Michael Kemmer hat sich gewundert, das darf man vermuten. Vor dem Hintergrund der extrem niedrigen Zinsen, sagte der Hauptgeschäftsführer des Banken-Verbandes BdB vergangene Woche, sei es "erstaunlich", was da herauskam bei der jährlichen Sparer-Umfrage des Verbandes. Mehr als die Hälfte der Anleger hatte nämlich angegeben, mit der Wertentwicklung seiner Geldanlage im vergangenen Jahr zufrieden zu sein. Sogar noch mehr als im Vorjahr - und das, obwohl Sparkonto und Tagesgeld noch immer die beliebtesten Anlage-Vehikel waren.
Lohnt es sich im neuen Jahr noch, in eine Immobilie zu investieren?
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Wer jetzt Geld übrig hat, auch das ergab die Umfrage, will sich am ehesten auf dem Immobilienmarkt umschauen. Der Traum vom eigenen Haus oder von einer eigenen Wohnung hält sich hartnäckig. Das ist auch nicht weiter verwunderlich. Immobilienkredite sind extrem günstig, die Finanzierungsbedingungen entsprechend gut. Nur: Lohnt sich das auch, nachdem schon jahrelang vom Immobilienboom in Ballungszentren die Rede ist?
Die eine Antwort gibt es nicht. Eine Wohnung in Hamburg-Eimsbüttel ist etwas ganz anderes als ein Haus in Mittelhessen. Einen Markt wie München, wo die Immobilienpreise je nach Art der Immobilie und Lage laut Münchner Gutachterausschuss seit 2009 zwischen 60 und 100 Prozent stiegen, gibt es nicht noch einmal. Wer eine einigermaßen große Wohnung kaufen möchte, kann in München mehr als 10 000 Euro pro Quadratmeter zahlen, in der Eifel unter 1000.
Welche Folgen hat es, wenn ein Konzern seine Gewinnprognose anpassen muss?
Den einen Immobilienmarkt gibt es mithin nicht, genauso wenig wie die eine richtige Entscheidung.
Umso mehr kommt es auf eine reife Überlegung an. Das heißt: Schon vor dem ersten Termin bei der Bank sollten potenzielle Immobilienkäufer selbst genau kalkulieren. Die monatlichen Raten für Zins und Tilgung sollten zur voraussichtlichen finanziellen Situation passen. Als Faustregel gilt, dass Finanzierungsraten und andere laufende Kosten 40 Prozent des Nettoeinkommens in einem Haushalt nicht übersteigen sollten. Dabei sollte klar sein, dass die Zinsen in der Zwischenzeit steigen und die Kalkulation zerschießen können. Immobilienkäufer sollten also auf eine möglichst lange Zinsbindung achten.
Entscheidend ist die Frage, ob die Immobilie vermietet werden soll oder man selbst darin wohnt. Wer eine Wohnung vermietet, erhält regelmäßige Zahlungen von den Mietern und verdient potenziell an der Preissteigerung seiner Wohnung oder seines Hauses. Bei den beiden weiteren Ertragskomponenten, dem Finanzierungshebel durch den günstigen Kredit und Steuervergünstigungen, wird es ziemlich kompliziert.
Ob sich eine vermietete Wohnung lohnt, verrät der Mietmultiplikator. Angenommen, jemand kauft eine Immobilie für 500 000 Euro. 1200 Euro Kaltmiete pro Monat ergeben eine Jahresmiete von 14 400 und damit einen Multiplikator von 34,7 - es würden also fast 35 Jahre vergehen, um den Kaufpreis über die Miete wieder hereinzuholen. Aber auch das ist viel komplizierter: wegen zusätzlicher Kosten wie der Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten, Eintragungsgebühren und vielen mehr. Hinzu kommen Nebenkosten, die der Eigentümer bezahlt. Die Realrendite liegt also teilweise weit unter dem Mietmultiplikator. Ob sich eine Investition lohnt, hängt überdies von Prognosen über Wert- und Mietpreisentwicklung ab. Also selbst drin wohnen? Auch dann gilt: Steigt die Immobilie nicht sehr deutlich im Wert, kann man lange selbst Miete zahlen, bis sich eine eigene Wohnung lohnt.