Um Wohnungen in Deutschland zu beheizen, wird immer weniger Energie benötigt. Der Heizenergiebedarf der Mehrfamilienhäuser war im Jahr 2015 weitere 1,5 Prozent niedriger als im Vorjahr. Das zeigt der Wärmemonitor, den das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) gemeinsam mit dem Energiedienstleister Ista erhoben hat.
Die Studie basiert auf Heizkostenabrechnungen Tausender Mehrfamilienhäuser in Deutschland. Sie liegt der Süddeutschen Zeitung vorab vor. Der Einfluss des Wetters, beispielsweise milder Winter, wurde herausgerechnet. "Der Rückgang ist somit vor allem auf die Sanierungsanstrengungen des vergangenen Jahres zurückzuführen", sagt DIW-Experte Claus Michelsen. Seit dem Jahr 2003 ist der Heizenergiebedarf bundesweit um 18 Prozent gesunken.
Aufgrund niedriger Öl- und Gaspreise ist das Heizen zudem günstiger geworden. Laut der Studie kostete eine Kilowattstunde im Jahr 2015 im bundesweiten Schnitt sechs Prozent weniger als im Vorjahr. Bereits 2014 waren die Energiepreise um sieben Prozent gesunken.
Große Wohnungsunternehmen sanieren ihre Gebäude viel effektiver
Günstige Energie entlastet zwar die privaten Haushalte - für die Klimapolitik wird sie dagegen zum Problem: Wenn die Heizkosten sinken, haben Eigentümer weniger Anreiz, ihre Immobilien zu dämmen und sparsame Heizungen oder dichtere Fenster einzubauen. Solche Sanierungen sind aber nötig, um die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen. Deutschland hat sich vorgenommen, den Energiebedarf bis zum Jahr 2050 um 80 Prozent zu senken. Dafür ist es wichtig, den Wärmebedarf der Wohnungen zu reduzieren.
"Doch die Umsetzung dieser klimapolitischen Ziele stockt", sagt Ökonom Michelsen. Laut DIW haben Eigentümer in den vergangenen Jahren weniger in energetische Sanierungen investiert als noch 2010 oder 2011, trotz bester Bedingungen: Bauzinsen sind historisch niedrig; die Nachfrage nach modernem Wohnraum ist hoch.
Ein Grund der Zurückhaltung: Viele große Immobilienfirmen, die mehr als 1000 Wohnungen vermieten, rüsten ihre Gebäude bereits regelmäßig energetisch auf. Eigentümer, die nur wenige Wohnungen besitzen, sanieren dagegen seltener und nicht so umfassend. "Für den Erfolg der Energiewende ist es wichtig, dass kleine Unternehmen und private Eigentümer bei der Sanierung der Immobilien stärker unterstützt werden", sagt Michelsen. Denn solche kleinen Vermieter stehen für zwei Drittel aller Wohnungen in Deutschland.
Wenn große Wohnungsunternehmen vollsanieren, sinkt der Energiebedarf kräftig
Die Auswertung der Energieausweise von etwa 100 000 Immobilien bundesweit zeigt zudem: Wenn große Wohnungsunternehmen ein Gebäude vollsanieren, sinkt der Energiebedarf kräftig, im Schnitt um 36 Prozent. Vollsanierungen kleiner Vermieter senken den Bedarf dagegen nur um 18 Prozent. Je umfassender der Umbau, desto größer ist der Unterschied.
Die effektive Arbeit der Großvermieter führt das DIW darauf zurück, dass die Wohnungsunternehmen mit jeder Sanierung Erfahrungswerte sammeln, die sie in jede weitere Planung einfließen lassen können. Weil sie zudem sehr viele Fenster, Heizungen oder Dämmstoffe kaufen, erhalten sie Mengenrabatte. Und sie können Arbeitskräfte flexibler auf mehreren Baustellen einsetzen.
Deshalb regt das DIW an, dass die großen Wohnungsunternehmen bei energetischen Sanierungen häufiger mit kleineren Vermietern zusammenarbeiten sollten. Statt immer nur ein Gebäude umzubauen, sei es ratsam, ganze Quartiere energetisch aufzurüsten. Zudem sprechen sich die Forscher für das sogenannte Contracting aus: Vermieter, die beispielsweise eine Heizanlage nicht in Eigenregie sanieren wollen, können diese Investition einer Firma überlassen. Diese Firma streicht dann, beispielsweise für 20 Jahre, den Gewinn ein, der sich aus dem Umbau ergibt.
Bund fördert etwa 600 Projekte im Bereich "Energetische Stadtsanierung"
Bislang sind solche Kooperationen zwischen großen und kleinen Vermietern eine Seltenheit in Deutschland. Der Bund fördert etwa 600 solcher Projekte im Rahmen des Programms "Energetische Stadtsanierung". So rüstet etwa die Stadt Pforzheim ihre Nachkriegssiedlung Weststadt zurzeit energetisch auf, unter Beteiligung vieler kleiner Eigentümer und Wohnungsunternehmen.
Deutschlands größter Vermieter Vonovia hat den Quartiersansatz im Essener Eltingviertel ausprobiert. Dort vermietet der Dax-Konzern mehrere Hundert Wohnungen, die er nach und nach modernisiert. Private Eigentümer aus der Nachbarschaft konnten sich vom Konzern kostenlos beraten lassen; auf Wunsch vermittelte Vonovia die Dienstleister für den Bau. Der Konzern profitiert davon, wenn auch das Umfeld seiner Wohnungen aufgewertet wird. Der Versuch soll ausgeweitet werden. "Auch an weiteren Standorten sind wir aktuell dabei, solch umfassende Quartiersprojekte gemeinsam mit Partnern aufzusetzen", so Vonovia.
Anmerkung der Redaktion: In einer vorherigen Version des Artikels hieß es unter Berufung auf das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), der Heizenergiebedarf der Mehrfamilienhäuser sei im vergangenen Jahr um gut sechs Prozent zurückgegangen. Diese Zahl war aber leider falsch. Das DIW teilte später mit, dass in Wahrheit die Heizkosten pro Kilowattstunde um sechs Prozent gesunken seien, der Heizenergiebedarf dagegen nur um 1,5 Prozent.