Kostenloser Immobilienkredit Rechner mit Niedrig-Zins

Darlehensbetrag
Was wird finanziert?
  • 400 Banken im Vergleich
  • Persönliche Beratung vor Ort
  • Beste Konditionen am Markt
  • Auch mit KfW-Förderung

Immobilienkredit Rechner 2019 – Jetzt aktuelle Immobilienfinanzierungen vergleichen und niedrigen Zins sichern

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist bei vielen Deutschen sehr groß. Klar, denn wer möchte nicht irgendwann einmal die eigenen vier Wände zum Wohlfühlen für die Familie haben? Der Weg zur Traumimmobilie bringt jedoch immer zugleich die Frage einer entsprechenden Finanzierung mit sich.

Hierbei gilt: Wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen möchten, sollten Sie sich so früh wie möglich Gedanken über Ihre finanziellen Mittel und die damit einhergehende Vorgehensweise zur Finanzierung Ihrer Immobilie machen. Zum einen lassen sich so aufkommende Fragen rasch klären. Zum anderen können Sie mit verschiedenen Methoden und Tipps, die wir Ihnen auf dieser Seite vorstellen werden, einiges an Geld sparen.

Sollten Sie also nun vor der Frage der optimalen Finanzierung Ihres Traumobjekts stehen, sind Sie hier genau richtig. Im folgenden Ratgeber möchten wir Ihnen zunächst zeigen, wie die Finanzierung mit einem Immobilienkredit überhaupt abläuft, welche verschiedenen Finanzierungsarten in Frage kommen und welche Vor- und Nachteile sich dabei jeweils ergeben.

Darüber hinaus werden wir Ihnen verraten, wie Sie den zu Ihrer Lage passenden Immobilienkredit berechnen und worauf Sie bei der Finanzierung besonders achten sollten, um einerseits keineswegs in die Schuldenfalle zu geraten und andererseits Ihre finanziellen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen. Nutzen Sie unseren Immobilienkredit-Rechner, um passende Angebote zu erhalten und zu vergleichen.

Was ist eine Immobilienfinanzierung und wie funktioniert sie?

Kaufen oder bauen Sie eine Immobilie, benötigen Sie in der Regel eine sehr hohe Geldsumme. Um diese bezahlen zu können, haben Sie die Möglichkeit, einen Immobilienkredit aufzunehmen. Das Grundprinzip eines Immobiliendarlehens ist wie bei anderen Krediten auch. Sie leihen sich eine beträchtliche Summe Geld von einem Kreditinstitut. Diesen Geldbetrag erhalten Sie sofort komplett, um Ihre Traumimmobilie kaufen zu können – oder gegebenenfalls auch in Teilzahlungen, wenn Sie eine neue Immobilie bauen.

Daraufhin müssen Sie Ihre Schuld bei der Bank wieder begleichen. Dies geschieht normalerweise in Form einer Zahlung monatlicher Raten. Dabei werden jedoch nicht nur entsprechende Anteile der Darlehenssumme fällig, sondern ebenso Zinsbeträge. Der Zinssatz, der die Höhe des Zinsanteils bei der Rückzahlung bestimmt, wird normalerweise bereits zu Beginn für einen längeren Zeitraum festgelegt.

Die Marktsituation ist für einen Immobilienkauf momentan sehr gut! Gerade bei niedrigen Immobilienzinsen ist ein Immobilienkredit zur Finanzierung besonders attraktiv. Durch sorgfältiges Vergleichen der Angebote finden Sie das günstigste Darlehen für Ihre Traumimmobilie. Nutzen Sie dazu gerne unseren Rechner für Immobilienkredite.

Immobilienkredite sind im Gegensatz zu Ratenkrediten für Konsumgüter normalerweise – relativ streng – zweckgebunden. Vorsicht ist durchaus auch bei den Begriffen geboten! So bezeichnen Experten die Finanzierung des Neubaus eines Hauses in der Regel als Baufinanzierung, während ein Darlehen für einen Kauf als Immobilienfinanzierung gilt. Ganz zu trennen ist das ganze jedoch trotzdem nicht. Viele Begriffe – wie Immobilienkredit, Baudarlehen oder Immobilienfinanzierung – werden im allgemeinen Sprachgebrauch nämlich trotzdem synonym verwendet. Nicht zuletzt, weil sich die Funktionsweise häufig sehr ähnelt.

Je nach Zweck können sich aber die Kreditkonditionen bei einer Bank unterscheiden. Mit unserem Kreditrechner für Immobilien können Sie Finanzierungsangebote für Ihr Anliegen vergleichen. Um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, erläutern wir Ihnen im folgenden Immobilienkredit-Vergleich zunächst, wofür Sie die Immobilienfinanzierung nutzen können und welche Darlehensarten für Ihren Immobilienkredit grundsätzlich zur Verfügung stehen.

Was kann finanziert werden und wo liegen die Unterschiede?

ImmobilienfinanzierungWie bereits erwähnt unterscheiden Banken nach Zweck des Darlehens. Sowohl die Kreditart als auch die Konditionen werden in gewissem Umfang darauf ausgelegt. In diesem Abschnitt fassen wir einige Besonderheiten zusammen, die sich aus dem Zweck für Ihren Immobilienkredit ergeben.

Neubau

Bei der Finanzierung des Neubaus eines Hauses – im engeren Sinne Baufinanzierung oder Baukredit genannt – besteht die Möglichkeit, das Darlehen in Form von Teilzahlungen zu erhalten. Entscheidend für die Auszahlung ist in diesem Fall stets der Bedarf – also die Fertigstellung eines bestimmten Bauabschnitts. Kommt es zu zeitlichen Verzögerungen beim Bau, wird auch der jeweilige Teilbetrag des Kredits erst später ausgezahlt.

Günstig für Sie ist, dass in dieser Zeit noch keine Zinsen anfallen, obwohl die Bank das Geld bereits für die Auszahlung bereithält. Der zu zahlende Zinsbetrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig wird, bezieht ich also nur auf das bisher erhaltene Darlehen – nicht auf die Gesamtsumme. Auch der Bauträger wird sich für Ihre Finanzierung interessieren. Die Verfügbarkeit der entsprechenden Geldbeträge ist in der Regel eine Bedingung für den Bau.

Vorsicht: Überschreitet die Bauverzögerung einen bestimmten Zeitraum – je nach Vertrag zum Beispiel 6 Monate oder 1 Jahr – fallen meist zusätzliche Zinsen an. Diese sind normalerweise aber sehr gering.

Fertige Immobilie

Kaufen Sie eine bereits bestehende Immobilie, nutzen Sie am ehesten einen klassischen Immobilienkredit. Die Kaufsumme wird vom Verkäufer normalerweise auf einen Schlag gefordert. So benötigen Sie auch die Darlehenssumme zum entsprechenden Zeitpunkt in vollem Umfang. Die verschiedenen Darlehensarten stellen wir Ihnen später im Immobilienkredit-Vergleich vor. Um ein geeignetes Angebot zu finden, können Sie unseren Kreditrechner für Immobilien nutzen.

Sanierung

Auch für Sanierungen kann ein Darlehen benötigt werden. Dabei kann ein klassischer Immobilienkredit verwendet werden. Es existieren jedoch durchaus auch andere Möglichkeiten – wie beispielsweise der Konsumentenkredit. Dies ist ein Ratenkredit, der für den Kauf jeglicher Konsumgüter gewährt werden kann. Die Darlehenssumme ist dabei beschränkt. Die Bedingungen, welche die Bank an den Darlehensnehmer stellt, sind weniger streng als beim Immobilienkredit.

Mehr zum Ratenkredit im Allgemeinen finden Sie später in unserem Immobilienfinanzierungs-Vergleich im Abschnitt zu den Finanzierungsarten. Für Sanierungen bietet der Staat außerdem einige Förderungsmodelle. So können ein KfW-Kredit oder BAFA-Förderungen geeignet sein, um beispielsweise die Erneuerung Ihrer Heizung zu unterstützen. Diese Förderungsmöglichkeiten bestehen übrigens auch bei entsprechender Nutzung der Mittel im Rahmen eines Neubaus.

Welche Finanzierungsarten werden angeboten?

Schon gewusst?Immobilienkredit ist nicht gleich Immobilienkredit. Ihnen stehen verschiedene Darlehensformen zur Auswahl. Dazu gehören:

  • Annuitätendarlehen
  • Volltilger-Darlehen
  • Forward-Darlehen
  • Variables Darlehen
  • Endfälliges Darlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Ratenkredit

Im folgenden Abschnitt des Ratgebers finden Sie Erklärungen zu den unterschiedlichen Optionen. Nutzen Sie unseren Immobilienfinanzierungs-Vergleich und unseren Immobilienkredit-Rechner, um ein passendes Angebot zu erhalten.

Das Annuitätendarlehen als Standard

Das Annuitätendarlehen ist die übliche Form des Immobilienkredits.

Annuität beziehungsweise Annuitätenrate bezeichnet die regelmäßige gleichbleibende jährliche Rate. Sie hat eher rechnerische Relevanz, da in der Praxis normalerweise monatlich gezahlt wird.

Das Darlehen wird in monatlichen Raten zurückgezahlt, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Der geltende Zinssatz wird für einen relativ langen Zeitraum – beispielsweise 5 oder sogar 15 Jahre – festgesetzt. Die Höhe der Raten bleibt dabei stets gleich. Der Zinsbetrag errechnet sich immer wieder neu als Anteil der nach einer Zahlung jeweils bleibenden Restschuld. Somit sinkt im Laufe der Zeit der zu zahlende Zinsbetrag, während der Tilgungsbetrag stetig zunimmt.

Nach Ablauf der Darlehenszeit bleibt normalerweise noch eine Restschuld bestehen, die mithilfe einer Anschlussfinanzierung getilgt werden muss. Dazu finden Sie mehr im entsprechenden Abschnitt unseres Ratgebers. Die Funktionsweise kann zunächst ein wenig verwirrend sein. Zur Veranschaulichung lesen Sie sich folgendes Beispiel durch.

Beispiel: Sie nehmen ein Darlehen über 200.000 Euro auf. Die Tilgung erfolgt in Form jährlicher Raten in einer Höhe von 10.000 Euro über eine Laufzeit von 15 Jahren zu einem Zinssatz von 1 Prozent. Im ersten Jahr zahlen Sie also einen Zinsbetrag von 2.000 Euro – 1 Prozent von 200.000 Euro – und einen Tilgungsbetrag von 8.000 Euro. Zusammengesetzt entspricht dies der vereinbarten Rate von 10.000 Euro. Nun bleibt eine Restschuld von 190.000 Euro. So ergibt sich als zweite Jahresrate eine Zusammensetzung aus 1.900 Euro Zinsen und 8.100 Euro Tilgung. Der Zinsanteil sinkt stetig, während der Tilgungsanteil steigt.

Aus dem Grundprinzip und den formellen Ansprüchen des Annuitätendarlehens ergeben sich einige Vor- und Nachteile, die wir in der folgenden Tabelle für Sie zusammengestellt haben:

  • Mit dem Annuitätendarlehen können Sie sicher planen. Der Zinssatz bleibt über einen langen Zeitraum gleich. Die monatlichen Zahlungen ebenso.
  • Die Restschuld ist schon frühzeitig klar. So kann auch die Anschlussfinanzierung schon zu Beginn gut geplant werden.
  • Sie müssen im Laufe der Zeit immer weniger Zinsen zahlen und tilgen gleichzeitig einen steigenden Betrag.
  • Flexibel ist das Annuitätendarlehen nicht. Grundlage dafür ist der strenge Vertrag. Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel gewähren Banken zumeist nur in einem sehr eingeschränkten Rahmen und häufig in Verbindung mit Gebühren.
  • Durch die lange Zinsbindung profitieren Sie bei einer verbesserten Marktsituation nicht von einer Verringerung der Immobilienzinsen.
  • Steigen die Zinsen auf dem Markt im Laufe der Darlehenszeit, wirkt sich das möglicherweise auf Ihre Anschlussfinanzierung aus – sofern Sie diese nicht schon zuvor abgeschlossen haben. So müssen Sie womöglich tiefer in die Tasche greifen als gedacht. In Kombination mit einem Forward-Darlehen beispielsweise können Sie diesem Risiko jedoch entgehen. Informieren Sie sich also rechtzeitig, um Geld zu sparen.

Folgende Punkte sollten Sie bei Ihrem Annuitätendarlehen auf keinen Fall außer Acht lassen:

  • Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel: Sprechen Sie im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit Ihrer Bank unbedingt über die Möglichkeit von Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel. So können Sie schon früh Ihre Flexibilität zu späteren Zeitpunkten deutlich erhöhen! Steht Ihnen nämlich einmal mehr Geld zur Verfügung, können Sie einen größeren Betrag Ihres Darlehens tilgen. Dadurch sinken sowohl Ihre Restschuld als auch der zu zahlende Zinsbetrag. Geraten Sie im Laufe der Darlehenszeit einmal in finanzielle Engpässe, haben Sie die Möglichkeit, mit einem Tilgungssatzwechsel darauf zu reagieren.
  • Anschlussfinanzierung: Denken Sie an Ihre Zukunft! Bei etwaiger Restschuld sollte eine Anschlussfinanzierung auf jeden Fall Teil Ihrer Überlegungen zum Immobilienkredit sein. Lesen dazu den Abschnitt zur Anschlussfinanzierung in unserem Ratgeber.

Volltilger-Darlehen

ImmobilienkreditDas Volltilger-Darlehen ist dem Annuitätendarlehen sehr ähnlich. Wie der Name schon sagt wird der Immobilienkredit in diesem Fall bis zum Ende der Darlehenszeit aber vollständig getilgt. Eine Restschuld bleibt also nicht und auch eine Anschlussfinanzierung ist demnach nicht notwendig. Die Zinsbindung erfolgt über den gesamten – bis zu 30 Jahre langen – Zeitraum, sodass in Zeiten niedriger Immobilienzinsen mit einem Zinsaufschlag zu rechnen ist.

Von einer etwaigen Erhöhung der Immobilienzinsen werden Sie im Laufe der Darlehenszeit dafür jedoch nicht betroffen sein. Im Rahmen eines Volltilger-Darlehens bieten Banken die Möglichkeit einer Kündigung nach frühestens 10 Jahren. So können Sie das Darlehen ohne anfallende Vorfälligkeitsentschädigungen vorzeitig tilgen oder auch umschulden. Ihre Planungssicherheit ist mit dieser Darlehensart sehr gut, Ihre Flexibilität dagegen – zumindest in den ersten 10 Jahren – eher gering.

  • Planungssicherheit
  • Keine Restschuld
  • Geringe Flexibilität
  • Gegebenenfalls Zinsaufschlag

Forward-Darlehen

Immobilienkredit RechnerDas Forward-Darlehen ist in der Regel eine Form der Anschlussfinanzierung. Da es sich aber – was das Grundprinzip angeht – um einen normalen Kredit handelt, erklären wir auch diese Darlehensart in diesem Abschnitt des Ratgebers. Das Besondere beim Forward-Darlehen ist der Zeitpunkt der Zinsfestlegung. Diese Finanzierungsoption schließen Sie sozusagen für die Zukunft ab – nämlich schon Monate zuvor. In der Regel nutzen Sie das Darlehen dann für eine Umschuldung oder Prolongation Ihres ursprünglichen Immobilienkredits.

Das Forward-Darlehen eignet sich vor allem in Zeiten von niedrigen Immobilienzinsen bzw. wenn Sie mit einer Zinserhöhung in nächster Zeit rechnen. Auch wenn Sie dabei gegebenenfalls einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen müssen, sparen Sie Geld durch die frühzeitige Festlegung eines Zinssatzes für Ihre Anschlussfinanzierung. Sie können außerdem sicher für die Zukunft planen, sind aber nicht mehr so flexibel, wenn beispielsweise die Bauzinsen – wider Erwarten – fallen.

  • Planungssicherheit
  • Geringe Flexibilität
  • Gegebenenfalls Zinsaufschlag

Variables Darlehen

Kreditrechner ImmobilienStatt einen Zinssatz für einen längeren Zeitraum festzulegen, wird beim variablen Darlehen immer wieder neu verhandelt. Der neue Zinssatz gilt dann in der Regel jeweils für 3 Monate und orientiert sich an der jeweiligen Marktsituation der Immobilienzinsen. Beim variablen Darlehen ist für Sie als Kreditnehmer also wichtig, diesbezüglich immer auf dem aktuellen Stand zu sein. Sowohl die dazu notwendige Recherche als auch die Verhandlungen mit der Bank bedürfen also einem gewissen Zeit- und Arbeitsaufwand.

Planungssicherheit haben Sie kaum, flexibel sind Sie dafür in hohem Maße. Dies spiegelt sich auch in den weiteren Vertragsbedingungen wider. Sondertilgungen und frühzeitige Kündigungen mit Volltilgung der Restschuld sind in der Regel relativ frei möglich. Erwarten Sie in der kommenden Zeit eine Erhöhung der Immobilienzinsen und sind bereit, ein gewisses Risiko in Kauf zu nehmen, stellt das variable Darlehen womöglich eine gute Option für Ihre Immobilienfinanzierung dar, mit der Sie viel Geld sparen können.

  • Hohe Flexibilität
  • Abhängigkeit von Marktentwicklungen
  • Geringe Planungssicherheit
  • Hoher Arbeitsaufwand

Endfälliges Darlehen

Beim endfälligen Darlehen wird während der Darlehenszeit noch nichts getilgt. Sie bezahlen mit den monatlichen Raten also lediglich die anfallenden Zinsen. Die monatlichen Zahlungen an die Bank sind also grundsätzlich relativ gering. Die Restschuld wird nicht kleiner, sondern bleibt stets bei der Gesamtsumme Ihres Kredits. Somit bleibt auch der Zinsbetrag immer gleich. Die vollständige Tilgung Ihres Immobilienkredits erfolgt nach Ablauf der Darlehenszeit auf einen Schlag.

Sie benötigen zu diesem Zeitpunkt somit eine hohe Geldsumme. Denken Sie also von Anfang an über die Anschlussfinanzierung nach, um letztendlich nicht mit leeren Händen dazustehen! Ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung können eine geeignete Option sein. Mehr dazu finden Sie in diesem Ratgeber im entsprechenden Abschnitt. Vergessen Sie nicht, dass mit einer solchen Kombination der Vorteil der geringen monatlichen Belastung womöglich ausbleibt.

  • Niedrige monatliche Belastung
  • Hohe Kosten am Ende
  • Finanzielle Belastung durch Anschlussfinanzierung

Tilgungsdarlehen

Die monatlichen Zahlungen, die Sie im Rahmen eines Tilgungsdarlehens an Ihre Bank leisten, werden von Monat zu Monat geringer. Grund dafür ist der gleichbleibende Tilgungsbetrag bei ansonsten dem Annuitätendarlehen entsprechender Zusammensetzung der Raten. Das Tilgungsdarlehen war vor allem früher üblich, wurde im Laufe der Zeit aber weitestgehend durch das Annuitätendarlehen ersetzt, da die Planung mit gleichbleibenden Raten für die meisten sinnvoller ist. Trotzdem kann in bestimmten Fällen auch diese Darlehensart geeignet sein. Unser Immobilienkredit-Vergleich in Kombination mit der Nutzung des Immobiliendarlehen-Rechners kann Ihnen Aufschluss über das Richtige für Ihr Anliegen geben.

Ratenkredit

Bitte merken!Der Ratenkredit ist zwar nicht unbedingt die übliche Art der Immobilienfinanzierung, kann in bestimmten Fällen aber dennoch eine gute Option darstellen. Die Laufzeiten liegen bei einem solchen Kredit meist zwischen einem und 8 Jahren. Die Darlehenssumme ist beschränkt – über 70.000 Euro sind eine Ausnahme. Somit kommt diese Darlehensart besonders in Frage, wenn Sie viel Eigenkapital mitbringen, eine günstige Immobilie kaufen oder den Kredit für eine Renovierung benötigen.

Der Ratenkredit ist normalerweise die typische Form des Konsumentenkredits und im Gegensatz zum gängigen Immobilienkredit nicht zweckgebunden – eine häufige Nutzung ist beispielsweise auch der Autokauf. Die Funktionsweise des Ratenkredits gleicht im Prinzip der des Annuitätendarlehens.

Nach Vereinbarung eines Festzinses für einen bestimmten Zeitraum, wird der Kredit in regelmäßigen Raten zusammen mit dem jeweiligen Zinsbetrag getilgt. Aufgrund der geringeren Darlehenssumme ist es häufig leichter, einen Ratenkredit gewährt zu bekommen als einen Immobilienkredit. Der Zinssatz ist bei Ratenkrediten im Verhältnis eher geringer. Der Spielraum bezüglich Sondertilgungen ist in der Regel hoch mit geringen Gebühren.

  • Nicht zweckgebunden
  • Weniger Voraussetzungen
  • Planungssicherheit
  • Relativ hohe Flexibilität
  • Beschränkte Darlehenssumme

So funktioniert die Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits

Handelt es sich bei Ihrer Wahl einer Finanzierungsart für Ihr Traumobjekt nicht gerade um das Volltilger-Darlehen, wird nach Ablauf der Darlehenszeit durch die bleibende Restschuld häufig eine Anschlussfinanzierung notwendig. Je nach Kreditkonditionen und Vertragslaufzeiten kann dies auch mehr als einmal der Fall sein.

Gerade bei der Standardform des Immobilienkredits – dem Annuitätendarlehen – jedoch ebenso beim endfälligen Darlehen sollte die Anschlussfinanzierung ein wesentlicher Punkt auf Ihrer Checkliste zur Immobilienfinanzierung sein!

Dazu stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung, die wir Ihnen im Folgenden vorstellen.

Prolongation oder Umschuldung

Immobilienfinanzierung RechnerIn der Regel bietet Ihnen Ihr Kreditgeber nach Ablauf der Darlehenszeit eine Vertragsverlängerung mit einem neuen Zinssatz an. Dieser orientiert sich – wie gewohnt – an der jeweiligen Marktsituation zum Zeitpunkt der neuen Verhandlungen. Gehen Sie von einer Zinserhöhung aus, kann es auch sinnvoll sein, schon vorher selbst aktiv bei Ihrer Bank nach Angeboten zu fragen. Vielleicht profitieren Sie dann noch von einer niedrigeren Zinslage. Das Forward-Darlehen stellt eine Option dar, die Ihnen schon Monate im Voraus günstige Zinsen sichern kann. So können Sie gegebenenfalls viel Geld sparen.

Mehr zu dieser Darlehensart finden Sie unter dem entsprechenden Punkt im vorherigen Abschnitt des Ratgebers. Auch bei der Anschlussfinanzierung gilt: Vergleichen Sie verschiedene Anbieter! Möglicherweise finden Sie eine Bank mit besseren Konditionen für die weitere Finanzierung. Entscheiden Sie sich für einen Wechsel zu einem anderen Kreditgeber, handelt es sich begrifflich um eine Umschuldung. Welche Bank das beste Angebot für Sie hat, können Sie mithilfe des Immobilienkredit-Rechners herausfinden.

Weitere Optionen

Eine weitere Möglichkeit, die Restschuld eines Annuitäten- oder eines endfällgen Darlehens zu tilgen, bietet beispielsweise die Kombination mit einer Lebensversicherung. Die Versicherung zahlt Ihnen die vereinbarte Geldsumme mit Erreichen eines bestimmten Datums aus. Damit können Sie die Restschuld Ihres Immobilienkredits tilgen. Auch der Bausparvertrag ist eine beliebte Option zur Anschlussfinanzierung.

Zusätzlich zur ausgezahlten Sparsumme, können Sie ein weiteres Darlehen – diesmal bei der Bausparkasse – aufnehmen und so die restlichen Schulden Ihres Immobilienkredits bei der Bank begleichen. Viele Bausparkassen lassen Ihnen bei der Verwendung des Geldes einen relativ großen Freiraum. Bleibt etwas übrig, können Sie beispielsweise renovieren, sich aber auch von Ihrer Immobilie unabhängige Wünsche erfüllen.

Denken Sie an die finanzielle Mehrfachbelastung während der Darlehenszeit, die sich aus der Kombination mit Lebensversicherungen oder Bausparverträgen ergibt.

Immobilienkredit Rechner: In wenigen Schritten zur günstigen Immobilienfinanzierung

Nachdem Sie nun bereits das grundlegende Prinzip der Finanzierung über einen Immobilienkredit sowie die wichtigsten Begriffe kennen, möchten wir Ihnen im Folgenden zeigen, welche wenigen Schritte nur noch zwischen Ihnen und Ihrer Traumimmobilie liegen. Dabei hilft Ihnen ein Immobilienfinanzierungs-Vergleich anhand des Kreditrechners für Immobilien.

Vorbereitung: Wie viel Immobilienkredit kann ich mir leisten?

Bitte merken!Bevor Sie jedoch den Immobiliendarlehen-Rechner nutzen können, müssen Sie zunächst Ihren maximalen Kreditbetrag berechnen. Diesen können Sie ganz einfach in drei Schritten ermitteln.

Schritt 1: Monatliche Einnahmen erfassen

  • Monatliches Gehalt
  • Einnahmen aus Vermietung bzw. Verpachtung
  • Einkünfte aus Nebenjobs
  • Staatliche Zuschüsse wie beispielsweise Kindergeld

Schritt 2: Monatliche Ausgaben zusammentragen

  • Miete und Nebenkosten
  • Versicherungen
  • Lebenshaltungskosten
  • Kleidung
  • Aufwendungen für die Freizeitgestaltung
  • Bildung von Rücklagen
  • Sonstige Aufwendungen zur Bestreitung Ihres Alltags
Bei der Berechnung der Ein- und Ausgaben sollten Sie besonders sorgfältig und gewissenhaft vorgehen, da an dieser Stelle bereits die Weichen für eine erfolgreiche Finanzierung gestellt werden. Berücksichtigen Sie mögliche Ausgaben somit lieber großzügig und bleiben Sie bei der Aufnahme Ihrer Einnahmen realistisch.

Schritt 3: Maximalen Kreditbetrag ermitteln

Nun können Sie auch schon Ihren maximalen Kreditbetrag berechnen. Stellen Sie dafür einfach allen Einnahmen die Ausgaben gegenüber und Sie erhalten Ihren monatlichen Freibetrag. Zur Berechnung des maximalen Kreditbetrags geben Sie Ihren Freibetrag in folgende Formel ein:

Monatlicher Freibetrag x 12 Monate x 100 / Zinssatz in Prozent + Tilgungssatz in Prozent

Zur Veranschaulichung ein Beispiel: Für Familie Schmidt ergibt sich durch Gegenüberstellung aller Einnahmen und Ausgaben ein monatlicher Freibetrag von 1.100 Euro. Der Zinssatz für die Immobilienfinanzierung beträgt 1,5 Prozent und der Tilgungssatz 2,5 Prozent.

Daraus ergibt sich: 1100 x 12 x 100 / 1,5 + 2,5 = 330.000 Euro

Familie Schmidt kann dementsprechend 330.000 Euro als maximalen Kreditbetrag in den Kreditrechner für Immobilien aufnehmen.

Immobilienkredit-Vergleich mit dem Immobilienkredit-Rechner

Nachdem Sie die maximale Darlehenssumme entsprechend Ihrer individuellen Situation bestimmt haben, ist es an der Zeit, einen Immobilienkredit-Vergleich vorzunehmen. Mithilfe unseres Immobilienkredit-Rechners können Sie sich eine guten Überblick über die Angebote verschiedener Marktanbieter verschaffen und diese miteinander vergleichen.

Geben Sie dafür einfach die gefragten Daten in den Immobiliendarlehen-Rechner ein. Dazu gehören unter anderem der Kreditbetrag, Zins- und Tilgunssatz, die Laufzeit sowie weitere Eckdaten Ihrer Finanzierung, wie die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes oder Ihr Haushaltsnettoeinkommen. Zudem werden Ihre Kontaktdaten, wie Name, Adresse und E-Mail-Adresse benötigt.

Nachdem Sie Ihre Anfrage abgeschickt haben, generiert der Immobilienkredit-Rechner eine perfekt auf Sie abgestimmte Liste mit Angeboten verschiedener Anbieter. Nun können Sie einen Immobilienkredit-Vergleich durchführen. Nehmen Sie sich hierfür gerne ein wenig Zeit, um die Angebote zu vergleichen und möglicherweise weitere Kostenpunkte aufzudecken.

Haben Sie ein passendes Angebot gefunden? Dann fehlt im Grunde nur noch ein letzter Schritt: Der Vertragsabschluss. Die Zinslage ist für eine Immobilienfinanzierung in den letzten Jahren sehr günstig. Sichern Sie sich Ihr Traumangebot also am besten direkt. Worauf die Banken bei der endgültigen Vergabe eines Kredits achten und wie Sie sich auf ein mögliches Gespräch perfekt vorbereiten, erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

Immobilienkredit ohne Probleme erhalten – wichtige Tipps!

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen stellt die Finanzierung über eine Bank ein beliebtes Mittel für den Immobilienkauf dar. Umso wichtiger ist es allerdings auch, genau zu wissen, worauf Banken besonders achten und wie Sie dementsprechend perfekt für eventuelle Gespräche mit Ihrem Kreditgeber gewappnet sind. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie einen günstigen Immobilienkredit erhalten und die Finanzierung problemlos und zügig über die Bühne bringen.

Darauf achten die Banken besonders

Immobilienkredit VergleichBei der Vergabe eines Kredits verfolgt jede Bank grundsätzlich ihr eigenes Konzept. Dennoch lassen sich einige Faktoren ausmachen, auf die Kreditinstitute besonders achten. Ganz entscheidend ist dabei generell Ihre eigene Bonität. Je höher Ihre Kreditwürdigkeit, desto günstiger die Konditionen. Damit Sie sich einen günstigen Immobilienkredit sichern, möchten wir Ihnen im Folgenden darstellen, welche Kriterien für die Einstufung der Bonität regelmäßig eine große Rolle spielen.

  • Einkünfte: Ganz oben auf der Liste stehen dabei Ihre Einkünfte. Die Bank möchte wissen, ob Sie über ein geregeltes Einkommen verfügen. Dazu gehören Einnahmen aus einer Festanstellung bzw. selbstständigen Tätigkeit. Hinzu kommen jedoch auch regelmäßig zufließende Zahlungen aus Vermietung oder Verpachtung. Um als selbstständiger Unternehmer bzw. Freiberufler nicht als Risikokreditnehmer eingestuft zu werden, wird ein Einkommensnachweis der vergangenen Jahre eingefordert. Darüber hinaus müssen Sie häufig zukünftig erwartete Einkünfte preisgeben.
  • Absicherungen: Nichts begrüßen Banken mehr als regelmäßig sichere Einkünfte gepaart mit gewissen Absicherungen. Gemeint sind damit generell Rücklagen, Sparbücher aber auch unbelastete Immobilien. Sofern Sie mit solchen Absicherungen ausgestattet sind, wirkt sich das äußerst positiv auf Ihre Bonität aus.
  • SCHUFA-Scoring: Bei der Vergabe eines Immobilienkredits orientieren sich Banken in der Regel an Ihrem SCHUFA-Score. Dabei handelt es sich um einen numerischen Wert, der zum Ziel hat, Ihre Kreditwürdigkeit in Abhängigkeit der Wahrscheinlichkeit einer fristgerechten Kreditrückzahlung offenzulegen. Da für einige Banken der SCHUFA-Score eine wichtige Entscheidungshilfe darstellt, sollten Sie die eigene Bonitätsauskunft auf fehlerhafte bzw. veraltete Angaben kontrollieren und diese gegebenenfalls zur Löschung aufgeben. So können Sie Ihren Score langfristig verbessern.
  • Eigenkapital: Je höher die Summe des Eigenkapitals, desto besser stehen Ihre Chancen einen günstigen Immobilienkredit zu erhalten. Welche Rolle das Eigenkapital bei der Finanzierung Ihrer Immobilie spielt, haben wir jedoch gesondert unter dem Punkt Das Eigenkapital – Der Motor für eine günstige Immobilienfinanzierung? beschrieben.
  • Sonstige Kriterien: Schließlich achten Banken neben der persönlichen Bonität zusätzlich auf Faktoren, die das Objekt an sich sowie weitere Rahmenbedingungen wie etwa die Lage betreffen. Einen Immobilienkredit für Häuser in Zentrumsnähe zu bekommen, ist deutlich einfacher als eine Finanzierung in weniger gefragten Gegenden. Das Objekt an sich betreffend werden insbesondere Alter, Zustand sowie die Ausstattung der Immobilie bei der Bestimmung der Kreditwürdigkeit berücksichtigt.
Gerade in Zeiten niedriger Immobilienzinsen und somit der Möglichkeit, sich einen günstigen Kredit zu sichern, achten Banken besonders auf Ihre Kreditwürdigkeit. Dies hat einen ganz einfachen Grund: Je niedriger die Zinsen, desto weniger verdienen die Banken an der Finanzierung mit einem Immobilienkredit. Das heißt zugleich, dass die Bank ihre Ausfallquote senken muss und demnach die potentiellen Kreditnehmer sowie das zu finanzierende Objekt genau untersuchen wird.

Wie bereite ich mich auf das Bankgespräch vor und welche Unterlagen benötige ich?

Für das Bankgespräch über die Immobilienfinanzierung sollten Sie sich bestens vorbereiten – schließlich geht es um die Kreditvergabe für Ihr Traumobjekt. Informieren Sie sich also bereits im Vorfeld über Kredithöhe, Zinssatz und Zinsbindung sowie etwaige Finanzierungsmethoden, damit Sie Ihrem Bankberater ein klares Bild über Ihre Vorstellungen vermitteln können.

Zum Gegenstand hat das persönliche Gespräch dann in erster Linie die Entscheidung, zu welchen Bedingungen Ihnen ein Darlehen entsprechend Ihrer Bonität ermöglicht wird. Holen Sie sich demnach vorab weitere Angebote von verschiedenen Anbietern und vergleichen Sie diese. Denn, sofern Sie eine vergleichbare Offerte zu einem günstigeren Preis parat haben, wird Ihr Berater das Angebot möglicherweise verbessern. Um mehrere Angebote zu erhalten, können Sie einfach den Immobilienkredit-Rechner benutzen.

Darüber hinaus werden Sie einige Unterlagen benötigen, die Sie der Bank zur Verfügung stellen müssen. Je nach Kreditinstitut ist gegebenenfalls mit verschiedenen Unterlagen zu rechnen. Welche Dokumente jedoch besonders wichtig sind, zeigt die folgende Auflistung:

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Gehaltsabrechnungen bzw. Einkommensnachweise der letzten 6 Monate
  • Einkommensteuerbescheide der vergangenen 3 Jahre
  • Depotwerte sowie weitere Bankeinlagen
  • Aktueller Status von Bausparverträgen
  • Objektunterlagen – wenn möglich: Grundbuchauszug, Lageplan, Grundriss, Flurkarte, Fotos, Verkaufspreis
  • Nachweise zu Schuldverhältnissen wie Leasingvertrag, Autokredit, o.Ä.
  • Gegebenenfalls Belege zu Rückkaufswerten von Lebensversicherungen

Das Eigenkapital – der Motor für eine günstige Immobilienfinanzierung?

Wichtiger HinweisEine Frage, die im Rahmen der Erarbeitung des Finanzierungsplans häufig als erstes gestellt wird, ist, wie viel Eigenkapital zur Finanzierung einer Immobilie benötigt wird. Grundsätzlich ist eine Immobilienfinanzierung bei einigen Banken auch ohne Eigenkapital möglich. Die sogenannte Vollfinanzierung, bei der ein Käufer bzw. Bauherr keinerlei Eigenkapital einbringt, hat jedoch zum Nachteil, dass sie in der Regel mit schlechteren Kreditkonditionen einhergeht – Sie zahlen also deutlich mehr Zinsen, um dem für die Bank höheren Ausfallrisiko gerecht zu werden. Pauschal gilt also: Je mehr Eigenkapital, desto besser bzw. günstiger Ihr Immobilienkredit! Doch was fällt überhaupt alles unter den Begriff Eigenkapital und wie viel ist tatsächlich nötig?

Nicht nur Rücklagen zählen als Eigenkapital

Beim Eigenkapital wird oftmals zunächst nur an Erspartes gedacht. Den meisten Banken zufolge umfasst das Eigenkapital jedoch auch andere Werte und Güter, die als gleichwertig betrachtet werden. Einige haben wir Ihnen in der folgenden Übersicht zusammengefasst:

  • Verfügbares Bargeld
  • Guthaben aus Tagesgeld, Festgeld bzw. Sparkonten bei Banken und Sparkassen
  • Auszahlungen aus Lebensversicherungen
  • Darlehen von Arbeitgebern bzw. Verwandten und Freunden
  • Vorhandenes Baugrundstück
  • Arbeitsaufwand, den der Bauherr selbst leistet

Darüber hinaus besteht eine äußerst günstige und attraktive Möglichkeit zur Steigerung Ihres Eigenkapitals: Die RiesterRente. Durch das Eigenheimrentengesetz können Sie bereits angespartes Geld im Rahmen des Riestervertrags in die Finanzierung Ihrer Immobilie stecken. Dabei bleibt Ihnen offen, ob Sie lediglich einen Teil oder das gesamte angesparte Vermögen nutzen.

Hinweis: Sie besitzen bereits eine schuldenfreie Immobilie? Dann können Sie diese in Ihre Finanzierung einbringen. Weiterführende Informationen zum Thema Beleihen einer Immobilie finden Sie hier.

Immobilienfinanzierung – wie viel Eigenkapital benötige ich wirklich?

Sofern es um das benötigte Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung geht, hört man in der Regel, dass ein Anteil von 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme eingebracht werden sollte. Denn Banken betrachten einen solchen Anteil als „vorteilhaft“. Wie bereits erwähnt, stellt dies jedoch keineswegs mehr für alle Banken eine Finanzierungsbedingung dar – einige Kreditinstitute ermöglichen Ihnen sogar eine Vollfinanzierung.

Grund hierfür ist unter anderem, dass es sich beim Eigenkapital nur um einen Faktor von vielen handelt. Der für Sie sowie die Bank entscheidende Punkt ist vielmehr, ob Sie die monatlichen Zinszahlungen problemlos tragen können. Dann wird Ihnen die Bank vermutlich eine Vollfinanzierung nicht absprechen, zumal sie ja nur von den höheren Tilgungszahlungen profitiert.

Auch wenn der Wunsch nach der eigenen Immobilie groß ist, sollten Sie gründlich abwägen, ob für Sie eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital Sinn ergibt. Erfahren Sie eine monatliche Kreditbelastung, die über die Mietzahlungen einer vergleichbaren Wohnung hinausgeht, verzeichnen Sie ein Verlustgeschäft.

Welche Unterschiede sich bei der Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital ergeben, können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:

 Immobilienfinanzierung ohne EigenkapitalImmobilienfinanzierung mit Eigenkapital
Eigenkapital0 Euro80.000 Euro
Kreditbetrag200.000 Euro120.000 Euro
Darlehenszins p.a.3 Prozent2 Prozent
Monatliche Rate833,33 Euro500 Euro
Summe der Zinskosten nach 10 Jahren53.419 Euro20.184 Euro
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung153.419 Euro80.184 Euro

Das Beispiel verdeutlicht einmal mehr, wie viel Geld Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie durch genügend Eigenkapital sparen können. Da Sie mit ausreichend Eigenkapital der Bank als Kreditgeber eine gewisse Sicherheit bieten, wirkt sich dies positiv auf die Konditionen Ihres Immobilienkredits aus. Das Eigenkapital kann somit der Motor für eine günstige Immobilienfinanzierung sein. Entscheidend ist jedoch letztlich, dass Sie der monatlichen Belastung Stand halten können.

Das sagen die Stiftung Warentest und Öko-Test zur Immobilienfinanzierung

Stellt die Stiftung Warentest Informationen zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung?

FragezeichenDie Stiftung Warentest hat bereits einige Tests zum Thema Immobilienfinanzierung durchgeführt und widmet sich dem Thema in mehreren Beiträgen. Dieser Ratgeber vom August 2019 enthält einen Test von 91 Angeboten und weitere interessante Hinweise. So stellt die Stiftung Warentest hier fest, dass Sie auch beim derzeit geringen Zinsniveau durch sorgfältige Auswahl eines passenden Angebots sehr viel Geld sparen können – von über 20.000 Euro ist die Rede.

Der Hauskauf sei aufgrund der Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung trotz der steigenden Immobilienpreise rentabel. Auch zahlreiche weitere Artikel und Ratgeber informieren über verschiedene Bereiche der Immobilienfinanzierung. Mit diesem Link gelangen Sie zur Themenseite „Immobilienkredit“. Dort finden Sie mit Sicherheit Antworten auf weitere Fragen.

Gibt es einen Immobilienfinanzierungs-Test von Öko Test?

Einen Immobilienfinanzierungs-Test gibt es nicht, jedoch einige Tests und Ratgeber zum Thema Baufinanzierung. Dieser Artikel beispielsweise informiert über Baufinanzierung im Allgemeinen. Unter diesem Link erreichen Sie einen Artikel mit einem Test von 201 Angeboten zur Baufinanzierung. Öko-Test stellt auch Artikel zu weiteren Themen mit Bezug zur Bau- bzw. Immobilienfinanzierung bereit – so beispielsweise diesen ausführlichen Bausparvertrags-Test oder diesen Ratgeber zu Wohneigentum.

FAQs: Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung

Wer stellt Immobilienkredite zur Verfügung?

Wenn Sie nach einem Darlehen suchen, kommt Ihnen womöglich zuerst die Bank als Kreditgeber in den Sinn. Doch nicht nur Banken bieten Immobilienfinanzierungen an. Weitere Kreditgeber können beispielsweise folgende Anbieter sein:

  • Bausparkassen
  • Versicherungsgesellschaften
  • Kreditanstalt für Wiederaufbau
  • Arbeitgeber
  • Privatpersonen

Bei der Entscheidung, welcher Anbieter für Sie in Frage kommt, kann Ihnen unser Immobilienkredit-Rechner helfen.

Was setzt die Bank für die Vergabe von Immobilienkrediten voraus?

Einige Voraussetzungen müssen Sie immer erfüllen, wenn Sie einen Immobilienkredit von einer Bank bekommen möchten. Diese Bedingungen gelten übrigens nicht nur für die Immobilienfinanzierung, sondern auch für viele andere Kredite. Die folgende Aufzählung verschafft Ihnen einen Überblick:

  • Volljährigkeit
  • Konto bei einer deutschen Bank
  • Fester Wohnsitz in Deutschland
  • Regelmäßiges, ausreichendes Einkommen
  • Ausreichende Kreditwürdigkeit

Weitere Voraussetzungen, die beim Immobilienkredit im Speziellen wichtig sind, finden Sie weiter oben im Ratgeber im Abschnitt Immobilienkredit ohne Probleme erhalten – wichtige Tipps!.

Wo erhalte ich Informationen über meinen SCHUFA-Score?

Auskunft über Ihre eigenen SCHUFA-Einträge erhalten Sie auf Anfrage direkt bei der SCHUFA. Dies ist auch online möglich. Besuchen Sie dazu einfach die Internetseite der Wirtschaftsauskunft. Sie können sowohl Auszüge für Geschäftspartner als auch eine Zusammenstellung der gesamten Daten über sich selbst anfragen.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag ist ein Finanzierungsangebot von Bausparkassen. Es handelt sich sozusagen um eine Kombination aus Sparbuch und Darlehen. Nach Vereinbarung einer Gesamtsumme – zum Beispiel 50.000 Euro – zahlen Sie monatlich Beträge ein, auf die Sie auch geringe Zinsen bekommen. Sobald Sie eine bestimmte Summe – zum Beispiel 25.000 Euro – erreicht haben, können Sie sich diesen Betrag auszahlen lassen.

Zusätzlich besteht anschließend die Möglichkeit, ein Darlehen – ebenso zu niedrigen Zinsen – über die Differenz zur festgelegten Gesamtsumme – hier also 25.000 Euro – aufzunehmen. Einige Bausparkassen binden dieses Darlehen nicht mehr so streng an die Immobilie. Sie dürfen das Geld möglicherweise auch als Konsumentenkredit nutzen. Ein Bausparvertrag eignet sich auch gut als Anschlussfinanzierung.

Gibt es einen Unterschied zwischen den Begriffen Darlehen und Kredit?

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird selten ein Unterschied gemacht. Auch in unserem Ratgeber sprechen wir sowohl von Immobilienkrediten als auch von -darlehen und meinen mit beiden Begriffen stets das Gleiche.

Viele sprechen bei großen Geldbeträgen und langen Vertragslaufzeiten – wie beispielsweise im Rahmen der Immobilienfinanzierung – eher von einem Darlehen, bei geringeren Geldsummen und kürzeren Laufzeiten dagegen von Krediten. Im rechtlichen Sinne ist Kredit der Überbegriff für jegliche Geldanleihen, das Darlehen eine Unterform.

Was ist das Grundbuch und warum ist es wichtig für meinen Hauskauf?

Durch das Festhalten Ihres Namens im Grundbuch werden Sie zum Eigentümer. Das ist sicherlich schon ein erster Punkt, der das Grundbuch wichtig macht. Außerdem enthält dieses Dokument aber noch weitere zahlreiche Informationen über die Immobilie sowie das Grundstück – beispielsweise Schulden, die auf dem Haus lasten oder auch etwaige Wohnrechte Dritter.

Diese Daten werden auch im Kaufvertrag aufgeführt. Trotzdem sollten Sie oder Ihr Makler – wenn möglich – bereits zuvor einen Blick in das Grundbuch werfen, um genau zu wissen, was mit dem Immobilienkauf auf Sie zukommt. Auch die Schuld, die durch Ihr Darlehen entsteht, steht später im Grundbuch.