Grundschuld:Löschen oder lassen?

Wie Immobilienkredite abgesichert werden

Banken sichern Immobilienkredite meist mit einer Grundschuld ab. Können Verbraucher die Darlehen nicht mehr bedienen, haben die Finanzinstitute so Zugriff auf die Häuser und Wohnungen.

(Foto: Robert Günther / dpa-tmn)

Wer den Hauskredit abbezahlt hat, möchte oft auch gern die Grundschuld loswerden. Doch wann ist das sinnvoll?

Von Jochen Bettzieche

Beim Kauf der Immobilie ist klar: Die finanzierende Bank will eine Sicherheit für das Darlehen. Also wird das Objekt mit einer Grundschuld belastet. Sollte der Kreditnehmer Zins und Tilgung nicht mehr zahlen, kann die Bank beantragen, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Aus dem Erlös erhält sie dann ihre Forderungen.

Die Grundschuld steht im Grundbuch, in Abteilung III. Sie ist dort fest eingetragen und nimmt nicht ab, wenn das Darlehen Schritt für Schritt zurückgezahlt wird. Sie verschwindet auch nicht, wenn der Immobilieneigentümer seine Schuld getilgt hat.

Er kann sie aber löschen lassen, dann ist das Objekt nicht mehr belastet. Manche Verbraucherschützer raten aber davon ab. "Die Grundschuld sollte erst gelöscht werden, wenn das Objekt verkauft werden soll", empfiehlt beispielsweise Merten Larisch, Teamleiter Altersvorsorge-, Geldanlage- und Immobilienfinanzierungsberatung bei der Verbraucherzentrale Bayern in München. Denn unter Umständen benötigt man nochmal einen Kredit, zum Beispiel um die Immobilie zu sanieren oder wenn eine Photovoltaikanlage aufs Dach soll. Dann spare man sich die Kosten für einen neuen Grundschuldeintrag.

Benötigen Immobilienbesitzer ein neues Darlehen, sollten sie aber auf jeden Fall Vergleichsangebote einholen. Denn bei einer längeren Laufzeit spart ein günstigerer Zinssatz oft mehr Geld, als für die Übertragung der Grundschuld auf eine neue Bank an Gebühren fällig wird.

"Spätestens bei den Vertragsverhandlungen bestehen viele Käufer auf eine Löschung, um ein sauberes Grundbuch ohne Belastungen in der Abteilung III zu haben", sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren in Berlin.

Die Grundschuld löschen zu lassen kann auch sinnvoll sein, wenn es mehrere Eigentümer für ein Objekt gibt, heißt es beim Internetportal Immobilienscout24. Beinhalte die Bestellungsurkunde der Grundschuld eine Klausel, die besage, dass jeder Eigentümer mit seinem Vermögen hafte, sei ein "bereinigtes" Grundbuch die sicherere Variante. Im Falle der Verschuldung eines Einzelnen seien die anderen Eigentümer so vor der Haftung geschützt.

Damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird, müssen die Eigentümer bei der Bank einen Antrag stellen und eine Löschungsbewilligung anfordern. Beides wird dann an einen Notar übermittelt, der die Löschungsbewilligung beglaubigt und die Schriftsätze auf Wunsch an das zuständige Grundbuchamt weiter leitet. Dieses prüft dann, ob die Voraussetzungen für eine Löschung gegeben sind; passt alles, wird in das Grundbuch ein Löschungsvermerk eingetragen und die Sache ist - meist nach einigen Wochen - erledigt.

Bleibt die Kostenfrage. Die Löschungsbewilligung muss die Bank umsonst ausstellen, Notar und Grundbuchamt bekommen aber Geld für ihre Dienstleistung. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld und liegt etwa bei jeweils 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Beträgt die Grundschuld beispielsweise 150 000 Euro, veranschlagen Notar und Grundbuchamt jeweils um die 300 Euro Gebühren. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld betragen in diesem Fall also etwa 600 Euro.

Keine Sorgen müssen sich Verbraucher nach Ansicht der Experten mehr bei einem Verkauf der Kredite machen. Vor einigen Jahren hatten Darlehensaufkäufer für Wirbel gesorgt; Finanzinvestoren erwarben damals Kredite von Banken, eine Lücke im Gesetz erlaubte es den Käufern laut Larisch, die Darlehen fällig zu stellen. VPB-Experte Freitag: "Das ergab Möglichkeiten, die in 2008 ausgenutzt worden sind." Diese Gefahr besteht nicht mehr. Mehrere Gesetzesänderungen stoppten diese Praktiken. Sicherheitshalber kann sich der Immobilieneigentümer aber immer eine Löschungsbewilligung der Bank besorgen, rät Freitag. Dann könne man jederzeit nachweisen, dass einem die Grundschuld zustehe, beispielsweise bei einem Verkauf oder einer erneuten Kreditaufnahme.

© SZ
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