Wer vor mehr als zehn Jahren ein Haus gekauft hat, für den ist jetzt ein wichtiger Zeitpunkt: Die ersten Raten sind abbezahlt, die Zinsen sind drastisch gefallen. Mit einer geschickten Anschlussfinanzierung kann man viel Geld sparen.
Denn vor zehn Jahren musste man bei fünf Prozent Zinsen auf ein typisches Darlehen von 200 000 Euro noch mit insgesamt 230 000 Euro an Zinsen bis zur letzten Rate rechnen. Doch heute ist die Situation ganz anders: Dank der Niedrigzinspolitik von EZB-Chef Mario Draghi können Hauseigentümer jetzt zu zwei Prozent Zinsen weiterfinanzieren. Bis alles abbezahlt ist, sparen sie bei einer geschickten Anschlussfinanzierung bis zu 100 000 Euro an Zinsen - ohne weiteres Zutun. Bei guter Bonität und niedriger Beleihung der Immobilie sind auch Zinsen deutlich unter zwei Prozent möglich. Wer die folgenden sechs Tipps beherzigt, kann viel Geld bei seiner Anschlussfinanzierung sparen.
In vielen Städten klagen die Menschen über hohe Mieten, aber ist Kaufen überhaupt noch eine Alternative? Ökonomen haben nachgerechnet.
1. Verträge mit langer Zinsbindung jetzt kündigen
Wer einer längeren Zinsbindung von beispielsweise 15 Jahren unterliegt, kann seinen Kreditvertrage bereits nach zehn Jahren ohne weitere Kosten kündigen. Das ist gesetzlich geregelt. Die Zehn-Jahres-Frist startet allerdings nicht mit Abschluss des Darlehensvertrags, sondern erst mit der vollständigen Auszahlung des Baukredits. Wann die letzte Auszahlung war, verraten die alten Kontoauszüge. Für die Kündigung gilt zudem eine Frist von sechs Monaten.
2. Mit der Hausbank feilschen
Ehe die Kündigung eingereicht wird, sollte die Anschlussfinanzierung gesichert sein. Dazu sollte man, wie zum Beginn der Finanzierung, wieder Angebote von mehreren Banken einholen. Am einfachsten geht das mit einem spezialisierten Vermittler wie Dr. Klein, Interhyp oder Planethyp. Die Firmen unterhalten bundesweit Filialen, in denen sie Kunden beraten. Mit wenigen Eckdaten vergleichen diese Berater die Angebote Hunderter Banken. Auf dieser Basis können Kunden wiederum mit ihrer Hausbank verhandeln. Diese sollte ein großes Interesse haben, ihre Kunden zu behalten, denn schließlich kennt sie ihn aus den ersten zehn Jahren und kann gut einschätzen, ob er zuverlässig ist.
3. Einfache und kostengünstige Umschuldung
Wenn die Hausbank nicht mitzieht, sollten Kunden allerdings nicht zögern zu wechseln. Eine Umschuldung des Kredits ist einfach und recht kostengünstig. Die neue Bank löst das alte Darlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschuld als Sicherheit. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Die liegen aber bei wenigen Hundert Euro. Das ist kein Vergleich zu den Tausenden von Euro, die ein wenige Zehntel Prozentpunkte günstigerer Zins einspart. Die genauen Kosten für eine Umschuldung kann der Kreditvermittler im Voraus berechnen.
4. Aktuelle Zinsen für zwölf Monate im Voraus sichern
Läuft die Zinsbindung für den Baukredit zwischen Mitte 2017 und Mitte 2018 aus, lassen sich altes und neues Baudarlehen bereits jetzt gut aufeinander abstimmen. Hauseigentümer können sofort den neuen Darlehensvertrag abschließen. Aber ise müssen darauf achten, dass die Bank bis zur geplanten Auszahlung keine Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens verlangt. Das alte Darlehen läuft dann pünktlich aus, und die neue Bank löst den Kredit zu diesem Zeitpunkt ab.
5. Niedrige Zinsen ab 2020 sichern
Den Draghi-Effekt mit den niedrigen Zinsen können Kreditnehmer sogar heute schon für einen neuen Vertrag ab 2020 nutzen. Fachleute sprechen von einem Forward-Darlehen. Ein Forward-Darlehen ist ein normaler Darlehensvertrag. Allerdings einigen sich Bank und Kunde schon zwei bis drei Jahre im Voraus auf die Zinsen, die gelten werden, wenn der alte Kredit abgelöst wird. Der neue Vertrag schreibt das aktuell günstige Zinsniveau fest (mit einem Aufschlag für die gewährte Zinsgarantie). Ein Forward-Darlehen eignet sich jedoch nicht, wenn der Eigentümer das Haus verkaufen will. Da er den Kredit dann nicht mehr braucht, verlangt die Bank in diesem Fall eine Entschädigung.
6. Auch Bausparverträge lassen sich umschulden
Immerhin ein Drittel aller Baufinanzierungen wickeln die Bausparkassen ab. Dabei gilt: Auch Bauspar-Darlehen können ohne weitere Kosten jederzeit umgeschuldet werden. Dies gilt allerdings nicht, wenn sich der Kreditnehmer noch in der Ansparphase einer Bauspar-Sofortfinanzierung befindet. Dann muss er sich gedulden, bis er in die Tilgungsphase eintritt. Erst dann kann er sofort den Kredit ablösen - auch mit einem ganz normalen Baukredit einer Bank.