Gerade dann, wenn man im Alltag permanent unter Zeitdruck steht und die To-do-Liste einfach nicht kürzer wird, wäre doch ein All-inclusive-Urlaub genau das Richtige. Man bezahlt eine Pauschale für Flug, Übernachtung, Mahlzeiten, Kinderbetreuung und manches mehr. So hat man die Ausgaben weitgehend unter Kontrolle. Eine solche Pauschale kann auch beim Mieten und Vermieten sehr praktisch sein. Für Vermieter, weil sie dann keine individuelle Betriebskostenabrechnung erstellen müssen. Und für Mieter, weil sie dann genau wissen, welche Ausgaben auf sie zukommen. Doch welche Art von Pauschale ist im Mietvertrag legitim?
Grundsätzlich dürfen Mieter und Vermieter sich darauf verständigen, dass die Betriebskosten – dazu gehören etwa die Kosten für den Hausmeister, die Wasserversorgung, Müllabfuhr, den Betrieb des Aufzugs, die Gartenpflege oder Versicherung für das Gebäude – entweder als Vorauszahlung oder als monatliche Pauschale geleistet werden müssen (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB, Paragraf 556 Absatz 2). Und es gibt noch eine Grundregel: „Es ist kein Automatismus, dass Mieter Betriebskosten bezahlen. Sie müssen zuvor vertraglich vereinbart worden sein“, sagt Rechtsanwältin Martina Westner vom Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung. Falls es im Mietvertrag keinerlei Vereinbarung über die Weitergabe von Betriebskosten gibt, darf der Vermieter sie also dem Mieter auch nicht in Rechnung stellen. Hat eine Mieterin indes, was häufig der Fall ist, einen Mietvertrag unterzeichnet, der eine monatliche Nettokaltmiete (Grundmiete) plus Betriebskostenvorauszahlung vorsieht, dann ist der Vermieter dazu verpflichtet, ihr eine detaillierte Abrechnung über die verschiedenen Ausgaben zu übersenden. Doch es gibt andere Modelle.
Haben sich beide Parteien auf eine Pauschale für die sogenannten Nebenkosten geeinigt, muss der Vermieter keine detaillierte Kostenaufstellung liefern. Und er darf dem Mieter dann auch nicht aus heiterem Himmel eine Abrechnung übermitteln, bloß weil ihm das bisherige Prozedere nicht mehr zusagt. Gesetzeskonform sind Verträge mit einer Teilinklusivmiete, welche zum Beispiel eine Pauschale für den Hausstrom, Abwasser und Müllbeseitigung vorsieht. Die anderen Betriebskosten, die in Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind, wie für den Hauswart oder für Versicherungen oder für den Schornsteinfeger, sind dann in der Monatsmiete inkludiert. In diesem Fall wäre es nicht gestattet, dem Mieter Hausmeisterkosten zusätzlich in Rechnung zu stellen, wenn der Hausmeister für seine Dienstleistungen auf einmal mehr Geld haben will.
Es gibt Vermieter, die glauben, sie könnten eine Pauschale frei mit verschiedenen Ausgaben bestücken. Da täuschen sie sich. Instandhaltungskosten darf man weder in die Pauschale packen noch in eine Betriebskostenvorauszahlung einbeziehen. Was auch nicht erlaubt ist: Wenn man einen Pauschbetrag für Heizung und Warmwasser in den Mietvertrag schreibt. „Die Kosten für Heizung und Warmwasser muss man zwingend nach Verbrauch abrechnen, wenn es einen zentralen Versorger gibt“, betont Westner. Die Fachbuchautorin verweist dabei auf die Heizkostenverordnung. Es gebe allerdings Ausnahmen, betont die Expertin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. „Doch diese müssen beide Parteien im Mietvertrag vereinbaren.“ Bei Einliegerwohnungen ist eine Abrechnung, die den tatsächlichen Verbrauch berücksichtigt, in bestimmten Fällen nicht verpflichtend. Wenn Mieter häufig ein- und ausziehen, etwa bei Studentenappartements, kann es sinnvoll sein, die Kosten für Heizung und Warmwasser in beiderseitigem Einvernehmen verbrauchsunabhängig geltend zu machen.
„Vertrag ist Vertrag“, das ist ein grundlegendes Prinzip. Doch Mieter, die Heizkosten sparen wollen und sich Transparenz in Bezug auf ihre Ausgaben wünschen, müssen sich nicht mit einer Pauschale für Heizung und Warmwasser im Mietvertrag abfinden. „Mieter und Vermieter haben jederzeit den Anspruch darauf, dass bei den Kosten für Heizung und Warmwasser auf eine Abrechnung nach Verbrauch umgestellt wird“, stellt Westner klar. Auch für manche Vermieter empfiehlt es sich, eine solche Änderung in die Wege zu leiten. Schließlich gibt es Mieter, die das ganze Jahr über mediterrane Temperaturen in der Wohnung mögen. Und noch dazu liebend gern duschen und baden.
