Fossilen Energieträgern ade zu sagen, das ist das Ziel der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, die Anfang dieses Jahres in Kraft trat. Aber nicht von heute auf morgen, sondern peu à peu müssen sich Hauseigentümer und Vermieter Fotovoltaik, Geothermie, Pelletheizung, Wärmepumpe & Co. zuwenden. Je nach individueller Situation sieht das sogenannte Heizungsgesetz lange Übergangsfristen vor. Und nach wie vor darf man Öl- und Gasheizungen einbauen, sofern man sicherstellt, dass sie nachgerüstet werden können. Doch sobald eine Kommune ihren Plan für die künftige Wärmeversorgung publik macht, wie München das als erste Kommune Bayerns vor Kurzem tat, ist etwas mehr Dampf im Kessel: Die ortsansässigen Hauseigentümer müssen mindestens 65 Prozent der Heizungswärme mithilfe erneuerbarer Energien erzeugen. Allerdings erst nach einem Heizungstausch: Solange es die vorhandene Anlage noch tut, besteht also kein Zwang, auf erneuerbare Energien umzustellen. Wann der sogenannte Wärmeplan fertig werden muss, hängt von der Größe der Kommune ab, so steht es in der Gesetzesnovelle.
Doch viele Vermieter wollen die Heizung modernisieren, auch wenn noch keine Wärmekarte vorliegt. Dann dürfen sie in vielen Fällen einen Teil der Investitionskosten auf ihre Mieter umlegen. Modernisierungsmaßnahmen ganz unterschiedlicher Art, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, listet Paragraf 555 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auf. Dazu gehört zum Beispiel auch der Einbau neuer Fenster oder eine Investition, die hilft, den Warmwasserverbrauch zu reduzieren. Oder eine Heizung, die verschiedene erneuerbare Energien kombiniert. Um die Modernisierungsumlage zu berechnen, gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Speziell für den Einbau einer neuen Heizung nach den Vorgaben des GEG hat der Gesetzgeber eine neue Möglichkeit zur Mieterhöhung eingeführt, die in Paragraf 559e des BGB formuliert ist. Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht beim Verband Haus & Grund Deutschland, erklärt die Rechenformel dafür: „Vermieter dürfen dann die Miete um zehn Prozent der für den Einbau einer neuen Heizung aufgewendeten Kosten erhöhen.“ Von der investierten Summe seien zunächst die Zuschüsse zu subtrahieren, die man für die Modernisierung bekommen habe. „Zusätzlich muss man einen Pauschalbetrag in Höhe von 15 Prozent für die Sowiesokosten abziehen“, so Happ. „Das sind die Kosten, die sowieso für Reparaturen angefallen wären.“ Diese Methode dürfe man aber nur dann anwenden, „wenn man öffentliche Fördermittel für die Maßnahme bezieht“, stellt der Rechtsanwalt klar.
Rechtskolumne:Wie lange darf man noch mit Gas oder Öl heizen?
Jetzt schon ein neues Energiekonzept oder erst später: Was das novellierte Heizungsgesetz für Hauseigentümer bedeutet – die wichtigsten Regeln.
Eine Alternative kann für Eigentümer und Vermieter die traditionelle Variante der Modernisierungsumlage sein. Sie gilt für verschiedene Arten der Modernisierung, nicht allein für die Heizung. Voraussetzung: Man darf sie im Gegensatz zum neuen Paragrafen 559e nur dann anwenden, wenn mit dem Projekt Endenergie eingespart wird; das heißt, der Mieter muss von dem Projekt unmittelbar profitieren. Mit der klassischen Variante könne man auch dann arbeiten, „wenn man keine öffentlichen Fördergelder bekommt“, sagt Happ. Wer zum Beispiel eine ältere Heizung gegen eine moderne Heizung austauscht, kann acht Prozent der investierten Kosten auf die bisherige Miete draufschlagen. Wobei man den Abnutzungsgrad der alten Heizung berücksichtigen und entsprechend abziehen muss. Aber wie kriegt man raus, wie lange es die alte Heizung noch getan hätte? Manche ziehen einen Gutachter zurate, um Klarheit darüber zu gewinnen. Bei dieser traditionellen Berechnungsmethode gilt zudem: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei günstigen Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht um mehr als zwei Euro.
„Zur Novelle des GEG gehört auch eine neue Kappungsgrenze, die ausschließlich für den Einbau einer neuen Heizung gilt. Die Miete darf sich dadurch nicht um mehr als 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen“, betont Happ. Das gilt ebenfalls für einen Zeitraum von sechs Jahren. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung zum Beispiel bedeute dies eine monatliche Mieterhöhung von maximal 35 Euro, rechnet der Deutsche Mieterbund vor. Auch dann, wenn der Vermieter die Heizung erneuert und weitere Modernisierungs-Projekte ausführt, liegt die Kappungsgrenze insgesamt bei drei beziehungsweise zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – man muss also den Maximalbetrag von 50 Cent pro Quadratmeter für den Heizungstausch davon abziehen.
Weil das alles ganz schön kompliziert ist, aber früher oder später jeden Hauseigentümer, Vermieter und Mieter betrifft, sollte man sich in die Thematik reinfuchsen. Damit der eine weiß, welche Kosten er ansetzen darf. Und der andere, was für eine Mieterhöhung rechtens ist.