Süddeutsche Zeitung

Wohnungsmarkt:Warum die Deutsche Wohnen jetzt einen Mietendeckel einführt

Als erster Immobilienkonzern legt sie eine Grenze fest, von der an die Mieten nicht mehr steigen sollen. Aber wie glaubwürdig ist das? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Die Charmeoffensive des Immobilienkonzerns beginnt mit großen Worten: Eine Wohnung, heißt es in der Erklärung der Deutsche Wohnen, sei "kein übliches Wirtschaftsgut". Das Thema müsse man daher "besonders verantwortungsvoll behandeln". Weiter unten folgt dann ein großes Versprechen an die Mieter des Berliner Unternehmens: Von 1. Juli an will die an der Börse notierte Aktiengesellschaft die Höhe des Einkommens bei Mieterhöhungen berücksichtigen. Nur wie ernst ist dieses Versprechen zu nehmen? Steckt dahinter nur ein PR-Gag oder ein taktisches Manöver, um den vom Berliner Senat geplanten Mietendeckel zu verhindern? Oder will der Konzern, den viele in der Hauptstadt am liebsten enteignen wollen, wirklich etwas dafür tun, damit es mehr bezahlbaren Wohnraum gibt? Die wichtigsten Fragen und Antworten:

Was ist genau geplant?

"Unser Versprechen an unsere Mieter" lautet die Selbstverpflichtung, die das Unternehmen am Wochenende veröffentlichte. Vor allem zwei Grundsätze sollen demnach für die Deutsche Wohnen von kommendem Montag an für zunächst fünf Jahre bindend sein: Mieterhöhungen werden so begrenzt, dass ein Haushalt maximal 30 Prozent seines Nettoeinkommens für die Nettokaltmiete ausgeben muss. Gelten soll dies für Mieterhöhungen auf Grund einer Modernisierung genauso wie für Mietaufschläge, für die die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen wird. Konzernchef Michael Zahn zufolge will das Unternehmen diese Obergrenze generell für alle Neuvermietungen anwenden. Außerdem verpflichtet sich die Deutsche Wohnen dazu, jede vierte neu zu vermietende Wohnung an Mieter zu vergeben, die Anspruch auf eine Sozialwohnung haben.

Warum gerade 30 Prozent?

Vier von zehn Haushalten in deutschen Großstädten müssen laut einer Studie der Berliner Humboldt-Universität mehr als 30 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Miete ausgeben. Die 30-Prozent-Marke gilt unter Immobilienexperten jedoch als zumutbare Belastungsgrenze. Ist mehr fällig, ist dies vor allem für Menschen mit einem geringen Einkommen problematisch, weil dann für Essen, Kleidung, Freizeit oder Urlaub nicht mehr viel übrig bleibt. Auch Vermieter verlangen gerne Einkommensnachweise, die belegen, dass die Miete nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmacht.

Wie will der Immobilienkonzern die Selbstverpflichtung praktisch umsetzen?

"Wir werden die üblichen Einkommensnachweise fordern", sagt die Sprecherin des Konzerns. Ob dazu außer einer Gehaltsbescheinigung auch ein Steuerbescheid zählt, ließ sie offen. Das Verfahren habe sich bei Härtefällen nach einer Erhöhung auf Grund einer Modernisierung bereits bewährt, die Details der Umsetzung stünden aber noch nicht fest. Die Sprecherin geht davon aus, dass betroffene Mieter die Einkommensnachweise "regelmäßig" zu erbringen haben, um möglichem Missbrauch vorzubeugen. Das kann sich für die Mieter positiv wie negativ auswirken: Wer plötzlich mehr verdient und bislang wegen der 30-Prozent-Obergrenze keine oder eine geringere Mieterhöhung erhalten hat, müsste dann vermutlich mehr zahlen. Wer hingegen etwa arbeitslos wird, plötzlich weniger verdient und sich nun auf die 30-Prozent-Grenze berufen kann, könnte auf eine dann niedrigere Miete pochen. All dies soll aber nur für Mieterhöhungen gelten, die nach dem 1. Juli fällig werden. Die neue Belastungsgrenze solle nicht "rückwirkend gelten", sagte die Sprecherin. Man müsse hier mit einem Stichtag arbeiten.

Was hält der Deutsche Mieterbund (DMB) von der Ankündigung?

DMB-Geschäftsführer Ulrich Ropertz sprach von einer "positiven Nachricht". Die Deutsche Wohnen sei wohl doch "lernfähig". Die Frage sei aber, "wie justiziabel das ist". Könne sich ein Mieter nicht darauf berufen, "kann er sich auch nichts davon kaufen". Eine Einschränkung hat das Unternehmen schon jetzt gemacht: Weitere "regulatorische Eingriffe in das Mietrecht" könnten dazu führen, dass die Selbstverpflichtung wieder zurückgenommen werde, heißt es in der Erklärung.

Wie soll das Verfahren bei den Objekten aussehen, die der Konzern wie Sozialwohnungen vermieten will?

Der Konzern hat bundesweit etwa 167 000 Wohnungen. Davon befinden sich 110 000 in Berlin, die Deutsche Wohnen ist damit der größte private Immobilienbesitzer in der Hauptstadt. 14 000 Wohnungen sind Sozialwohnungen. Von 1. Juli an will das Unternehmen jede vierte Wohnung an Mieter vergeben, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, also auf eine mit staatlichen Mitteln geförderte Wohnung haben - deutlich mehr als jetzt. "Wir werden dabei selbst prüfen, ob jemand berechtigt ist", sagte die Konzernsprecherin. Der Hintergrund: Die Berliner Verwaltung arbeitet so langsam, dass Antragsteller sehr lange auf die Scheine warten müssen.

Was steckt hinter der Initiative?

Das Wohnungsunternehmen steht erheblich unter Druck. Der Konkurrent Vonovia versucht bereits zu zeigen, dass man kein kaltherziger Miethai ist. Das Konzern hat eine Garantie für ältere Menschen ab 70 Jahren angekündigt, darin verspricht Vonovia, keine Mieten so zu erhöhen, dass Senioren in diesem Alter deshalb ausziehen müssen. In Berlin gilt die Deutsche Wohnen jedoch nicht gerade als sozialer Vermieter. Die Bürgerinitiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" sammelte bereits fast 80 000 Unterschriften für die Einleitung eines entsprechenden Volksbegehrens. Hinzu kommt: Der Senat hat sich auf einen Deckel für Mieterhöhungen für die nächsten fünf Jahre geeinigt. Details stehen aber noch nicht fest. Insofern soll die Initiative des Konzerns sicherlich dazu beitragen, Einzelheiten des Gesetzes für den Mietendeckel zu beeinflussen, der in Berlin für bis zu 1,6 Millionen Wohnungen gelten könnte. Seit Bekanntgabe des Mietendeckels hat die Aktie der Deutsche Wohnen gut 20 Prozent nachgegeben. Der Börsenwert des Unternehmens schrumpfte um mehr als drei Milliarden Euro - Grund genug, um selbst in die Offensive zu gehen.

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Quelle:
SZ vom 25.06.2019
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