Glücksforscher sagen, es sei längst bewiesen, dass Wohneigentum glücklich macht: Endlich keine Angst mehr vor Mieterhöhungen und anderen Launen des Vermieters. Endlich alles so umbauen dürfen, wie man es sich immer gewünscht hat. Im Alter keine Monatsrate mehr für die Wohnung zahlen. Und sollten sich doch alle Pläne ändern, verkauft man die Immobilie eben weiter, zu einem höheren Preis. Von diesem Glück träumen 80 Prozent der Deutschen, zeigen Umfragen. Doch in den Ballungsgebieten können sich immer weniger Menschen eine eigene Immobilie leisten.
Seit 2009 sind Eigenheime in den Großstädten Jahr für Jahr um etwa zehn Prozent teurer geworden. Zu diesem Ergebnis kommt der Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse, der am Montag in Berlin vorgestellt wurde. Demnach hat sich der Preisanstieg in den Großstädten im vergangenen Jahr mit unverminderter Geschwindigkeit fortgesetzt. "Besonders Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser haben an Anziehungskraft gewonnen", sagt Siegmar Liebig vom Arbeitskreis der Gutachterausschüsse.
Käufer gaben 2014 gut sieben Prozent mehr für Häuser und Wohnungen aus
Bundesweit wurden im vergangenen Jahr nicht mehr Immobilien verkauft als in den Vorjahren auch. Doch im Vergleich zu 2013 haben die Käufer gut sieben Prozent mehr Geld für Häuser und Wohnungen ausgegeben. Verglichen zu 2009 ist der Umsatz sogar um fast 47 Prozent gestiegen. Die verkauften Objekte sind also deutlich teurer geworden. "Und für Städte und Regionen mit steigenden Bevölkerungszahlen erwarten wir weiter steigende Preise", sagt Liebig. Denn die Verwaltungen weisen nur zögerlich neues Bauland aus. Sie hatten sich lange Zeit auf eine schrumpfende Bevölkerung eingestellt - und den Zuzug aus Ausland und Umland unterschätzt.
Die Zahlen der Gutachterausschüsse bilden die tatsächliche Entwicklung gut ab. Denn die Autoren werten Jahr für Jahr knapp eine Million Notarverträge aus. Sie wissen also, zu welchem Preis Immobilien tatsächlich verkauft werden - nicht nur, zu welchem Preis sie angeboten werden. In Zusammenarbeit mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlichen die Gutachter die Zahlen, um Transparenz in den Markt zu bringen.
Welche Lügen sind bei der Selbstauskunft erlaubt? Wie sieht es aus mit Haustieren und Grillen? Wie beeindrucke ich den Vermieter und was muss im Vertrag stehen? Welche Rechte und Pflichten Mieter haben.
Besonders teuer sind die eigenen vier Wände demnach rund um München und Ingolstadt. In der Landeshauptstadt kostet eine durchschnittliche Eigentumswohnung gut 300 000 Euro. Doch dank niedriger Zinsen sind viele Käufer bereit, so viel Geld in ihren Traum vom Eigenheim zu investieren. Im bundesweiten Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung heute das 5,5-Fache des jährlichen Netto-Einkommens. Vor drei Jahren war es noch das 4,5-Fache, hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken ausgerechnet.
Wenn die Immobilienpreise in einem Land binnen weniger Jahre stark steigen, weckt das unter Ökonomen böse Erinnerungen. Beispielsweise verteuerten sich Anfang des Jahrtausends die Immobilien in den USA. Millionen Amerikaner verschuldeten sich, um ein Haus zu kaufen. Die Banken gewährten fleißig Kredite, auch wenn die Schuldner kaum Eigenkapital einbrachten. Schließlich würde man die Immobilie stets teurer weiterverkaufen können, so die Hoffnung. Als mehr und mehr Schuldner ihre Kredite nicht mehr bedienen konnten und die Immobilienpreise zurückgingen, gerieten viele Banken in finanzielle Schieflagen. Dies war der Auslöser der weltweiten Finanzkrise ab 2007.
Angst vor regionalen Preisblasen
Gegenwärtig befürchtet beispielsweise die Bundesbank, auch in Deutschland könnten regionale Preisblasen entstehen. Wer eine Immobilie bauen oder kaufen will, kann sich zurzeit so günstig verschulden wie nie zuvor. Viele Sparer haben diese Gelegenheit genutzt. Gerade im Frühjahr haben die Banken und Bausparkassen deutlich mehr Immobilienkredite vergeben als in den Vorjahren. "Die Anleger sind offener gegenüber Immobilien, weil sie erwarten, dass der Bedarf in den nächsten Jahren weiter steigen wird", erklärt Claus Michelsen, Immobilienexperte beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung.
Ein Anzeichen einer spekulativen Blase beobachtet Michelsen bereits in den Großstädten: Dort seien in den vergangenen Jahren die Kaufpreise stärker gestiegen als die Mieten. Die Käufer nehmen also geringere Renditen in Kauf. "Dort spielt offenbar der Gedanke eine Rolle, die Immobilie in der Zukunft zu einem höheren Preis verkaufen zu können", sagt Michelsen. Insgesamt zögen die Immobilienpreise hierzulande aber deutlich schwächer an als etwa bei den geplatzten Blasen in den USA oder in Irland. Auch die Gutachterausschüsse geben Entwarnung: Immobilienkäufer seien in Deutschland weiter langfristig orientiert, schließlich gebe es heute nicht mehr Käufe als noch vor fünf Jahren.
Dennoch warnen Verbraucherschützer: Wer die niedrigen Zinsen nutzen will, um eine Immobilie zu kaufen, sollte nicht in Torschlusspanik verfallen. Interessierte sollten das Haus oder die Wohnung mindestens zwei Mal besichtigen, am besten mit einem unabhängigen Sachverständigen an der Seite. Ob der Preis einer Immobilie angemessen ist, lässt sich auch mithilfe der Bodenrichtwerte einschätzen, die viele Bundesländer veröffentlichen. Schließlich soll der Traum vom Glück der eigenen vier Wände nicht zum Albtraum werden.