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Finanzierungsrechner 2019 – Jetzt Baufinanzierungsrechner für das neue Haus nutzen und Niedrig-Zins sichern

Der Weg zum Traum vom eigenen Haus führt für die meisten Deutschen leider nicht an der Frage der Finanzierung vorbei. Ersparnisse reichen dabei häufig nicht aus, um sich die eigenen vier Wände leisten zu können. Eine gute Möglichkeit, sich diesen Traum trotzdem zu verwirklichen, bietet eine entsprechende Baufinanzierung aus unserem Baufinanzierungsrechner. Besonders bei den derzeit niedrigen Zinsen ist diese Art der Finanzierung einer Immobilie für viele rentabel.

So stehen womöglich auch Sie nun vor der Frage, wie Sie Ihre endlich gefundene Traumimmobilie oder den Bau Ihres Traumhauses bezahlen können. Doch was ist Baufinanzierung eigentlich? Wie funktioniert sie und bringt sie mir tatsächlich einen Mehrwert? Wenn ja, wie? Zunächst sei gesagt, dass Ihnen mit dieser Art der Finanzierung einer Immobilie verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung stehen. Diese sollen Ihnen hier in unserem Ratgeber erklärt werden. Um dann genau das Richtige für Ihr Anliegen zu finden, können Sie ganz bequem unseren Baufinanzierungsrechner online nutzen.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Das grundlegende Prinzip ist eigentlich gar nicht so schwer. Sie leihen sich auf einen Schlag Geld – zum Beispiel 100.000 Euro – von einer Bank bzw. einem Kreditinstitut. Damit können Sie nun den Bau, Kauf oder aber auch die Sanierung Ihrer Wunschimmobilie bezahlen. Nun ist für Sie gegenüber der Bank eine Schuld entstanden, die Sie über einen bestimmten Zeitraum in Raten zurückzahlen. Der Zeitraum kann sich von Darlehen zu Darlehen stark unterscheiden, wird zu Beginn im Vertrag festgelegt und ist häufig sehr lang angesetzt – 5 oder sogar 15 Jahre sind dabei durchaus gängig. Auch der Zinssatz, der für Sie für diesen Zeitraum gilt, wird von Beginn an festgelegt. Er hängt stark vom Zeitpunkt ab, zu dem Sie mit der Bank verhandeln, aber natürlich ebenso vom Anbieter.

Auch bei einer niedrigen Zinslage können Sie durch sorgfältiges Vergleichen der Angebote noch Geld sparen. Unser Finanzierungsrechner hilft Ihnen dabei, den günstigsten Kredit für Ihr Anliegen zu finden.

Der Zweck, für den Sie das Darlehen benötigen, kann ebenfalls einen Unterschied machen. Schon bei den Begrifflichkeiten ist dabei Vorsicht geboten. Auch wenn Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung, Baudarlehen und Immobilienkredit etc. nach demselben Grundprinzip funktionieren und häufig sogar synonym verwendet werden, ist nicht immer genau ein und dasselbe gemeint. So sprechen Experten von einer klassischen Baufinanzierung im engeren Sinne, wenn Sie sich das Geld tatsächlich für den Bau einer neuen Immobilie von der Bank leihen. Benötigen Sie das Darlehen dagegen für den Kauf eines gebrauchten Hauses, handelt es sich um eine Immobilienfinanzierung.

Auch innerhalb einer Kategorie gibt es immer noch verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Um Ihnen einen Überblick zu verschaffen, möchten wir die wichtigsten im Folgenden vorstellen.

Welche Arten der Finanzierung gibt es?

FinanzierungsrechnerEs gibt verschiedene Möglichkeiten der Baufinanzierung. In unserem Ratgeber können Sie die wichtigsten Möglichkeiten kennenlernen. Dazu gehören:

  • Annuitätendarlehen – Standardform
  • Forward-Darlehen
  • Volltilger-Darlehen
  • Variable Darlehen
  • Endfällige Darlehen
  • Tilgungsdarlehen

Der Baufinanzierungsrechner kann Ihnen bei der Entscheidung eine Richtung anzeigen.

Das Annuitätendarlehen

Schon gewusst?Die gängigste Art der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei schließen Sie zunächst einen Kredit über eine bestimmte Summe ab. Diesen Kredit tilgen Sie dann über einen festgelegten Zeitraum zu einem festen Zinssatz. Die regelmäßig zu zahlende Rate bleibt dabei immer gleich. So kommt es dazu, dass der Zinsanteil der Rate im Laufe der Zeit immer geringer wird, während der Tilgungsanteil stetig zunimmt. Den Zeitraum, der für einen bestimmten Zinssatz gilt, legen sie beim Abschluss des Darlehens mit Ihrer Bank fest.

So können Sie bereits zu Beginn einen bestimmten Zinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit festlegen. Alternativ besteht jedoch auch die Möglichkeit den anfänglichen Zinssatz nur für einen geringeren Zeitraum zu vereinbaren und anschließend neu mit Ihrer Bank zu verhandeln. Unser Baufinanzierungsrechner bietet Ihnen Hilfe bei dieser Frage.

Zur Verdeutlichung der Funktionsweise des Annuitätendarlehens fassen wir die wichtigsten Punkte hier noch einmal anhand eines Beispiels zusammen. Die Werte sind natürlich frei gewählt und der Einfachheit halber gerundet. Welche Kredit- und Ratenhöhe für Sie in Frage kommt, ist individuell sehr unterschiedlich. Auch bei dieser Entscheidung hilft Ihnen unser Baufinanzierungsrechner. Übrigens: Auch wenn häufig von Annuität – also jährlichen Raten – die Rede ist, werden die Teilzahlungen tatsächlich meist monatlich fällig.

Beispiel: Sie nehmen ein Darlehen über 100.000 Euro auf, das sie zum Zinssatz von 1 Prozent über 15 Jahre in jährlichen Raten von ca. 7.200 Euro tilgen. Das bedeutet, dass Sie im ersten Jahr 1.000 Euro Zinsen – 1 Prozent von 100.000 Euro – zahlen und 6.200 Euro des Darlehens tilgen. So kommen Sie dann auf Ihre Rate von 7.200 Euro. Im zweiten Jahr zahlen sie nun wieder eine Rate von 7.200 Euro. Diesmal besteht diese jedoch nur noch aus 928 Euro Zinsen – 1 Prozent der Restschuld von 92.800 Euro. Somit tilgen Sie im zweiten Jahr bereits 6.272 Euro. So ändert sich die Zusammensetzung stetig.

Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen guten Überblick über Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens:

  • Gute Planungssicherheit gewährleistet durch Zinsbindung über einen langen Zeitraum und gleichbleibende monatliche Belastung.
  • Bereits zu Beginn bekannte Höhe einer etwaigen Restschuld ermöglicht die relativ sichere Planung einer Anschlussfinanzierung.
  • Sinkender Zinsanteil bei steigendem Tilgungsanteil.
  • Eingeschränkte Flexibilität aufgrund starrer Vertragsbedingungen. Sondertilgungen und Tilgungswechsel sind nur im Rahmen der vereinbarten Konditionen möglich. Häufig fallen hierfür zusätzliche Gebühren an.
  • Langfristige Zinsbindung: Bei sinkenden Bauzinsen können Sie nicht von dieser Entwicklung profitieren, da Sie sich zuvor an einen festen Zinssatz gebunden haben.
  • Bei starker Änderung der Zinsen im Laufe der Zeit, kann eine Anschlussfinanzierung gegebenenfalls teurer ausfallen als geplant – sofern sie erst später beginnt. Kombinieren Sie Ihr Annuitätendarlehen jedoch mit einem Volltilger-Darlehen oder Forward-Darlehen, erhöhen sie Ihre Sicherheit diesbezüglich.

Sie sollten im Rahmen der Verhandlungen mit der Bank unbedingt die Möglichkeit von Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel erfragen und – wenn möglich – vereinbaren. Mit Sondertilgungen können Sie Zeiten finanzieller Spielräume nutzen, um den Kredit schneller zurückzuführen. Zudem sinkt durch die verringerte Restschuld der Zinsbetrag, den Sie letztlich zahlen.

Tilgungssatzwechsel ermöglichen ebenso die Anpassung an eine veränderte finanzielle Situation. Bei Engpässen fällt die monatliche Belastung geringer aus – im umgekehrten Fall kann mehr getilgt werden. Gelingt es Ihnen, im Voraus an diesen Stellschrauben des Vertrags zu drehen, erhöhen Sie somit die spätere Flexibilität Ihres Darlehens.

Exkurs: Die Anschlussfinanzierung

BaufinanzierungsrechnerWie oben bereits erklärt, ist es beim Annuitätendarlehen gängig, dass nach Ablauf der Vertragszeit eine Restschuld bestehen bleibt. Für diese Restschuld benötigen Sie wiederum eine Finanzierungsmöglichkeit. Grundsätzlich stehen Ihnen dazu unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung. Einige beliebte haben wir in unserem Finanzierungs-Ratgeber im Folgenden für Sie zusammengefasst:

  • Prolongation oder Umschuldung: Nach Ablauf des Darlehens unterbreitet Ihnen Ihre Bank in der Regel ein neues Angebot mit einem Festzins für einen weiteren Zeitraum. Um Geld zu sparen, kann es aber rentabel sein, sich bereits zuvor ein wenig auf dem Markt umzuschauen. Um eine möglichst günstige Anschlussfinanzierung zu finden, sollten Sie bei Zeiten Anbieter vergleichen. Auch hierfür können Sie unseren Baufinanzierungsrechner nutzen. Erwarten Sie in der Zeit vor Ablauf Ihres Darlehens einen Zinsanstieg, können Sie auch schon auf Ihre Bank zugehen, bevor diese Ihnen einen neuen Zinssatz vorschlägt. So erhalten Sie durch Ihre Eigeninitiative möglicherweise ein attraktiveres Angebot als später. Je nachdem, ob Sie dann bei Ihrem ursprünglichen Kreditgeber bleiben oder eine neue Bank wählen, sprechen Experten von einer Prolongation bzw. einer Umschuldung. Schließen Sie das folgende Darlehen schon weit im Voraus – bis zu 60 Monate vor Ablauf – ab, so handelt es sich um ein Forward-Darlehen. Doch dazu später mehr.
  • Lebensversicherung: Mit einer Lebensversicherung können Sie sich nicht nur um Ihre private Altersvorsorge kümmern. Sie bietet ebenso die Möglichkeit, Ihr Baudarlehen nach Ende der Vertragszeit zu tilgen. Wird die Versicherungssumme mit Ablauf eines Datums fällig, können Sie diese nutzen, um die Restschuld Ihres Annuitätendarlehens zu begleichen. Auch ein endfälliges Darlehen können Sie mit dieser Option tilgen. Diese Kombination war früher sehr beliebt.
  • Bausparvertrag: Eine weitere Option bietet die Verbindung Ihres Annuitätendarlehens mit einem Bausparvertrag. Erreichen Sie die vereinbarte Sparsumme, können Sie sich diese auszahlen lassen und die Restschuld Ihres Baudarlehens tilgen. Übersteigt Ihre Restschuld die Summe, die Sie mit dem Bausparvertrag angespart haben, so haben Sie die Möglichkeit, den Restbetrag mit dem festgelegten Darlehen zu bezahlen. Ansonsten können Sie dieses auch anderweitig nutzen. Weitere Erklärungen zur Funktionsweise von Lebensversicherung und Bausparvertrag finden Sie in unserem Glossar.
Lassen Sie die Zukunft nicht außer Acht! Die Anschlussfinanzierung sollte in jedem Fall frühzeitig Teil Ihrer Überlegungen zur Gestaltung der Baufinanzierung sein, wenn Sie mit einer Restschuld nach Ablauf Ihres Annuitätendarlehens rechnen.

Weitere Finanzierungsoptionen

Verschiedene VariantenNeben dem Annuitätendarlehen als Standardform existieren noch weitere Arten der Baufinanzierung sowie Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung zur Unterstützung oder Vervollständigung Ihres Annuitätendarlehens. Häufig lässt sich schon an der Bezeichnung erkennen, um was es sich ungefähr handelt. Um Ihnen aber einen geeigneten Überblick zu verschaffen, fassen wir die wichtigsten Optionen im Folgenden für Sie zusammen.

Forward-Darlehen

Wie oben bereits erwähnt ist das Forward-Darlehen eine Option der Anschlussfinanzierung. Dabei schließen Sie schon frühzeitig einen Vertrag mit einem Fetszins, der dann nach Ablauf Ihrer ursprünglichen Darlehenszeit gilt. Diese Möglichkeit rentiert sich also besonders in Zeiten von niedrigen Zinsen oder wenn Sie in nächster Zeit mit einem Zinsanstieg rechnen. Dabei können Sie sich schon weit im Voraus – nämlich bereits Monate vor dem Ende Ihrer ersten Zinsbindung – niedrige Zinsen für eine Umschuldung oder Verlängerung des Darlehens sichern. So haben Sie die Möglichkeit, hohe Kosten durch eine Zinserhöhung zu sparen und Ihre Planungssicherheit zu steigern.

Mit einem Forward-Darlehen können Sie Ihre Anschlussfinanzierung sicher für die Zukunft planen. Steigen die Zinsen, sind Sie nicht von dieser Erhöhung betroffen. Ihre Flexibilität geben Sie dafür jedoch zu einem großen Teil auf. Fällt der Zinssatz auf dem Markt nämlich, haben Sie in der Regel keine Möglichkeit mehr, davon zu profitieren.

Volltilger-Darlehen

Volltilger-Darlehen sind nicht auf den Bereich der Baufinanzierung beschränkt. Auch in anderen Kontexten finden sie gerne Anwendung. Wie der Name schon sagt, handelt es sich hierbei um ein Darlehen, das bis zum Ende der Darlehenslaufzeit vollständig getilgt wird. Somit bleibt keine Restschuld und auch die Frage der Anschlussfinanzierung stellt sich nicht. Die Laufzeiten können je nach Ratenhöhe somit sehr lang sein. Bis zu 30 Jahren ist alles möglich. Welche Ratenhöhe für Sie in Frage kommt, können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner bestimmen.

Zusätzlich besteht bei Volltilger-Darlehen die Möglichkeit, das Darlehen frühestens nach 10 Jahren ohne das Anfallen von Vorfälligkeitsentschädigungen zu kündigen. Anschließend können Sie dann – wenn möglich – den restlichen Betrag direkt tilgen oder die Restschuld alternativ nach einer Umschuldung begleichen.

Volltilger-Darlehen bieten eine hohe Planungssicherheit – sogar die Frage der Anschlussfinanzierung bleibt aus. Schließen Sie ein solches Darlehen in Zeiten niedriger Zinsen ab, müssen Sie jedoch womöglich einen leichten Zinsaufschlag in Kauf nehmen. Dafür sind sie aber gegen eine allgemeine Zinserhöhung abgesichert. Ihre Flexibilität geben Sie bei einem Volltilger-Darlehen weitestgehend auf.

Variable Darlehen

Beim variablen Darlehen wird kein fester Zinssatz vereinbart. Stattdessen verhandeln Sie mit Ihrer Bank regelmäßig neu über die zu zahlenden Zinsen. Ausschlaggebend für die Festlegung der Höhe ist dann die Zinssituation zum jeweiligen Zeitpunkt der Neufestlegung. In der Regel findet eine solche alle 3 Monate statt. Rentabel ist diese Form des Darlehens vor allem, wenn Sie sinkende Zinsen erwarten. Außerdem besteht die Möglichkeit, das Darlehen frühzeitig aufzulösen und die Restschuld vorzeitig zu begleichen. Die Flexibilität ist somit sehr hoch, das Risiko erhöhter Kosten durch steigende Zinsen jedoch ebenso gegeben.

Entscheiden Sie sich für das variable Darlehen, sollten Sie ständig über die aktuelle Zinssituation informiert sein und müssen immer wieder neu mit Ihrer Bank verhandeln. Das bedeutet meist viel Arbeit und Mühe. Ihre Planungssicherheit ist zudem stark eingeschränkt. Ein bisschen Risikobereitschaft schadet also sicherlich nicht. Sind Sie jedoch dazu bereit, diesen Aufwand zu investieren, können sie bei entsprechender Marktentwicklung viel Geld einsparen. Das variable Darlehen lohnt sich besonders, wenn Sie sinkende Zinsen erwarten.

Endfällige Darlehen

Entscheiden Sie sich für ein endfälliges Darlehen, zahlen Sie im Darlehenszeitraum lediglich die Kosten für die Zinsen. Der Kredit wird also während der Laufzeit noch nicht getilgt. Stattdessen wird die gesamte Darlehenssumme nach Ablauf der Darlehenszeit komplett an die Bank zurückgezahlt. Vergessen Sie also auf keinen Fall, sich mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen! Lebensversicherungen und Bausparverträge sind hierbei beliebte Optionen, sicher für die Zukunft gewappnet zu sein. Erklärungen hierzu finden Sie weiter oben unter „Exkurs: Die Anschlussfinanzierung“ oder auch in unserem Glossar am Ende des Artikels.

Die monatliche Belastung während der Darlehenszeit ist relativ gering, da noch nichts getilgt wird. Dieser Vorteil kann jedoch durch eine entsprechende Einzahlung in eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag schnell zunichte gemacht werden. Da der Darlehensbetrag erst zum Ende auf einen Schlag fällig wird, kommen nach Ablauf hohe Kosten auf Sie zu.
Steuertipp: Besonders interessant ist das endfällige Darlehen für Vermieter. Nutzen Sie die Immobilie nämlich nicht selbst, können Sie die Zinsen steuerlich absetzen.

Tilgungsdarlehen

Diese Art der Baufinanzierung ist nicht mehr so gebräuchlich, kann aber im Einzelfall trotzdem eine Option sein. Nutzen Sie gerne unseren Baufinanzierungsrechner, um herauszufinden, ob sie sich für Ihr Anliegen eignet! Bei einem Tilgungsdarlehen werden monatliche Raten gezahlt, die von Monat zu Monat geringer werden. Die Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Wie beim Annuitätendarlehen ist der Zinssatz dabei festgesetzt, sodass der zu zahlende Zinsbetrag von Rate zu Rate abnimmt. Der Unterschied liegt bei der Tilgung. Anders als bei den bisher vorgestellten Darlehen – bei denen der Tilgungsbetrag stetig zunimmt – bleibt dieser beim Tilgungsdarlehen jeden Monat gleich.

Nun kennen Sie die wichtigsten Arten der Baufinanzierung. Doch welche Finanzierungsart oder welche Kombination ist genau die Richtige für Sie? Aufschluss darüber gibt unser Baufinanzierungsrechner.

Erklärung Finanzierungsrechner für Immobilien

Finanzierungsrechner HausDer Finanzierungsrechner für Immobilien hilft Ihnen dabei, innerhalb kürzester Zeit mit der notwendigen Sicherheit an Ihr Traumobjekt zu gelangen. Wie der Baufinanzierungsrechner funktioniert, wie Sie Ihn am besten nutzen und welche Schritte zuvor erforderlich sind, haben wir Ihnen in der folgenden Anleitung zusammengefasst.

Vorbereitung: Finanziellen Status erfassen

Den Ausgangspunkt der Kalkulation mit dem Online-Finanzierungsrechner muss stets die Ermittlung Ihres finanziellen Spielraums bilden. Nur so können Sie feststellen, wie viel Kredit Sie sich letztendlich überhaupt leisten können. Dafür sind lediglich folgende drei Schritte erforderlich:

  1. Erfassung aller Einnahmen: Dazu gehören in erster Linie die Einnahmen aus Ihrem monatlichen Gehalt. Hinzu kommen jedoch auch alle weiteren Einnahmequellen wie etwa Geld aus Vermietung bzw. Verpachtung, Nebenjobs oder Kindergeld.
  2. Erfassung aller Ausgaben: Nun berechnen Sie alle Ausgaben, die für Sie im Monat durchschnittlich anfallen. Berücksichtigen Sie hierbei insbesondere Miete, Nebenkosten, Versicherungen, Lebenserhaltungskosten, Kleidung, Aufwendungen für die Freizeitgestaltung wie kulturelle Aktivitäten, Sportverein etc. sowie sonstige finanzielle Mittel, die Sie zur Bestreitung des Alltags aufbringen müssen.
  3. Ermittlung des maximalen Kreditbetrags: Bevor Sie nun den maximalen Kreditbetrag berechnen können, müssen Sie zunächst Ihren Freibetrag ermitteln. Dabei handelt es sich um die monatliche Summe, die sich ergibt, wenn Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Damit haben Sie auch schon alle Variablen, um mithilfe folgender Formel für den Finanzierungsrechner Immobilien den maximalen Kreditbetrag zu ermitteln: Monatlicher Freibetrag x 12 Monate x 100 / Zinssatz in Prozent + Tilgungssatz in Prozent

Hierfür ein Beispiel: Beim Vergleich der Einnahmen und Ausgaben ergibt sich für Familie Schneider monatlich ein Freibetrag von 900 Euro. Die Baufinanzierung weist einen Zinssatz von 1,5 Prozent und einen Tilgungssatz von 2,5 Prozent auf.

Daraus ergibt sich Folgendes: 900 x 12 x 100 / 1,5 + 2,5 = 270.000 Euro

Mithilfe dieser schnellen Methode kann Familie Schneider in den Immobilien Finanzierungsrechner folglich einen Kreditbetrag über 270.000 Euro aufnehmen. Beachten Sie dabei, dass sich der Betrag selbstverständlich – je nach Zins- und Tilgungssatz – von Bank zu Bank unterscheiden kann.

Budget im Auge behalten! Nur Sie kennen Ihre finanzielle Situation. Demnach sind Sie diesbezüglich in gewisser Weise auf sich selbst angewiesen. Rechnen Sie mögliche Ausgaben somit lieber immer großzügig mit ein und bleiben Sie hinsichtlich etwaiger Einnahmen realistisch. Bei der Finanzierung der eigenen Traumimmobilie einen kühlen Kopf zu bewahren, fällt häufig schwer, stellt jedoch zugleich die Visitenkarte dar, um zukünftige finanzielle Sorgen zu vermeiden. Planen Sie also stets mit einer Finanzierungsrate, die Sie problemlos und jederzeit aufbringen können. Dann wird Ihr neues Heim mit Sicherheit die gewünschte Lebensqualität mit sich bringen.

Finanzierungsrechner online nutzen – Angebote vergleichen

Wichtiger HinweisNachdem Sie nun bereits alle Vorkehrungen getroffen haben, können Sie auch schon unseren Baufinanzierungsrechner nutzen. Tragen Sie dafür einfach die benötigten Daten, wie den Kreditbetrag, Tilgungs- und Zinssatz sowie die Laufzeit, in den Finanzierungsrechner online ein. Den Verwendungszweck brauchen Sie nicht erneut eingeben, da dieser ja bereits bei der Anfrage mit inbegriffen ist.

Der Baufinanzierungsrechner generiert nun eine optimal auf Sie abgestimmte Liste mit Angeboten vieler verschiedener Kreditgeber. Nun sind wieder Sie an der Reihe! Nehmen Sie sich ruhig ein wenig Zeit, um sich die Angebote anzusehen, zu vergleichen und gegebenenfalls weitere Kostenpunkte ausfindig zu machen.

Einen für Sie günstigen Vertrag abschließen

Sobald Sie Ihren Wunschanbieter gefunden haben, fehlt im Grunde nur noch ein letzter Schritt zur Vollendung Ihrer Finanzierung: Der Vertragsabschluss. Auch hierbei müssen Sie wieder einige Daten sowohl zu Ihrer Person als auch zu Ihrem finanziellen Status angeben. Zum einen sichern Sie dadurch der Bank zu, den entsprechenden Kredit auch innerhalb der vorgesehenen Frist und vollständig tilgen zu können. Zum anderen dient es einmal mehr Ihrer eigenen Kontrolle, als Sie nur eine Finanzierung auf sich nehmen sollten, die Sie sich letztendlich ohne Probleme leisten können.

Sie haben ein für Sie passendes Angebot gefunden? Dann warten Sie nicht länger! Profitieren Sie vom derzeit optimalen Zinsniveau für Ihre Baufinanzierung!

Darauf sollten Sie besonders achten – wichtige Tipps

Finanzierungsrechner ImmobilienNun kennen Sie bereits die einzelnen Schritte zur Finanzierung Ihrer Traumimmobilie mithilfe des Baufinanzierungsrechners. Um jedoch einen reibungslosen Übergang sicherzustellen, möchten wir im Folgenden auf ein paar weitere Dinge genauer eingehen, auf die Sie bei Erstellung Ihres Finanzierungsplans besonders achten sollten.

Erwerbsnebenkosten

Um mit dem Immobilien-Finanzierungsrechner ein aussagekräftiges Ergebnis zu erhalten, sollten Sie unbedingt darauf achten, jegliche Erwerbsnebenkosten einzubeziehen. Egal, ob Sie selbst ein Haus bauen, dieses einschließlich des Grundstücks von einem Bauträger kaufen oder eine Eigentumswohnung erwerben – ein Immobilienkauf geht immer mit gewissen Nebenkosten einher. Dieser häufig unterschätzte Faktor macht regelmäßig sogar einen beachtlichen Anteil der Finanzierung aus.

Da der Großteil der Banken inzwischen darauf besteht, dass die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital bezogen werden, sollten Sie bei der Erstellung Ihres Finanzierungsplans diesbezüglich keineswegs nachlässig sein. Damit Sie bereits im Vorhinein vor unangenehmen Überraschungen gewappnet sind, werden Ihnen im folgenden Abschnitt mögliche Aufwendungen dargestellt, mit denen Sie jedenfalls rechnen sollten.

Nebenkosten entstehen insbesondere durch Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbssteuer.
  • AchtungMaklergebühren: Ob der Verkäufer oder der Käufer die Maklercourtage entrichten muss und wie hoch die Maklerprovision ausfällt, hängt vom Bundesland bzw. der jeweiligen Region ab.
  • Notar- und Gerichtskosten: Die Ausgaben für Notar- und Gerichtskosten im Rahmen der Baufinanzierung – Beispiel Grundschuldbestellung – bemessen sich etwa auf 2 Prozent der Darlehenssumme.
  • Grunderwerbssteuer: Auch die Höhe der Grunderwerbssteuer weicht von Bundesland zu Bundesland voneinander ab. So beträgt diese beispielsweise im Saarland 6,5 Prozent, während in Bayern lediglich 3,5 Prozent zu berechnen bzw. abzuführen sind.

Darüber hinaus können sich je nach Art des Erwerbs bzw. Bauvorhabens Unterschiede und Besonderheiten hinsichtlich der anfallenden Kosten ergeben.

Sofern Sie das Grundstück vom Bauträger erwerben und die Bauleistung über diesen beziehen, erstreckt sich die Grunderwerbssteuer auf den Gesamtbetrag.
Bei einem eigenständigen Bauvorhaben, welches Sie ohne Bauträger umsetzen, fällt die Steuer lediglich für den Kauf des Grundstücks an. Die Kosten für den Bau in Eigenregie unterliegen nicht der Besteuerung.

Eigenkapital

Normalerweise sollten Sie einen nicht zu unterschätzenden Anteil der Kaufsumme bereits über Ihr Eigenkapital finanzieren können. Dabei handelt es sich in der Regel etwa um ein Viertel des Kaufpreises. Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto günstigere Konditionen wird die Bank Ihnen bei einem Darlehen anbieten. Bringen Sie wenig Eigenkapital mit, müssen Sie mit einem Zinsaufschlag rechnen, da das Risiko für die Bank erhöht ist.

Des Weiteren besteht aber auch die Option, eine Baufinanzierung ohne nennenswertes Eigenkapital abzuschließen. Bei einer niedrigen Zinslage, kann das Darlehen trotz Zinsaufschlag noch bezahlbar sein. So wird auch jungen Menschen der Erwerb einer Immobilie ermöglicht. Da das Risiko für die Banken dabei jedoch sehr hoch ist, sind Angebote ziemlich selten. Nutzen Sie unseren Immobilien-Finanzierungsrechner, um herauszufinden, ob derzeitig entsprechende Angebote existieren!

Besichtigung und Grundbuch

Immobilien FinanzierungsrechnerBesichtigen Sie die Immobilie! Verschaffen Sie sich einen Eindruck vom Objekt. Doch gestalten Sie das ganze nicht nur oberflächlich. Gerade, wenn es sich um ein größeres Haus handelt, kann die erste Besichtigung zunächst etwas überwältigend sein. Scheuen Sie sich also nicht, mehrere Besichtigungstermine zu vereinbaren. Machen Sie sich gegebenenfalls eine Checkliste mit wichtigen Punkten, die Sie auf jeden Fall anschauen oder in Erfahrung bringen möchten.

Dabei kann es sich um allgemein entscheidende Dinge, wie den Zustand der Heizung oder des Baumaterials, aber auch persönliche Wünsche, wie einen Balkon oder eine offene Küche handeln. Gehen Sie alles sorgfältig durch. So können Sie anschließend kalkulieren, wie viel Geld Sie noch für etwaige Sanierungen, Änderungen oder die Einrichtung benötigen. Denn auch diese Punkte sollten in die Berechnungen der Rahmenbedingungen Ihrer Baufinanzierung einfließen.

Im Rahmen der Besichtigung sollten Sie auch den Grundbuchauszug besprechen. So können Sie sicher gehen, dass Sie nach dem Kauf keine Probleme aufgrund von Schulden, die noch auf dem Haus lasten, bekommen. Noch mehr Informationen zum Grundbuch finden Sie in unseren FAQs.

Rücklagen

Denken Sie daran, sich ein finanzielles Polster zu schaffen! Als Eigentümer einer Immobilie können stets unerwartete Aufwendungen auf Sie zukommen. Stellen Sie sich einmal vor, die Heizung Ihres Hauses gäbe mitten im Winter Ihren Geist auf und Sie könnten die Reparatur oder Erneuerung nicht bezahlen. Solche Beispiele gibt es zur Genüge. Also seien Sie nicht nachlässig, wenn es darum geht, sich über Unerwartetes Gedanken zu machen!

Alle bisher genannten Punkte sind entscheidend für die Berechnungen zu Ihrem Darlehen und somit für Ihre Zukunft! Bei der Bestimmung Ihrer finanziellen Mittel sollten Sie somit stets höchste Sorgfalt walten lassen. Sinkt das Ihnen monatlich verfügbare Geld stark, können Sie Ihren bisherigen Lebensstandard womöglich nicht mehr aufrechterhalten. Dies kann eine Familie emotional stark belasten. Im schlimmsten Fall können Sie die Raten gar nicht mehr bezahlen. Seien Sie also gewissenhaft bei der Berechnung Ihrer Einnahmen und Ausgaben.

Ordnung in Ihren Unterlagen

Das ist sicherlich kein Tipp, der nur für Ihre Baufinanzierung und Ihren Immobilienkauf gilt, aber trotzdem immer hilfreich. Bewahren Sie alle wichtigen Unterlagen sorgfältig geordnet auf, sodass Sie sie immer parat haben und nichts verlieren. So sparen Sie wertvolle Zeit und Arbeit! Achten Sie außerdem darauf, alles frühzeitig zusammenzusuchen. Nicht, dass Ihnen kurz vor einem Gespräch mit der Bank ein wichtiges Dokument fehlt. Und damit kommen wir auch schon zum nächsten Punkt.

Wichtiges für Gespräche mit der Bank

Bitte beachten!Haben Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner ein passendes Angebot ausgewählt, wartet irgendwann wahrscheinlich ein Gespräch mit Ihrem Bankberater auf Sie. Um den Baufinanzierungstermin mit dem Darlehensgeber Ihrer Wahl möglichst reibungslos zu gestalten, haben wir im Folgenden die wichtigsten Unterlagen zusammengestellt, die Sie für das Gespräch benötigen:

  • Personalausweis oder alternativ Reisepass
  • Gehalts- und Einkommensnachweise der letzten 6 Monate
  • Einkommensteuerbescheide der letzten 3 Jahre
  • Gegebenenfalls Nachweise zu Rückkaufswerten von Lebensversicherungen
  • Depotwerte und sonstige Bankeinlagen
  • Aktuelle Stände von Bausparverträgen
  • Nachweise zu sonstigen Schuldverhältnissen wie Autokredit, Leasingvertrag o.Ä.
  • Unterlagen zur Immobilie – wenn möglich: Grundbuchauszug, Lageplan, Grundriss, Fotos, Flurkarte, Versicherungsnachweise

Nicht jedes Kreditinstitut fordert dieselben Unterlagen – das kann sich von Bank zu Bank unterscheiden. Die Aufzählung gibt Ihnen aber einen guten Überblick, über die gängigsten Dokumente.

Schließen Sie die Baufinanzierung für einen Neubau ab, werden zusätzliche Unterlagen benötigt:

  • Baubeschreibung
  • Baugenehmigung
  • Baukostenabrechnung
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Berechnung des umbauten Raums
  • Gegebenenfalls Erbbaurechtsvertrag

FAQs: Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner

Sowohl im Zusammenhang mit der Baufinanzierung im Allgemeinen als auch mit unserem Finanzierungsrechner Immobilien kommen immer wieder Fragen auf. Falls wir diese im Artikel noch nicht klären konnten, finden Sie hier sicher Informationen in unserer Zusammenstellung der wichtigsten Fragen und Antworten. Auch das darauf folgende Glossar ist einen Blick wert.

FragezeichenWas ist der Vorteil eines Eigenheims gegenüber einer Mietimmobilie?

Zu Recht fragen Sie sich möglicherweise, was der Vorteil des Kaufs eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung ist, wenn Sie trotzdem monatliche Raten – wie beim Wohnen zur Miete – abtreten müssen. Und das gegebenenfalls sogar bis an Ihr Lebensende. Selbst Eigentümer einer Immobilie zu sein, bringt aber viele Vorteile mit sich. Ein großer liegt in der Inflation. Während die Rate Ihrer Baufinanzierung stets gleich bleibt, steigt die Miete normalerweise der Inflationsentwicklung entsprechend an. Da Ihr Einkommen ebenso der Inflation unterworfen ist, nimmt es in der Regel auch zu. Die Darlehensrate wird somit im Gegensatz zu Ihrem Einkommen geringer.

Finanzieren Sie nun also ein Eigenheim statt Miete zu zahlen, steht Ihnen im Laufe der Zeit monatlich mehr Geld zur Verfügung. Außerdem investieren Sie in Ihre Zukunft. Ist das Haus einmal abbezahlt, sichert es Sie finanziell ab. Doch auch schon zuvor kann es Sicherheit bieten. Geraten Sie in finanzielle Not, verfügen Sie mit Ihrer Immobilie über eine Geldanlage. Das Geld für Mietkosten ist dagegen einfach weg. Wird Ihnen gekündigt oder können Sie die Miete nicht mehr bezahlen, stehen Sie mit leeren Händen da. Die Darlehensraten für Ihren Hauskauf hingegen fließen in Ihre Absicherung.

Was ist das Grundbuch und welche Rolle spielt es für meine Baufinanzierung?

Das Grundbuch spielt eine wichtige Rolle bei Ihrem Immobilienkauf. In diesem Dokument sind nämlich einige wichtige Informationen zur Immobilie sowie zum Grundstück festgehalten. Dazu gehören beispielsweise Nutzungsrechte für Wege, mögliche Wohnrechte anderer Personen oder finanzielle Belastungen der Immobilie. Im Zuge der Vertragsaufsetzung wird der Notar alles Wichtige über Eigentumsverhältnisse, Nutzungsrechte und Grundschuld übernehmen.

Damit es aber nicht zu bösen Überraschungen kommt, wenn Sie den Vertrag das erste Mal sehen, sollten Sie möglichst schon vorher einen genauen Blick ins Grundbuch geworfen haben oder diese Aufgabe Ihren Makler übernehmen lassen. Möchten Sie den Inhalt des Grundbuchs selbst überblicken, können Sie also den Makler oder auch den Verkäufer um einen Grundbuchauszug bitten. Alternativ können Sie auch selbst die Einsicht beantragen. Auch die Grundschuld, die durch Ihre Baufinanzierung auf dem Haus lastet, wird ins Grundbuch eingetragen. Durch Festhalten Ihres Namens im Grundbuch werden Sie zum Eigentümer.

Welche Bedingungen muss ich erfüllen, um von der Bank ein Baudarlehen gewährt zu bekommen?

Bei der Baufinanzierung handelt es sich um die Aufnahme eines Darlehens. Wie bei jedem anderen Kredit, müssen Sie also einige Bedingungen erfüllen, um diese finanzielle Unterstützung zu erhalten. Dazu gehören normalerweise:

  • Volljährigkeit
  • Fester Wohnsitz in Deutschland
  • Konto bei einer deutschen Bank
  • Regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
  • Ausreichende Bonität – Überprüfung der SCHUFA-Einträge

Je nach Bank können auch noch weitere Voraussetzungen wie Kreditsicherheiten, Bürgschaften oder zusätzliche Versicherungen entscheidend sein und verschiedene Punkte als wichtiger oder weniger wichtig eingestuft werden.

Wer oder was ist die SCHUFA?

FrageDie SCHUFA ist eine Witrschafts-Auskunft bzw. ein Informationsdienstleister. Fragen Sie eine Baufinanzierung an, wird die Bank zur Bonitätsprüfung bei der SCHUFA um eine Auskunft über Ihre Eintragungen bitten. Die SCHUFA informiert beispielsweise über weitere ausstehende Kredite und Schulden ihrerseits. So kann die Bank Ihre Kreditwürdigkeit einschätzen.

Die SCHUFA-Auskunft kann auch in anderen Zusammenhängen abgefragt werden – zum Beispiel vom Arbeitgeber oder Vermieter. Dabei wird stets darauf geachtet, dass nur die für den jeweiligen Zweck relevanten Daten preisgegeben werden. Nur Sie selbst erhalten die gesamten über Sie gespeicherten Informationen. Um diese einzusehen, können Sie selbst bei der SCHUFA anfragen.

Was passiert, wenn ich mein Darlehen nicht mehr bezahlen kann?

Sollten Sie Ihr Darlehen tatsächlich nicht mehr bezahlen können, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie. Als Grundlage dafür dient die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. So kann Ihr Darlehensgeber – also die Bank – die Restschuld zurückerhalten. Bleibt anschließend noch eine Summe übrig, steht Ihnen diese als Eigentümer zu. Damit es jedoch gar nicht erst so weit kommt, sollten Sie alles sorgfältig durchkalkulieren. Bei der Wahl eines passenden Angebots, kann Ihnen unser Baufinanzierungsrechner helfen.

Welche Förderungen bietet der Staat?

Für den Bau des Eigenheims bietet der Staat verschiedene Förderungsmodelle an. Bekannt sind vor allem die Angebote der KfW sowie des BAFA.

  • KfW: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt als öffentlich-rechtliche Förderbank Kredite zur Baufinanzierung. Unterstützt werden u.a. der Neubau von Häusern und Sanierungen – zum Beispiel zur Nutzung erneuerbare Energien. Vermittelt werden KfW-Kredite normalerweise nicht über die KfW selbst, sondern über andere Banken. Es besteht die Möglichkeit, einen solchen Kredit mit BAFA-Zuschüssen zu kombinieren.
  • BAFA: Diese Abkürzung steht für Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Auch das BAFA fördert zum Beispiel den Bau von Heizungen, die mit erneuerbaren Energien arbeiten.

Beide Förderungsmodelle sind nicht auf die Baufinanzierung beschränkt. Auch in anderen Bereichen setzen sich KfW und BAFA für Bürger ein. Um weitere Eindrücke zu erlangen, informieren Sie sich auf deren Internetseiten.

Glossar zum Baufinanzierungsrechner

Nicht alle Begriffe, auf die Sie bei der Auseinandersetzung mit Ihrer Baufinanzierung und unserem Immobilien Finanzierungsrechner stoßen, sind unbedingt trivial. Gerade synonym verwendete Wörter können bisweilen auch verwirren. Damit Sie sich in diesem Begrifflichkeits-Dschungel der Baufinanzierungen trotzdem gut zurechtfinden, haben wir Ihnen ein kleines Glossar zusammengestellt.

Darlehen

Schuldrechtlicher Vertrag. Der Darlehensgeber – zum Beispiel eine Bank oder eine Bausparkasse – überträgt dem Darlehensnehmer – dem Käufer einer Immobilie – Geld. Der Darlehensnehmer muss das Geld nach Ablauf eines vereinbarten Zeitraums – nach zuvor vereinbarten Konditionen – an die Bank zurückzahlen.

Kredit

Umgangssprachlicher Begriff für Darlehen.

Annuität

Regelmäßig jährlich zu zahlende, gleichbleibende Rate. Die Annuität – oder auch Annuitätenrate – setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen.

Tilgung

Zurückzahlen von Schulden, die sich aus einem Darlehen ergeben.

Restschuld

Schuld, die zum jeweiligen Zeitraum noch übrig ist. Anhand der Restschuld am Ende einer Periode wird der jeweilige Zinsbetrag für die nächste Periode berechnet. Auch der etwaige Restbetrag des Kredits, der nach Ablauf der Darlehenszeit noch zu tilgen ist, wird als Restschuld bezeichnet.

Anschlussfinanzierung

Finanzierung der Restschuld nach abgelaufener Darlehenszeit. Normalerweise kommt es zur Prolongation oder zur Umschuldung. Möglichkeiten für eine solche Finanzierung sind aber bespielsweise auch Lebensversicherungen oder Bausparverträge.

Umschuldung

Sie kündigen das Darlehen bei dem einen Kreditinsitut und schließen ein neues Darlehen bei einem anderen ab. Dabei geht Ihre Schuld von der einen zur anderen Bank über. Grund für eine Umschuldung können der Ablauf der Darlehenszeit oder eine Kündigung aufgrund besserer Zinsbedingungen bei der neuen Bank sein.

Prolongation

Verlängerung des Darlehens bei derselben Bank nach Vereinbarung eines neuen Festzinses.

Sondertilgungen

Tilgungen, welche die festgelegte Rate übersteigen. Beim Annuitätendarlehen wird normalerweise eine bestimmte Höhe und/oder Häufigkeit festgesetzt, mit der Sondertilgungen möglich sind.

Tilgungssatzwechsel

Änderung des Tilgungssatzes des Darlehens zur Anpassung an eine veränderte finanzielle Situation oder neue Marktentwicklungen. Durch einen Tilgunssatzwechsel verändert sich auch die Höhe der Rate.

Konsumentenkredit

Darlehen an Private, mit dem Zweck des Verbrauchs bzw. Kaufs von Konsumgütern.

Erwerbsnebenkosten

Bei den Erwerbsnebenkosten handelt es sich um zusätzliche Kosten beim Kauf einer Immobilie. Sie machen oft einen nicht unerheblichen Teil des Gesamtpreises aus und sollten auf keinen Fall unterschätzt werden! Maklergebühren, Notarkosten, Gebühren für Grundbucheintragungen sowie Grunderwerbssteuer sind dabei Punkte, die stark ins Gewicht fallen.

Bausparvertrag

Möglichkeit der Baufinanzierung, die von Bausparkassen angeboten wird. Den Bausparvertrag schließen Sie über eine bestimmte Summe – zum Beispiel 100.000 Euro – ab. Anschließend zahlen Sie zunächst Geld wie auf ein Sparkonto ein. Erreichen Sie die zuvor festgelegte Sparsumme, können Sie sich diese auszahlen lassen. Zusätzlich haben sie die Möglichkeit, ein Darlehen über die Differenz zur Gesamtsumme – in unserem Beispiel also 100.000 Euro – aufzunehmen. Dabei sind die Zinsen in der Regel sehr gering. Spar- sowie Darlehensbetrag können sie zum Abbezahlen Ihres Annuitäten- oder endfälligen Darlehens nutzen oder aber auch in weitere Baumaßnahmen stecken. Viele Bausparkassen sind heutzutage nicht mehr so streng, sodass Sie sich dafür beispielsweise auch ein Auto kaufen dürfen.

Lebensversicherung

Eine Lebensversicherung kann in unterschiedlichen Kontexten sinnvoll sein. Die gängigste Nutzung ist dabei wohl ganz allgemein die private Altersvorsorge. Eine Lebensversicherung wird über eine bestimmte Geldsumme abgeschlossen und funktioniert im Prinzip wie jede andere Versicherung auch. Sie zahlen zunächst regelmäßig in Ihre Versicherung ein. Tritt der Versicherungsfall ein, können Sie sich die vereinbarte Summe auszahlen lassen. Den Versicherungsfall stellen dabei der Ablauf eines bestimmten Datums oder der Tod des Versicherungsnehmers dar.

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