Geht es nach dem Bundesfinanzhof (BFH), dann ist mit der neuen Grundsteuer alles in Ordnung. Jedenfalls hegen Deutschlands oberste Finanzrichter keine Zweifel daran, dass die Immobilienwerte im Einklang mit dem Grundgesetz neu berechnet wurden – jedenfalls in der Mehrzahl der Bundesländer. Das Gesetz zum sogenannten Bundesmodell ist demnach sowohl formell als auch materiell verfassungsgemäß, urteilte der Zweite Senat am Mittwoch. Insgesamt drei Klagen von Immobilieneigentümern aus Berlin, Nordrhein-Westfalen und Sachsen wurden deshalb abgewiesen.
In allen drei Fällen (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) war es vor allem um die Frage gegangen, ob die Werte von Häusern und Wohnungen zu ungenau ermittelt wurden und die Steuer deshalb gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz verstieß. Das aber verwarfen die BFH-Richter. Es sei ein „legitimes Ziel“, in einem Massenverfahren wie der Grundsteuer zu einem einfachen und möglichst automatisierten Verfahren zu kommen, sagte die Vorsitzende Richterin Franceska Werth zur Begründung. Dafür sei es aber notwendig, „in erheblichem Umfang zu entindividualisieren“, herausgekommen sei daher „ein grobes, aber handhabbares Bewertungsverfahren“.
Urteil mit Blick auf rund 20 Millionen Häuser und Wohnungen
Das Urteil des BFH bezieht sich allerdings nur auf das sogenannte Bundesmodell für die Grundsteuer und damit auf die Regeln für die Wertermittlung von rund 20 Millionen Häusern und Wohnungen. Auf dieser Basis erheben seit diesem Jahr elf der 16 Bundesländer die Steuer, fünf andere Länder – nämlich Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg – haben jeweils eigene, teils recht unterschiedliche Modelle für die restlichen rund 16 Millionen Wohnimmobilien gewählt.
In München verhandeln Deutschlands oberste Finanzrichter über die neue Grundsteuer. Ihr Urteil dürfte Signalwirkung haben, für Millionen Eigentümer und Mieter.
Bereits im vergangenen Jahr hatten die BFH-Richter aber im Zusammenhang mit der Bewertung eine wichtige Einschränkung gemacht: Wenn der tatsächliche und der ermittelte Wert einer Immobilie stark voneinander abweichen, müssen Bürger die Möglichkeit einer Korrektur einfordern können. Im aktuellen Verfahren kritisierten die Kläger nun, dass dafür ein teures und aufwendiges Gutachten notwendig sei, das jede und jeder Immobilieneigentümer selbst in Auftrag geben und bezahlen müsse. Und überhaupt sei die gesamte Wertberechnung zu undurchsichtig und überfordere die Bürger, was schon die rund 2,8 Millionen Einsprüche gegen die Grundsteuerbescheide nach dem Bundesmodell zeigten.
Die Grundsteuer betrifft aber nicht nur die Eigentümer von Immobilien, sondern in der Regel auch Mieterinnen und Mieter. Denn die Zahlung an den Fiskus können Vermieter in voller Höhe auf die Nebenkosten aufschlagen. Zugute kommt die Zahlung den Kommunen. Sie haben über den sogenannten Hebesatz auch das letzte Wort über die eigentliche Höhe der fälligen Grundsteuer. 2023, also noch auf Grundlage der alten Bewertungen, nahmen sie so insgesamt 15,5 Milliarden Euro ein.
Beendet sein dürfte der Streit um die Grundsteuer aber auch mit dem jüngsten Urteil aus München nicht. Sowohl der Bund der Steuerzahler als auch der Eigentümerverband Haus und Grund kündigten direkt im Anschluss an, Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe einzureichen. Beide Verbände hatten zwei der verhandelten Klagen unterstützt. Damit dürfte die Frage nach der gerechten Besteuerung von Grundbesitz also trotzdem noch beim Bundesverfassungsgericht landen – wieder einmal.
Dass die Steuer überhaupt auf eine neue Grundlage gestellt wurde, geht ebenfalls auf ein Urteil der Verfassungsrichter zurück. Im Jahr 2018 hatten sie die bis dahin geltende Regelung gekippt, weil die zugrunde gelegten Werte völlig überholt waren: In Westdeutschland wurde noch mit Beträgen aus dem Jahr 1964 gerechnet, in Ostdeutschland bezogen sich die Zahlen gar auf das Jahr 1935. Die alte Steuer durfte demnach übergangsweise noch bis Ende 2024 weiter gelten, seit diesem Jahr muss sie aber auf Grundlage neuer Werte ermittelt werden.
