"Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen, sind sich aber unsicher, welchen Marktpreis Sie erzielen können? Die kostenlose Immobilienbewertung des S-Immobilienservice bietet Ihnen eine realistische Einschätzung." So werben die bayerischen Sparkassen um Kunden. Ähnlich lautet der Slogan von Immobilienscout: "Wir vergleichen Ihre Immobilie mit Millionen anderer Objekte und errechnen so den Verkaufswert." Und ein Makler verspricht: "Mit wenigen Klicks zur schnellen Marktwert-Analyse" - kostenlos natürlich.
Viele Anbieter locken damit, Wohnimmobilien kostenlos zu bewerten. Der Immobilienexperte Werner Siepe hält davon nicht viel. "Dahinter steckt in der Regel der Versuch, an einen Auftrag für den Verkauf einer Immobilie heranzukommen. Letztlich landen Sie so bei einem Immobilienmakler", sagt Siepe. Dies gelte auch für die in Internetportalen wie McMakler oder Maklaro kostenlosen Angebote für eine Online-Bewertung. Bei all diesen Offerten gehe es entweder darum, die Adresse eines möglichen Verkäufers für die eigene Akquisition zu nutzen, oder sie für wenige Hundert Euro weiterzuverkaufen. Die kostenlose Bewertung selbst liefere aber allenfalls einen Anhaltspunkt für den Verkehrswert, also den möglichen Marktpreis.
Das Problem dabei: Die Anbieter können lediglich statistische Werte aus Datenbanken heranziehen. Der mögliche Verkaufswert wird jedoch aus den Angebotspreisen ermittelt, die zehn oder 20 Prozent über dem tatsächlichen Verkaufspreis liegen können. Die Daten für ländliche Regionen sind oft lückenhaft, weil die Zahl der ausgewerteten Immobilien viel zu gering ist. Für eine verlässliche Bewertung fehlen häufig genaue Angaben zum Bauzustand oder der Lage, das kann das Ergebnis verfälschen. Außerdem können die Eingaben des Eigentümers die Ergebnisse verzerren. "Dieser neigt dazu, die eigene Immobilie schöner zu sehen, als sie ist", warnt Siepe.
Wie lässt sich nun herausbekommen, was ein Haus oder eine Wohnung tatsächlich wert ist? Jede Immobilie ist ein Unikat, dessen Wert sich nicht einfach durch eine Vergleichsliste feststellen lässt. Man kann aber zum Beispiel einen qualifizierten Bausachverständigen das Objekt begehen und neben einer Preisspanne nötige Folgeinvestitionen beziffern lassen. Das rät der Verband Privater Bauherrn.
Oder man lässt ein Verkehrswertgutachten beim örtlichen Gutachterausschuss in Auftrag geben oder bei einem anderen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken. Das kostet Geld, bei einem Einfamilienhaus können so leicht 1500 Euro fällig sein. Günstiger sind Kurzgutachten mit einem Umfang von ein paar Seiten. Möglich ist es auch, das Objekt von Maklern besichtigen zu lassen, die eine Ausbildung in Immobilienbewertung absolviert haben. Je objektiver der Verkäufer den ortsüblichen Marktpreis für seine Immobilie ermittelt, desto geringer ist die Gefahr, mit dem Wunschpreis danebenzuliegen.
Dabei ist es jedoch gut möglich, dass drei Experten zu drei unterschiedlich hohen Verkehrswerten kommen. Und nicht nur das: "Der Verkehrswert muss mit dem Marktpreis nicht unbedingt identisch sein. Eine Immobilie ist immer nur so viel wert, wie viel jemand bereit ist, dafür zu zahlen", sagt Siepe.