Ob Knallpink oder Froschgrün - manche Mieter haben ganz spezielle Farbvorlieben für Wohnräume. Kaum haben sie ein neues Zuhause gefunden, beginnt das große Streichen. Natürlich dürfen Mieter ihre Wohnung farblich so gestalten, wie sie wollen, beim Auszug dürfen die bunt gestrichenen Wände aber nicht bleiben. Doch was sind überhaupt sogenannte Schönheitsreparaturen und wann sind sie nötig?
"Hat der Mieter kräftige Farben angebracht, ist er schadenersatzpflichtig, wenn das Mietverhältnis endet", sagt Rechtsanwalt Michael Nack vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum. Mieter müssen dann also tätig werden und die Wände in einer dezenten Farbe streichen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen laut Paragraf 28, Absatz vier der Zweiten Berechnungsverordnung das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Auch Schäden wie Bohrlöcher oder von Kindern mit Buntstiften bemalte Wände müssen wieder in Ordnung gebracht werden. Der Vermieter kann jedoch nicht verlangen, dass für die Renovierung ein Fachbetrieb beauftragt wird. "Der Mieter darf auch selbst malern. Das Ergebnis muss jedoch fachgerecht sein", sagt Rechtsanwalt Nack.
In vielen Mietverträgen steht der Satz: "Bei Auszug sind die Räume fachgerecht weiß zu streichen." Doch nur die wenigsten wissen, dass diese Formulierung unwirksam ist. "Die Farbe Weiß darf der Vermieter nicht explizit vorschreiben", sagt Nack. Der Mieter wäre in so einem Fall also nicht verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. "Zulässig wäre aber zum Beispiel eine Klausel, die allgemein helle oder dezente Farbtöne vorschreibt, wodurch dem Mieter die Wahl bleibt, auch ein dezentes Beige, helles Grau oder einen hellen Braunton zu verwenden."
Auch starre Klauseln wie "alle drei Jahre" haben Gerichte für ungültig erklärt. Schreibt der Vermieter im Vertrag etwa vor, dass die Räume alle drei Jahre renoviert werden müssen, sind Mieter von der Reparaturpflicht befreit. Weiche Klauseln wie "in der Regel" oder "üblicherweise" sind dagegen grundsätzlich wirksam.
Deshalb empfiehlt Rechtsanwalt Nack Vermietern, eine entsprechende Formulierung zu wählen, etwa: "Bei Auszug sind die Räume in hellen und deckenden Farben zurückzugeben." Steht so eine Formulierung im Mietvertrag, hat der Vermieter die Renovierungspflicht wirksam auf den Mieter abgewälzt. Doch auch dies gilt nicht immer. "Nach einem Jahr schuldet man üblicherweise noch keine Schönheitsreparatur", sagt Nack. Hat der Mieter allerdings 20 Jahre in der Wohnung gewohnt, wird er um eine Renovierung nicht herumkommen.
Weigert sich der Mieter bei Auszug dennoch, die Wohnung zu streichen, obwohl eine wirksame Klausel im Mietvertrag steht, kann der Vermieter von der Kaution einen angemessenen Betrag abziehen. "Spätestens nach einem halben Jahr nach Rückgabe der Wohnung endet dafür jedoch die Frist", sagt Experte Nack. Die Kaution muss in der Regel nach einem halben Jahr an den Mieter zurückgegeben werden, wenn sie wegen Schönheitsreparaturen oder Schadenersatzforderungen zurückbehalten wurde.
Keine Rolle spielt indes, ob der Vermieter mit dem einbehaltenen Geld tatsächlich eine Renovierung durchführt. "Schadenersatz kann der Vermieter auch fiktiv verlangen", sagt Nack.
Viele denken, dass der Mieter immer für Schönheitsreparaturen zuständig ist
Doch wer kennt sich schon mit solchen Details aus? Gerade alte Mietverträge enthalten oft Klauseln, die vom Bundesgerichtshof (BGH) längst verworfen wurden. Kein Wunder, dass Schönheitsreparaturen in Mietobjekten zu den umstrittensten Themen zwischen Mietern und Vermietern gehören. Fallen die Kosten für die Malerarbeiten hoch aus, kann es sich gerade für Mieter schon lohnen, sich damit näher zu befassen.
In Deutschland hat sich die Denkweise durchgesetzt, dass der Mieter nach Auszug immer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dabei ist dies dem Grundsatz nach die Aufgabe des Vermieters. "Der Vermieter ist verpflichtet, die zur Nutzung übergebene Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Nur aufgrund der allgemeinen Sichtweise in Deutschland ist es laut BGH überhaupt gestattet, diese Pflicht vertraglich auf den Mieter zu übertragen", sagt Rechtsanwalt Nack.
Hat der Mieter die Räume renoviert, obwohl er dies nicht hätte machen müssen - etwa, weil die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist -, kann er die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Dieser Anspruch besteht bis zum Ablauf des sechsten Monats nach Rückgabe der Wohnung. Zudem kann der Mieter für seine Aufwendungen keine Mondpreise verlangen. "Hat der Mieter eine Firma zu einem völlig überzogenen Preis beauftragt, muss der Vermieter lediglich einen angemessenen Betrag entrichten", sagt Nack.
Der Experte rät Vermietern, in Mietverträgen weiche Formulierungen zu wählen und in denkmalgeschützten Häusern vorsorglich darauf aufmerksam zu machen, dass Wandmalereien oder Stuckdecken nicht übermalt werden dürfen.
Die Autorin mag Kontraste. Die Wände ihrer Wohnung sind daher weiß.
(Foto: Bernd Schifferdecker (Illustration))