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Bauprojekte:Für wen sich eine Genossenschaftswohnung lohnt

Aufnahme eines neuen Genossenschaftsprojekts in München.

(Foto: Alessandra Schellnegger)
  • Genossenschaftswohnungen sind vor allem in Großstädten sehr begehrt, aber auch extrem rar.
  • Interessenten müssen mittlerweile nicht nur bis zu 20 000 Euro für Anteile, sondern auch viel Wartezeit einplanen.
  • Dafür gilt das Wohnrecht lebenslang, sobald man erst einmal drin ist.

Von Marius Gerads, Köln

Eine sanierte Altbauwohnung im beliebten Kölner Agnesviertel, 47 Quadratmeter mit Blick auf den Dom und Balkon und das für 450 Euro warm. "Vergleichbare Wohnungen, die ich mir angesehen habe, hätten mindestens 750 Euro gekostet", sagt Mieterin Anneke Heinich. Die 31-jährige Sicherheitsingenieurin hatte Glück, und zwar ein ganz spezielles: Sie bekam eine Genossenschaftswohnung.

In Deutschland gibt es etwa 2000 Wohngenossenschaften, die 2,2 Millionen Wohnungen besitzen und möglichst preisgünstig vermieten - und zwar an die Mitglieder ihrer Genossenschaft. Um Mitglied zu werden, muss man mindestens einen Anteil der Genossenschaft erwerben. Die Kosten pro Anteil liegen je nach Anbieter zwischen 200 und 1000 Euro.

Bevor man jedoch in eine der Wohnungen einziehen darf, müssen in der Regel weitere Anteile gezeichnet werden. Diese Pflichtanteile können 400 bis 20 000 Euro kosten. Die Höhe und der Umfang der Pflichtanteile richtet sich nach dem Kapital, das die Genossenschaft braucht, um wirtschaften zu können. Dazu gehören auch die Sanierung alter Wohnungen oder Zukäufe von neuen Immobilien. Weil bei neu gegründeten Wohnungsgenossenschaften ein attraktiver Bestand an Wohnungen erst noch wachsen muss, sind ihre Anteile auch entsprechend teurer als die alter Bestandsgenossenschaften.

Anneke Heinich ist bei einer jüngeren Genossenschaft und musste entsprechend mehr bezahlen: "Ich habe für 18 800 Euro Anteile gekauft, damit ich hier einziehen konnte." Dieses Geld bekommt sie aber verzinst zurück, sollte sie aus der Wohnung ausziehen. In der Regel wird der Betrag dann am Ende des laufenden Geschäftsjahres überwiesen. Die Zinsen liegen je nach Genossenschaft zurzeit bei zwei bis vier Prozent. Genossenschaften müssen keine Gewinne erwirtschaften, sondern so arbeiten, dass ihre Mitglieder davon profitieren. Dazu verpflichtet das Genossenschaftsgesetz. Der Vorstand muss die Mitglieder regelmäßig informieren und wichtige Entscheidungen von ihnen absegnen lassen. Vorstand und Aufsichtsrat werden auf den Vollversammlungen gewählt, bei denen jedes Mitglied unabhängig von der Menge seiner Anteile dasselbe Stimmrecht hat.

"In eine Wohngenossenschaft einzutreten lohnt sich in erster Linie für Leute, die langfristig planen können", sagt Johannes Blome-Drees vom Seminar für Genossenschaftswesen der Universität Köln. Es ist also etwas für Leute, die nicht ständig umziehen und solche, die warten können. Denn es könne in Städten durchaus Jahre dauern, bis eine der begehrten Wohnungen frei wird, sagt Blome-Drees. Ist man aber erst einmal drin, gilt das Wohnrecht lebenslang, denn schließlich kann hier keiner Anspruch auf Eigennutzung anmelden.

Nicht jede Wohnungsgenossenschaft ist seriös

Deswegen sind gerade auf umkämpften Wohnungsmärkten die Genossenschaftswohnungen sehr begehrt. Manche Genossenschaften haben Wartelisten, auf die sich Interessenten setzen lassen können, zum Beispiel die Bauverein München-Haidhausen eG. Mit ihren rund 1500 Wohnungen sind die Chancen, dass immer mal wieder Wohnungen frei werden, nicht ganz schlecht. Aber es gibt eine Warteliste mit rund 400 Personen. Und wer in einer Stadt wie München erst einmal eine Genossenschaftswohnung bekommen hat, der zieht so schnell nicht aus. Deswegen kann es unter Umständen viele Jahre dauern, bis man eine passende Wohnung angeboten bekommt. Bei der Bauverein München-Haidhausen eG muss man nicht Mitglied werden, um auf die Warteliste zu kommen. Bei anderen Genossenschaften muss man erst Anteile zeichnen. Wieder andere verzichten vollends auf Wartelisten.

Weil jeder Genosse durch den Erwerb von Anteil zum Mitbesitzer wird, sollte er vor dem Eintritt in die Genossenschaft die Satzung und den jüngsten Geschäftsbericht gründlich lesen. "Interessierte können eine seriöse Wohnungsgenossenschaft beispielsweise daran erkennen, dass die Zahl der Mitglieder in gesunder Relation zur Zahl der Wohnungen steht", sagt Katharina Burkardt vom GdW-Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. "Wenn auf mehr als 1000 Genossen nur 48 Wohnungen kommen, kann unter Umständen etwas nicht stimmen."

Was auch jeder wissen muss, der Genosse werden möchte: Diese spezielle Form der Unternehmensbeteiligung birgt das Risiko eines Totalverlustes. Geht eine Genossenschaft insolvent, verlieren die Mitglieder ihre Anteile. "Es ist aber nicht zwangsläufig so, dass sie dann auch aus einer Wohnung ausziehen müssen", sagt Katharina Burkardt, "denn häufig kommt es dann zu Fusionen mit anderen Genossenschaften, und die Vermietung kann weitergehen." Ob die Mitglieder im Insolvenzfall über ihre Anteile hinaus für die Genossenschaft haften, auch das verrät die jeweilige Satzung. Allerdings ist das Risiko gering. Einer Untersuchung von Creditreform zufolge lag die Insolvenzquote von Genossenschaften im ersten Halbjahr 2017 bei gerade mal 0,1 Prozent.

© SZ vom 03.04.2018/vit
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