Wenige Wochen nachdem erstmals seit der Finanzkrise wieder ein offener Immobilienfonds schließen musste, trifft es nun den nächsten. Die Fondsgesellschaft Industria teilte am Donnerstag mit, dass sie mit Wirkung zum 26. Februar um 12 Uhr keine Anteile des offenen Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland mehr zurücknimmt. Die liquiden Mittel reichten nicht mehr aus, um weitere Rückgaben zu bedienen.
Als Ursache nennt das Unternehmen die „abrupte Zinswende“ im Jahr 2022 und deren Folgen für den Immobilienmarkt. Zudem seien andere Anlageformen dadurch wieder attraktiver geworden. Deswegen sei viel Geld aus offenen Immobilienfonds abgeflossen – ein Trend, dem sich auch dieser Fonds, so zumindest die Darstellung der Gesellschaft, „nicht habe entziehen können“.
Nach dem Gesetz kann eine solche Schließung bis zu drei Jahre dauern. So lange kommen Anleger nicht an ihr Erspartes. In dieser Zeit besteht das Risiko, dass sich der Verkauf der Immobilien verzögert oder nur zu niedrigeren Preisen gelingt, sodass Anleger ihr Geld erst nach Jahren oder sogar nur teilweise zurückbekommen. Erst Mitte Januar hatte der offene Immobilienfonds „Wertgrund Wohnselect D“ die Rücknahme von Anteilen verweigert. Zwar handelt es sich in beiden Fällen nur um kleine Fonds: Die Nachricht dürfte dennoch viele Anleger irritieren, die ihr Geld in offenen Immobilienfonds angelegt haben – das sind in Deutschland ungefähr drei bis sechs Millionen Menschen.
Lange galten offene Immobilienfonds als stabile Anlage. Vor allem Volksbanken und Sparkassen vertreiben sie in großem Stil an Privatanleger – mit Billigung der Finanzaufsicht Bafin häufig sogar in der niedrigsten Risikokategorie. Dabei besteht durchaus die Gefahr, dass Fonds zeitweise schließen müssen. Zu den wichtigsten Anbietern zählen Deka, Union Investment und DWS. Sie investieren das Geld der Privatanleger vor allem in Büro- und Wohngebäude und erzielten damit lange Renditen von zwei bis drei Prozent, was in Zeiten der Nullzinsen durchaus beachtlich war.
Gleichzeitig verdienen Fondsgesellschaften und Banken an vergleichsweise hohen Verwaltungsgebühren und Vertriebsprovisionen. Doch der Trend zum Home-Office und die stark gestiegenen Zinsen haben den Immobilienboom abgewürgt. Zugleich wurden Anleihen wieder attraktiver, mit entsprechenden Folgen für die Immobilienfonds.
Die großen Anbieter beschwichtigen
Nach Einschätzung der Fondsratingagentur Scope haben offene Immobilienfonds im Jahr 2025 im Durchschnitt nur noch sehr geringe Renditen erzielt, teils sogar Verluste. Gleichzeitig werfen Bundesanleihen inzwischen wieder mehr als zwei Prozent ab. Viele Anleger zogen deshalb ihr Geld ab: Allein 2025 summierten sich die Nettoabflüsse auf 7,7 Milliarden Euro. Zum Jahresende verwalteten die Fonds noch rund 112 Milliarden Euro.
Zwar können Anleger ihre Anteile inzwischen nur noch nach vorheriger Ankündigung und verzögert zurückgeben. Das war eine Lehre aus der Finanzkrise, als es schon einmal eine Krise der offenen Immobilienfonds gab. Doch auch diese Rückgaben setzen die Fonds zunehmend unter Druck und führen zu Liquiditätsproblemen. Viele Gesellschaften sehen sich deshalb gezwungen, Immobilien zu verkaufen.
Zuletzt hatte auch der Chef der deutschen Finanzaufsicht Bafin, Mark Branson, gewarnt, er schließe nicht aus, „dass wir weitere Schließungen unter den kleinen Fonds sehen werden“. Größere Fonds hält Branson dagegen für weniger gefährdet; sie hätten mit ihren Portfolios mehr Möglichkeiten, Liquidität zu schaffen.
Ähnliche Thesen hörte man zuletzt von Branchenvertretern, die sich zu Wort meldeten, wohl um die Anleger zu beruhigen. „Die vorübergehende Schließung des Wohnselect wird nach meinem Dafürhalten keine großen Wellen schlagen“, sagte Henning Koch, Vorstandschef der Commerzbank-Tochter Commerz Real dem Handelsblatt. Die Schließung werde keine neue Verkaufswelle auslösen.
Auch Matthias Danne, Vorstand der Sparkassen-Fondsgesellschaft Deka, hält ein „Übergreifen der Krise auf einzelne Anbieter der Branche für unwahrscheinlich“, wie er der Börsen-Zeitung sagte. Bei der genossenschaftlichen Fondsgesellschaft Union Investment hieß es vor wenigen Tagen sogar, private Sparer kehrten den Immobilienmärkten schlicht zur falschen Zeit den Rücken. Will heißen: Die Lage werde sich wieder beruhigen – und wer jetzt verkaufe, tue dies zu einem ungünstigen Zeitpunkt.
Anleger können kaum absehen, ob ein Fonds bereits in Schwierigkeiten steckt
Ausgerechnet bei Union Investment sorgte 2024 allerdings ein großer Fonds für Schlagzeilen: Der ZBI Uni Immo Wohnen musste seine Immobilien über Nacht um 17 Prozent abwerten. Dies hat inzwischen zu zahlreichen Gerichtsverfahren geführt. Beim Europäischen Gerichtshof steht derzeit die Frage zur Klärung, ob der offene Immobilienfonds überhaupt in der niedrigen Risikokategorie an Privatanleger hätte verkauft werden dürfen.
Noch ein Problem: Anleger können kaum einschätzen, ob sie in einen Fonds investiert haben, der bereits stark belastet ist und möglicherweise kurz vor einer vorübergehenden Schließung steht. Die Fonds veröffentlichen ihre Liquiditätsquoten verzögert: den aktuellen Stand kennen daher nur die jeweilige Fondsgesellschaft und die Aufsicht.
Fondsexperte Stefan Loipfinger weist in einem aktuellen Blog-Beitrag zudem darauf hin, dass Anleger, die jetzt neu in offene Immobilienfonds einsteigen, dies seiner Ansicht nach oft zu ungünstigen Konditionen täten. Der Experte, der im Auftrag der bankenkritischen Organisation Finanzwende auch ein Gutachten zu den Risiken der Anlageklasse veröffentlicht hat, wirft der Branche sogar „tausendfache Fehlberatung“ vor. Banken und Sparkassen verkauften die Fonds meist selbst an die Kunden, ohne darauf hinzuweisen, dass sie an der Börse günstiger zu haben wären. Allein 2025 seien Fondsanteile für rund drei Milliarden Euro überteuert verkauft worden, so Loipfingers Vorwurf. Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) wies die Vorwürfe zurück, die Ausgabe und Rücknahme von Investmentfondsanteilen durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft fiele nicht unter die Vorschriften der Best Execution, sondern unterliege eigenen gesetzlichen Regelungen nach dem Investmentrecht. Ähnlich äußerte sich der Sparkassendachverband DSGV, während der private Bankenverband BdB eine Anfrage unbeantwortet ließ.
