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Hypothekenrechner 2021 - Zinsvergleich und Antragstellung

Das bietet Ihnen unser Hypothekenrechner

Unser Hypothekenrechner hilft Ihnen dabei, wichtige Kennzahlen rund um Ihre Immobilienfinanzierung zu ermitteln. So helfen wir Ihnen dabei, einen auf Ihre individuellen Bedürfnisse abgestimmten Kredit zu finden. Auch haben wir in unserem Ratgeber für Sie zusammengefasst, wer sich für das Aufnehmen einer Hypothek eignet, wie Sie in nur wenigen Schritten eine solche Finanzierung beantragen können, und welche Dokumente Sie für Ihren Antrag benötigen. Auch zeigen wir Ihnen, zwischen welchen Hypothekenarten Sie wählen können, und wie der Hypothekenzins berechnet wird.



Hypothekenrechner 2021 - Zinsvergleich und Antragstellung

Das bietet Ihnen unser Hypothekenrechner

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland geht es nicht nur um die Suche nach Ihrem Traumhaus - vor allem geht es auch darum, das nötige Kapital zu haben, um den Kauf erfolgreich durchzuführen. Dazu ist natürlich ein gewisses Eigenkapital von Nöten, mit dem etwa die Kosten für NotarMakler und Grundbuch Eintrag gedeckt werden können. Für viele Menschen überbrückt jedoch eine Hypothek das restliche Kapital, das für den Hauskauf benötigt wird. Dabei ist es oft schwierig, die richtige Baufinanzierung zu finden - denn bei der Wahl von Laufzeit und Kreditrate zum Beispiel tun sich viele Menschen schwer. Unser Hypothekenrechner kann Ihnen dabei helfen, sich in diesen Bereichen Klarheit zu verschaffen. Auch bietet Ihnen unser Ratgeber einen Überblick über die wichtigsten Punkte rund um Hypotheken, damit Sie gut informiert Ihren individuell zugeschnittenen Baukredit finden können.

Wer kann in Deutschland eine Hypothek aufnehmen?

Viele Menschen glauben, dass es in Deutschland viel schwieriger ist, eine Hypothek aufzunehmen, als in anderen Ländern. Das ist jedoch nicht ganz richtig: Banken in Deutschland sind zwar vorsichtige Kreditgeber und unterziehen potenzielle Kreditnehmer einer sorgfältigen Hintergrundprüfung. Solange Sie jedoch einige Grundvoraussetzungen erfüllen und korrekte Angaben machen, sollten Sie keine Probleme haben. Zu den Grundvoraussetzungen zählen zum Beispiel eine gute Bonität, die Sie mittels Gehaltsnachweisen und Steuerbescheiden nachweisen können. Welche anderen Voraussetzungen bestehen, haben wir im weiteren Verlauf dieses Ratgebers für Sie zusammengefasst.

So beantragen Sie eine Hypothek in 10 Schritten

Die Beantragung einer Immobilienfinanzierung kann auf den ersten Blick entmutigend wirken, vor allem, wenn Sie noch nie eine Hypothek beantragt haben. Wie unterscheidet sich zum Beispiel die Beratung durch einen Hypothekenmakler von der direkten Beantragung bei Ihrer Bank? Was ist eine Vorabgenehmigung? Wie lange dauert der gesamte Prozess? In unserem 10-Schritte-Leitfaden für die Beantragung einer Hypothek in Deutschland erläutern wir Ihnen die Grundlagen.

Schritt 1: Prüfen Sie, was Sie sich leisten können

Bevor Sie mit der Suche nach einem geeigneten Kredit beginnen, sollten Sie Ihre Eigenmittel prüfen und sich wenn möglich zudem von einem Hypothekenanbieter (entweder einem Hypothekenmakler oder einer Bank) beraten lassen, um herauszufinden, ob Sie für eine Hypothek oder ein staatliches Wohnungsbaudarlehen überhaupt in Frage kommen und innerhalb welcher Rahmenbedingungen Sie Ihre Hypothek beantragen sollten.

Hypothekenmakler oder Bank?

Hypotheken in Deutschland können entweder direkt von einer deutschen Bank oder über einen Vermittler, wie etwa einen Hypothekenmakler, aufgenommen werden. Beide bieten kostenlose Beratungsgespräche an, um Ihnen einen Überblick über den Prozess und die damit verbundenen Kosten zu verschaffen. Während deutsche Banken einen direkten Weg zu einer Hypothek anbieten, bieten Makler maßgeschneiderte Beratung und suchen nach einem geeigneten Kreditgeber, um das beste Hypothekenprodukt für Sie zu finden. Beachten sollten Sie jedoch, dass Hypothekenmakler meist eine Gebühr für ihre Arbeit berechnen.

Online-Hypothekenrechner für Deutschland

Zusätzlich zur Beratung durch Experten können Sie mit einem Hypothekenrechner, wie Sie ihn auf unseren Seiten finden, eine schnelle Vorstellung davon bekommen, welche Art von Hypothek Sie sich leisten können, und an welchen Kennzahlen Sie sich orientieren sollten.

Schritt 2: Vorabgenehmigung einholen

Haben Sie festgelegt, zu welchen Rahmenbedingungen Sie Ihre Hypothek aufnehmen möchten und sich zudem für einen Anbieter entschieden, lohnt es sich, einen Antrag auf Vorabgenehmigung der Finanzierung zu stellen. In diesem Schritt erklärt sich der Kreditgeber vorläufig bereit, Ihren Immobilienkauf bis zu einer festgelegten Summe zu finanzieren. Eine solche Erklärung können Sie dann dafür nutzen, dem Verkäufer des Objekts, für das Sie sich interessieren, Gewissheit darüber zu geben, dass Sie sich das zum Verkauf stehende Haus auch wirklich leisten können. Dies hilft Ihnen insbesondere dabei, bei Besichtigungen positiv aufzufallen.

Schritt 3: Finden Sie Ihre Immobilie

Mit einer realistischen Einschätzung der Art der Immobilie, die Sie sich leisten können, und dem Wissen, dass Sie höchstwahrscheinlich eine Hypothek genehmigt bekommen werden, können Sie mit der Immobiliensuche beginnen. Ein Immobilienmakler, der Sie über neue Immobilienangebote informiert, kann Ihnen bei diesem Schritt einen Wettbewerbsvorteil verschaffen.

Schritt 4: Machen Sie ein Angebot und zahlen Sie die Reserviergebühr

Haben Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung gefunden, ist es an der Zeit, ein Angebot zu machen. Dabei ist es durchaus üblich, dass sich Käufer Immobilien mit einer Reservierungsgebühr sichern. Diese beträgt in der Regel 0,5 - 1% des Immobilienpreises und wird meist zurückerstattet, wenn der Immobilienkauf vollzogen ist. Mit dem Hinterlegen diese Gebühr wird die Immobilie für zwei bis vier Wochen reserviert, während Sie Ihre Hypothek final abschließen.

Schritt 5: Schließen Sie Ihre Hypothek ab

Reichen Sie nun Ihren Antrag bei Ihrem Hypothekenanbieter ein - zusammen mit allen erforderlichen persönlichen und immobilienbezogenen Unterlagen. Ihr Antrag wird dann von dem von Ihnen gewählten Kreditinstitut bearbeitet, und Sie erhalten innerhalb von 3 bis 10 Arbeitstagen eine Antwort auf Ihre Anfrage.

Schritt 6: Entwurf und Unterzeichnung eines Kaufvertrags

Zu diesem Zeitpunkt wählen entweder Sie oder der Verkäufer einen Notar aus, der den Kaufvertrag aufsetzt. Sobald dies geschehen ist, wird ein Treffen zwischen Ihnen, dem Notar  und dem Verkäufer vereinbart, bei dem der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Bei diesem förmlichen Termin wird der Notar den gesamten Kaufvertrag laut vorlesen, sodass Sie in letzter Minute noch Änderungen vornehmen und Fragen stellen können.

Schritt 7: Zahlung der Abschlusskosten

Nachdem Sie den notariellen Kaufvertrag unterschrieben haben, müssen Sie die Abschlusskosten, einschließlich der Gebühren für den Notar und den Immobilienmakler, aus Ihrem eigenen Vermögen bezahlen - denn diese Kosten werden üblicherweise nicht durch die Immobilienfinanzierung abgedeckt.

Schritt 8: Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer

Einige Zeit nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, zahlen Sie den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer, um Ihre Immobilie final zu erwerben. Dabei zahlen Sie eventuell einen Teil aus Ihrem Eigenkapital - der Rest wird durch das kreditgebende Institut an den Verkäufer überwiesen. Die letztere Transaktion genehmigen Sie durch das Unterzeichnen eines Kaufauftragsformulars.

Schritt 9: Zahlung der Grunderwerbssteuer

Etwa sechs bis 10 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten Sie von Ihrem Finanzamt eine Rechnung, in der Sie zur Zahlung der Grunderwerbsteuer aufgefordert werden. Sobald Sie diese gezahlt haben, wird der Notar das Grundbuchamt anweisen, das Eigentum an der Immobilie auf Sie zu übertragen, so dass Sie rechtmäßiger Eigentümer sind. 

Schritt 10: Ziehen Sie in Ihr Eigenheim - und beginnen Sie mit der Rückzahlung

Sind alle Schritte abgeschlossen, können Sie die Schlüssel zu Ihrem Eigenheim abholen, Ihren Umzug organisieren, und Ihr neues Zuhause genießen!

Bei den meisten Hypotheken beginnen Sie zudem bereits im ersten Monat nach der Auszahlung mit der Ratenzahlung, um Ihren Kredit zurückzuzahlen.

Wer kann in Deutschland eine Hypothek aufnehmen?

Prinzipiell gibt es nur wenige Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in Deutschland. Das bedeutet, dass im Prinzip jede Privatperson eine Hypothek beantragen kann. In den folgenden Abschnitten gehen wir jedoch auf einige einzelne Personengruppen noch einmal detailliert ein und führen auf, welche Voraussetzungen jeweils für das Aufnehmen einer Immobilienfinanzierung bestehen.

Hypotheken für EU-Bürger

Innerhalb der EU gilt das Gleichstellungsprinzip. Bei der Aufnahme einer Hypothek bedeutet dies, dass EU-Bürger mit dem gleichen Beleihungswert rechnen können, wie deutsche Staatsbürger - also bis zu 100% des Immobilienwerts. Welche Konditionen Ihnen individuell gewährt werden, hängt jedoch von Ihren persönlichen finanziellen Voraussetzungen ab. 

Hypotheken für Nicht-EU-Bürger

Nicht-EU-Bürger mit einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung können theoretisch alle Arten von Hypotheken aufnehmen, sofern Sie die folgenden Kriterien erfüllen:

  • Sie sind seit mindestens drei Monaten bei einem deutschen Unternehmen angestellt;
  • Sie befinden sich nicht mehr in der Probezeit;
  • Sie verdienen mindestens 1.500 - 2.500 Euro pro Monat. 

Im Vergleich zu deutschen Staatsangehörigen und EU-Bürgern zählen Sie dennoch zu einer höheren Risikogruppe, was einen möglichen Zahlungsausfall angeht. Deshalb sind leider nicht alle Banken bereit, Ihnen einen Kredit zu gewähren, oder es werden größere Summen von Eigenkapital verlangt. Sie können in jedem Fall Ihre Chancen auf eine Hypothek verbessern, indem Sie eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung erhalten. 

Hypotheken für Selbständige

Wenn Sie selbständig sind (z. B. als Freiberufler), kann es oft schwieriger sein, eine Genehmigung für die Finanzierung einer Hypothek zu erhalten, da die Banken Unternehmer im Allgemeinen als riskantere Investitionen betrachten. Sie müssen somit nachweisen, dass Sie die Rückzahlungen kontinuierlich leisten können - dies kann zum Beispiel mit Hilfe eines Steuerbescheids erfolgen. Generell gilt: je länger Sie selbständig sind, desto leichter wird es, eine Genehmigung zu erhalten.

Hypotheken für Personen, die sich dem Rentenalter nähern

Wenn Sie kurz vor dem Rentenalter stehen, kann es unter Umständen schwierig sein, eine Hypothek genehmigt zu bekommen, da Darlehen in der Regel unter der Prämisse vergeben werden, dass Sie die Rückzahlung bis zum Renteneintritt abgeschlossen haben werden. Die Hypothekarkreditgeber prüfen in diesem Fall, ob Ihre Rente die Mindestanforderungen an das Einkommen erfüllt.

Wie lange dauert es, bis ein Hypothekenantrag bewilligt wird?

Da jede Situation einzigartig ist, variiert die Dauer eines Hypothekenantrags von Person zu Person. Im Allgemeinen dauert es zwischen 3 Tagen und 4 Wochen vom Beginn des Antragsverfahrens bis zum Erhalt der eigentlichen Hypothekenbestätigung - vorausgesetzt, Ihr Antrag verläuft reibungslos. Wie lange es tatsächlich dauert, hängt maßgeblich von Ihrem Kreditgeber und Ihrer individuellen Situation ab. Benötigen Sie eine Hypothek in möglichst kurzer Zeit, sollten Sie sicherstellen, dass Sie dieses Kriterium bei Ihrer Angebotssuche berücksichtigen. 

Diese Dokumente benötigen Sie für den Hypothekantrag

Für Ihren Hypothekenantrag müssen Sie eine Reihe von Dokumenten vorbereiten, die oft mehrere Jahre zurückreichen. Dazu gehören in der Regel:

  • Ein Ausweis (z. B. Reisepass),
  • Kopie der Aufenthaltsgenehmigung (falls zutreffend),
  • Meldebescheinigung,
  • Nachweis über das vorhandene Eigenkapital,
  • verschiedene Unterlagen zur Immobilie (wie etwa Grundbuchauszug, Grundriss und Teilungserklärung),
  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (für Arbeitnehmer),
  • Steuererklärungen und Steuerbescheide, sowie Gewinn- und Verlustrechnung der vergangenen Jahre (für Freiberufler und Selbstständige). 

Ein Kreditberater kann Ihnen im Zweifelsfall helfen, festzustellen, welche Unterlagen Sie genau benötigen.

Wie funktionieren Hypothekendarlehen in Deutschland?

Hypothekarkreditgeber in Deutschland erlauben es Ihnen, bis zu 100% des Immobilienwerts zu beleihen (obwohl Sie einige andere Kosten des Hauskaufs, wie z. B. die Kaufgebühren, mit Ihrem eigenen Eigenkapital decken müssen). Während einige deutsche Banken bereit sind, den vollen Betrag zu finanzieren, sind jedoch Darlehen von ca. 80% eher üblich. Ausländische Staatsbürger gelten als risikoreichere Investition und müssen daher in der Regel eine höhere Anzahlung leisten - insbesondere dann, wenn Sie nicht in Deutschland wohnen oder arbeiten.

Hypotheken haben in der Regel eine Laufzeit von 25 bis 30 Jahren, wobei in den ersten Jahren ein fester Zinssatz gilt. Sie können sich auch für eine Zinsbindung von 10, 20 oder sogar 30 Jahren entscheiden und erhalten dafür einen höheren Gesamtzins. Im Vergleich zu anderen Ländern weltweit sind die Zinssätze für deutsche Hypotheken niedrig und liegen in der Regel bei 1-2% pro Jahr.

Um zu verhindern, dass jemand eine Hypothek aufnimmt, die er sich nicht leisten kann, stellen Hypothekenanbieter sicher, dass Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen 35-40% Ihres Gehalts nicht übersteigen. Weitere Informationen dazu, wie Sie die Tragbarkeit Ihrer Hypothek berechnen, finden Sie auf diversen Informationsseiten der Banken.

Zwischen welchen Hypothekenarten kann ich wählen?

In Deutschland gibt es mehrere verschiedene Arten von Hypotheken. Im Folgenden finden Sie eine kurze Einführung in die gängigsten Arten:

Annuitätenhypothek (Annuitätendarlehen)

Das Annuitätendarlehen ist die wohl beliebteste Form der Hypothek in Deutschland. Bei dieser Art des Kredits handelt es sich um iein Festzinsdarlehen mit einer Laufzeit von 5 bis 30 Jahren. Ihre monatliche Belastung bleibt während der gesamten Laufzeit der Hypothek gleich. Zu Beginn zahlen Sie hauptsächlich Zinsen und einen kleinen Betrag für die Rückzahlung des ursprünglichen Darlehens. Im Laufe der Zeit, wenn das Darlehen schrittweise abbezahlt wird, sinkt jedoch der zu zahlende Zins und der Tilgungssatz steigt. Möglicherweise können Sie auch Sondertilgungen leisten, um Ihre Hypothek schneller zu tilgen.

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist der Annuitätenhypothek sehr ähnlich, da Sie bei diesem Kredit eine gleichbleibende monatliche Rate zahlen, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. 

Der einzige Unterschied bei einem solchen Tilgungsplan besteht darin, dass Sie, anstatt Ihre monatliche Rückzahlung in der Summe der Hypothek festzulegen, einen Zeitraum angeben, nach dem Ihr Darlehen vollständig zurück gezahlt werden soll. 

Dementsprechend wird ihre monatliche Rate angepasst: Ihre monatliche Rückzahlungsrate erhöht sich, umso kürzer die Laufzeit des Darlehens ist.

Zinsloses Darlehen (endfälliges Darlehen)

Diese Art von Hypothek ist unter Käufern in Deutschland nicht sehr verbreitet und wird fast ausschließlich für den Erwerb von Immobilien zur Vermietung verwendet. Beim endfälligen Darlehen tilgen Sie mit Ihren monatlichen Zahlungen nicht das Darlehen, sondern lediglich die Zinskosten. Am Ende der Laufzeit der Hypothek wird schließlich der gesamte ausstehende Betrag fällig.

Bauspardarlehen

Eine Bausparhypothek ist eine Hypothek, die an ein Sparkonto gebunden ist. Diese Hypotheken zeichnen sich in der Regel durch langfristige, niedrige Zinssätze aus. 

Verbraucher können hier zwischen zwei verschiedenen Modellen wählen: Entweder, es wird auf einem dafür vorhergesehenen Sparkonto gespart, bis die nötigen Mittel vorhanden sind, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Alternativ kann auch zuerst die Immobilienfinanzierung aufgenommen werden, und dann zur Rückzahlung auf ein Sparkonto eingezahlt werden. Letzteres kann dann am Ende der Laufzeit des Kredits zur finalen Tilgung des Darlehens verwendet werden. 

Hypotheken mit variablem Zinssatz

Variable Hypotheken haben (wie der Name schon sagt) im Gegensatz zu Festzinshypotheken variable Zinssätze. Hierbei wird alle drei Monate der zu zahlende Zinssatz an den Leitzins der Europäischen Zentralbank angeglichen.

Mit dieser Art von Hypothek können die Kreditnehmer von Zinsschwankungen profitieren, was eine schnellere Rückzahlung ermöglichen kann. Variable Hypotheken sind zudem oft relativ flexibel und ermöglichen es dem Kreditnehmer, höhere Raten zu zahlen, oder die Hypothek ohne Vertragsstrafen zu kündigen. Jedoch sollten sich Immobilienkäufer auch bewusst sein, dass sie bei dieser Art des Kredits den teils starken Schwankungen des Zinsmarktes unterliegen.

Wie wird der Hypothekenzins berechnet?

In Deutschland gibt es viele Hypothekarkreditgeber mit unterschiedlichen Konditionen und Zinssätzen. Die Zinssätze variieren dabei generell, weil die Kreditinstitute die Risiken unterschiedlich kalkulieren. Im Allgemeinen beeinflussen drei Faktoren die Berechnung der Zinssätze bei der Bank. Diese sind:

  1. Die Hypothek selbst,
  2. die Situation des Kreditnehmers, sowie
  3. die Kapitalmarktbedingungen. 

Andere Faktoren, die die Hypothekenzinsen beeinflussen, sind unter anderem:

  • Die Höhe des Darlehens,
  • der Beleihungsauslauf,
  • der Wert und die Lage der Immobilie,
  • die Dauer der Zinsbindung und die Laufzeit der Finanzierung,
  • die Art der Nutzung, sowie
  • Ihr Beschäftigungsverhältnis und Ihr Aufenthaltstitel, sowie
  • Ihre Bonität.