Für einen Mieter ist sein Nachmieter gemeinhin ein weitgehend unbekanntes Wesen. Interessant wird dieser erst dann, wenn er entweder Einrichtungsgegenstände übernimmt und dafür im besten Falle eine Ablöse zahlt – oder wenn man es mit dem Auszug derart eilig hat, dass ein Nachmieter möglichst schnell die Wohnung übernehmen soll. Dann rückt der Nachmieter für kurze Zeit möglicherweise zur wichtigsten Person des Universums auf, neben dem Vermieter selbstverständlich.
Szenario 1: Es handelt sich um einen unbefristeten Mietvertrag. Dann beträgt die Kündigungsfrist in Deutschland für den Mieter üblicherweise die gesetzlich vorgeschriebenen drei Monate. Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Ansonsten beginnt die Kündigungsfrist am ersten Tag des Folgemonats. Diese drei Monate können möglicherweise also sehr lange und auch teuer werden. Und das, wo man doch endlich anderswo das Traumdomizil gefunden hat, dieses aber nun auch sofort bezogen (oder zumindest bezahlt) werden muss. Die Lösung: ein Nachmieter, der zum Glück auch noch möglichst bald die aktuelle Wohnung übernehmen möchte!
Nur: „In solchen Fällen gilt es als zumutbar, drei Monate doppelt zu zahlen. Vorbehaltlich einer anderslautenden mietvertraglichen Regelung gibt es kein Recht, als Mieter frühzeitig einen Nachmieter zu stellen“, sagt die Sprecherin des Deutschen Mieterbunds in Berlin, Jutta Hartmann. Probieren kann man es natürlich trotzdem, frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden – möglicherweise hat der Vermieter sogar eine eigene Warteliste mit potenziellen „Mietkandidaten“.
Die Chancen, dass der eigene Vorschlag akzeptiert wird, stehen laut Experten und der persönlichen Erfahrung des Autors jedenfalls nicht allzu schlecht. Schließlich erspart sich der Vermieter eine Menge Arbeit und verhindert einen möglichen Leerstand. Akzeptieren muss der Vermieter allerdings weder einen einzigen Aspiranten noch mehrere Nachmieter-Vorschläge, genauso wenig wie generell eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages. Man bleibt also auf den guten Willen des Vermieters angewiesen.
Endet ein Mietverhältnis, vereinbaren Mieter und Vermieter üblicherweise ein Treffen, bei dem auch die Wohnungsschlüssel übergeben werden. Doch nicht immer findet ein solcher Termin statt. Dadurch entstehen oft unnötige Probleme.
Szenario 2: Es handelt sich um einen für eine feste Dauer abgeschlossenen Mietvertrag. Zeitmietverträge sind nur dann zulässig, wenn ein klar definierter Grund vorliegt. Beispiel: Nach Vertragsende will der Vermieter selbst oder ein Familienangehöriger einziehen. Zeitmietverträge laufen einfach aus, es bedarf keiner Kündigung. Mietervereine kritisieren solche Nutzungsverträge als Unsitte, so auch Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Mieter werden dadurch fest an einen bestimmten Ort gebunden – ein Nachteil in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Allerdings können auch Zeitverträge eine sogenannte Nachmieterklausel für besondere Situationen enthalten. Auf diese Weise kann es gelingen, dem Vermieter einen Nachmieter oder einen Untermieter zu vermitteln, etwa dann, wenn man für einen Jobwechsel in eine andere Stadt ziehen muss.
Es gibt aber auch unbefristete Mietverträge mit Kündigungsausschluss. Der Kündigungsverzicht muss dabei auf einen Zeitraum von bis zu vier Jahren befristet sein. Und diese Verträge sind nur dann wirksam, wenn beide Parteien, Mieter und Vermieter, während dieser Zeitphase auf eine Kündigung verzichten (BGH, 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16). Darf man auch in solche Verträge eine Klausel einbauen, dass man in bestimmten Fällen, etwa bei schwerer Erkrankung eines Familienangehörigen oder bei einem Jobwechsel ins Ausland, das Recht hat, früher aus dem Vertrag auszusteigen, sofern man einen geeigneten Nachmieter stellt? Ja, das ist möglich. Allerdings kann der Vermieter in dem Fall vom Mieter verlangen, dass dieser zahlreiche Informationen über seinen Nachfolger für den Vermieter beschafft – von Gehaltsnachweisen über eine Bonitätsauskunft bis hin zu einer schriftlichen Erklärung, dass der Kandidat oder die Kandidatin den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Az. VIII ZR 247/14). Letztlich muss der Mieter nach Auffassung des BGH einen Nachmieter finden, der ihm vertrauensvoll all die Dokumente übergibt, die Makler üblicherweise einfordern. Das muss man erst mal schaffen.
Werden in einer Wohnung allerdings gesundheitsgefährdende Mängel festgestellt, zum Beispiel asbesthaltige Bauteile oder starker Schimmelbefall, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Dann muss einen das Thema Nachmieter gar nicht interessieren.
