Wenn sich der Eigentümer nicht von sich aus von der Immobilie trennt, beantragt die Bank dann meist das Verfahren zur Zwangsvollstreckung. Bei einer solchen Versteigerung können Haussuchende mit einigem Glück zwar durchaus ein Schnäppchen machen. Ein gewisses Risiko ist jedoch immer dabei.
Mindestens sechs Wochen vor einem Versteigerungstermin wird dieser vom zuständigen Amtsgericht veröffentlicht. Bietinteressenten können verschiedene Quellen nutzen. "Viele Amtsgerichte haben mittlerweile eine eigene Internetseite. Außerdem sind immer mehr Amtsgerichte auf der bundesweiten Internetseite zu finden", erläutert Alfred Schwarz vom Vollstreckungsgericht in Augsburg.
Interessantes Verkehrswertgutachten
"Für lokale Interessenten sind darüber hinaus die Gerichts- oder Gemeindetafel sowie die Lokalzeitung mit der Rubrik Amtliche Bekanntmachungen leicht zugänglich." Auch gewerbliche Anbieter erstellen Internetseiten und Kataloge.
Zum Zeitpunkt der Terminveröffentlichung müssen beim Amtsgericht alle das Objekt betreffenden Unterlagen vorliegen, darunter die Anschrift der Immobilie, ein Grundbuchauszug und Angaben zum Gläubiger. Die Akten können vom Interessenten kostenlos eingesehen werden. Für ihn ist das Verkehrswertgutachten von zentralem Interesse.
"Es umfasst durchaus 50 Seiten mit allen für den Gutachter greifbaren Informationen - von Katasterauszügen über Fotos bis zu Angaben zur Vermietung", erklärt Winfried Aufterbeck, Geschäftsführer des Argetra Verlags für Wirtschaftsinformation in Ratingen in Nordrhein-Westfalen.
Katze im Sack
Das Gutachten hat jedoch Haken: Es gibt kein Recht auf Gewährleistung bei Mängeln oder Falschangaben. Und: "Der Gutachter hat keinen Anspruch, das Haus von innen zu sehen", sagt Manuela Reibold-Rolinger, Vertrauensanwältin des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. In vielen Fällen wird damit die Katze im Sack versteigert.
Dank der vorliegenden Daten kann ein Bietinteressent versuchen, weitere Informationen zu sammeln, etwa sich selbst um einen Besichtigungstermin bemühen, beim Bauamt ausstehende Erschließungskosten erfragen, das Baulastenverzeichnis einsehen, mit Nachbarn in einem baugleichen Haus oder mit einem Verwalter sprechen.
Auch ein Termin bei dem oder den Gläubigern ist sinnvoll. Zum einen ist ein freihändiger Verkauf denkbar, möglicherweise im Schulterschluss mit dem Schuldner. "Außerdem ist es im Bietverfahren hilfreich, die finanzielle Ziellinie des Gläubigers zu kennen", sagt Schwarz.
60 oder 70 Prozent billiger
Der Verkehrswert ist der Ausgangspunkt des ersten Versteigerungstermins. Hier muss mindestens die Hälfte des Verkehrswertes erzielt werden. "Bei etwa jedem dritten Termin ist das nicht der Fall", schätzt Aufterbeck. Dann wird ein neuer Termin anberaumt, in dem die 50-Prozent-Grenze nicht mehr gilt. Im dritten Termin ist in der Regel alles offen. Dann kann eine Immobilie auch für 30 oder 40 Prozent des Werts unter den Hammer kommen.
Der Erwerber zahlt nur die Grunderwerbsteuer und die anfallenden Gerichtskosten für die Umschreibung der Immobilie. Makler- oder Notarkosten entstehen nicht.
Schwierig wird es allerdings, wenn die Besitzer noch im Haus wohnen.
"Schlimmstenfalls muss man dann einen Gerichtsbeschluss zur Räumung erwirken", sagt Fachanwältin Reibold-Rolinger. Das jedoch kann eine fünfstellige Summe kosten - und ist immer eine menschliche Tragödie.