Immobilienkäufer zahlen müssen; sie haben berücksichtigt, dass die Haushalte einen Teil ihrer Ersparnisse aufgeben und ihr Eigenheim instandhalten müssen. Dennoch verursachten Kaufobjekte im bundesweiten Schnitt knapp fünf Euro monatlicher Kosten pro Quadratmeter; die durchschnittliche Miete betrage hingegen gut sieben Euro.
Warum schaffen dann nicht mehr Menschen den Schritt in die eigenen vier Wände? Zum einen, weil Immobilienkäufer im echten Leben nicht nur Zinsen und Instandhaltung berücksichtigen, sondern ihre Schulden auch nach und nach zurückzahlen müssen. Diese monatliche Tilgungsrate haben die Forscher nicht mitgerechnet, weil sie wie ein Vermögensaufbau wirkt, an dessen Ende das abbezahlte Eigenheim steht. Zum anderen müssen Käufer viel Eigenkapital ansparen, bevor sie überhaupt von niedrigen Bauzinsen profitieren können: Nebenkosten für Makler, Notar oder Grunderwerbsteuer können Käufer üblicherweise nicht kreditfinanzieren. "Durch diese hohen Kapitalanforderungen wird Wohneigentum zum Luxusgut", sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.
Und dann ist da noch diese Unbeweglichkeit, die eine Immobilie buchstäblich birgt: Wer sich nicht sicher sein kann, in welcher Stadt er in einigen Jahren arbeiten wird, der kauft eher kein Eigenheim. Daran ändern auch die niedrigen Zinsen nichts.