Die Krise der offenen Immobilienfonds trifft mit der Deutschen-Bank-Tochter DWS nun erneut einen der größeren Anbieter dieser Anlageklasse. Wie das Fachportal Finanz-Szene auf Basis von Unternehmensangaben berichtet, hat die Frankfurter Fondsgesellschaft ihre drei offenen Immobilienfonds zuletzt schrittweise abgewertet. Demnach hat die DWS den sogenannten Nettoinventarwert – also den Wert der Fondsanteile nach Abzug der Verbindlichkeiten – ihrer drei offenen Immobilienfonds zuletzt mehrfach und von Monat zu Monat stärker gesenkt, „zwar jeweils nur leicht, aber in Summe eben doch merklich“, wie das Fachportal schreibt. Der „Grundbesitz Europa“ wurde insgesamt um 7,3 Prozent abgewertet. Mit einem Volumen von 4,6 Milliarden Euro ist er der größte Immobilienfonds der DWS. Der „Grundbesitz Fokus Deutschland“ wurde um 5,3 Prozent und der „Grundbesitz Global“ um 5,2 Prozent abgewertet.
Gemessen an der Gesamtperformance der 13 offenen Immobilienfonds in Deutschland ist die Rendite der Branche seit Jahresbeginn im Durchschnitt zwar noch leicht positiv. Die Entwicklung zeigt jedoch auch, dass die schlechten Nachrichten bei offenen Immobilienfonds, einer einst sehr beliebten Anlageklasse in Deutschland, nicht abreißen. Gerade in der Nullzinsphase haben Banken und Sparkassen offene Immobilienfonds in großem Stil verkauft. Zu den wichtigsten Anbietern zählen Deka, Union Investment und die DWS. Sie investieren das Geld der Privatanleger vor allem in Büro- und Wohnimmobilien und erzielten damit lange Renditen von zwei bis drei Prozent. Das war in Zeiten der Nullzinsen durchaus beachtlich, ist aber kaum noch attraktiv, seit es wieder Zinsen auf Staatsanleihen gibt. Dieses Zinsumfeld drückte ohnehin die Preise von Büroimmobilien, ein jahrelanger Boom ging zu Ende.
Viele Anleger zogen daraufhin Geld aus diesen Fonds ab. Und obwohl inzwischen eine zwölfmonatige Kündigungsfrist gilt, mussten Fonds ihre Immobilien teilweise mit Verlust verkaufen, um Anleger auszuzahlen. Anfang des Jahres hatten bereits vier kleinere Anbieter ihre offenen Immobilienfonds sogar vollständig geschlossen. Sie nehmen also keine Anteile mehr zurück, was bedeutet, dass Anleger unter Umständen bis zu drei Jahre nicht an ihr Geld kommen. In dieser Zeit müssen die Fondsanbieter ihre Immobilien verkaufen, um die Anleger auszuzahlen.
Hoffnung auf Erholung durch Iran-Krieg zunichtegemacht
Während die Branche zu Jahresbeginn noch auf eine Erholung an den Immobilienmärkten hoffte, machte der von den USA angezettelte Iran-Konflikt diese Hoffnung allerdings wieder zunichtegemacht. Wegen des Konflikts sind die Renditen langlaufender Staatsanleihen stark gestiegen, was die Büro-Immobilienpreise weltweit erneut unter Druck gesetzt hat.
Bereits zwischen 2022 und 2024 hatten mehrere Fondsgesellschaften – darunter auch die DWS – die Nettoinventarwerte ihrer Immobilienfonds abwerten müssen. Besonders hart traf es die Anleger der genossenschaftlichen Union Investment: Die Fondsgesellschaft wertete vor zwei Jahren einen auf Wohnungen spezialisierten offenen Immobilienfonds über Nacht um 17 Prozent ab. Die Frage, ob dieser Wohnimmobilienfonds von Union Investment - und damit offene Immobilienfonds generell - überhaupt in einer niedrigen Risikoklasse hätten verkauft werden dürfen, liegt inzwischen dem Europäischen Gerichtshof zur Klärung vor. Auch hier droht also Ungemach für die Anbieter.
Die DWS teilte mit, man sehe die Entwicklung der Verkehrswerte „unserer Immobilienportfolios“ im Einklang mit den aktuellen Marktgegebenheiten. Möglichst marktnahe Bewertungen stellten sicher, dass Anleger, die investieren, und Anleger, die Anteile zurückgeben, fair und gleichbehandelt würden. Seit Anfang 2026 hätten die Rückgabeverlangen von Anlegern zugenommen, wodurch umfangreiche Immobilienverkäufe erforderlich geworden seien. Gleichzeitig seien die Transaktionsmärkte weiterhin von begrenzter Liquidität, längeren Vermarktungszeiten und einer starken Verhandlungsposition der Käufer geprägt. Die Bewertungen erfolgten regelmäßig durch jeweils zwei unabhängige Sachverständige, denen die aus den Verkaufsprozessen gewonnenen Marktpreisindikationen zur Verfügung gestellt würden und in deren laufende Bewertungen sie einfließen könnten. Dadurch seien auch weitere Verkehrswertanpassungen möglich. Mit anderen Worten: Die Krise scheint aus Sicht der DWS noch nicht ausgestanden.
