Vielen Mietern wird es mulmig, wenn die Nebenkostenabrechnung mit der Post kommt. Denn tendenziell werden die darin aufgeführten Betriebskosten von Jahr zu Jahr höher. Das liegt an den steigenden Energiepreisen und daran, dass sich Hausverwaltungen mit zunehmender Bürokratie auseinandersetzen müssen. Verständlich, dass sich viele Verbraucher die Betriebskostenabrechnung inzwischen genauer ansehen. Da fällt dem einen oder anderen auf, dass er auch für die Wartung des Feuerlöschers oder die Legionellen-Prüfung des Trinkwassers zur Kasse gebeten wird. Ist das denn erlaubt?
Das kommt darauf an. Wer Näheres dazu wissen will, sollte sich erst mal mit dem Betriebskostenkatalog (Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung) beschäftigen, der dem Mietvertrag beigefügt sein kann, aber auch im Internet leicht zu finden ist, etwa auf dem Portal „Gesetze im Internet“ des Bundesjustizministeriums. Die Ziffern eins bis 16 des Betriebskostenkatalogs beschreiben detailliert, welche Kosten Vermieter grundsätzlich auf die Mieter umlegen dürfen – von der Grundsteuer über die Kosten für den Betrieb der zentralen Heizanlage, für den Aufzug und die Müllbeseitigung bis hin zu Aufwendungen für den Hausmeister und Sach- und Haftpflichtversicherungen.
Aber da geht noch mehr: An letzter Stelle, unter Ziffer 17, werden die „Sonstigen Betriebskosten“ genannt, die nicht unter die ersten 16 Positionen fallen, aber im Gegensatz zu jenen an dieser Stelle nicht en détail beschrieben werden. Unter den „Sonstigen Betriebskosten“ können zum Beispiel neben den beiden bereits erwähnten Ausgaben auch die Wartungskosten für Lüftungsanlagen oder Brandschutztüren verbucht werden.
Sie schützen vor Qualm und Flammen – wenn sie funktionstüchtig sind. Doch wer ist dafür verantwortlich, Mieter oder Vermieter? Und was tun, wenn in der Wohnung keine Melder installiert sind?
Allerdings darf man solche Aufwendungen für Wohnanlagen nicht einfach mal so in die Betriebskostenabrechnung schreiben. „Die verschiedenen Ausgaben muss der Vermieter im Mietvertrag einzeln anführen und namentlich bezeichnen“, sagt Rechtsanwältin Martina Westner vom Haus- und Grundbesitzerverein München. Ansonsten könne man sie Mietern nicht in Rechnung stellen. „Allein der Sammelbegriff ,Sonstige Betriebskosten‘ genügt im Mietvertrag nicht“, führt die Expertin für Miet- und Wohnungseigentums-Recht aus.
Das gilt genauso für die Nebenkostenabrechnung: Eine Vermieterin hatte in dem Dokument lediglich „Sonstige Betriebskosten“ genannt, ohne die einzelnen Positionen näher aufzuschlüsseln. Das sei unzulässig, entschied der Bundesgerichtshof; daher könne die Vermieterin keine Nachzahlung von ihrer Mieterin verlangen (BGH, VIII ZR 371/19). Was man zu den „Sonstigen Betriebskosten“ auch wissen muss: „Wenn man sie an Mieter weitergeben will, muss es sich um regelmäßig anfallende Beträge handeln. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Dachrinnenreinigung, für die technische Wartung der Tiefgarage oder für die Wartung des Schwimmbads oder der Sauna in einem Mehrparteienhaus“, stellt Westner fest.
Die Fachbuchautorin erklärt, warum das Thema so heikel ist: „Dazu gibt es keine exakten gesetzlichen Regelungen. Daher muss man sich in vielen Situationen den Einzelfall anschauen.“ Bei dessen Bewertung geht es auch um die Frage, ob Kosten und Nutzen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Vermieter seien dem Prinzip der Wirtschaftlichkeit verpflichtet, merkt Westner dazu an; sie dürfen Dienstleister nicht ausschließlich nach persönlichen Vorlieben und in beliebiger Anzahl beauftragen. So kann es strittig sein, ob man etwa die Bewachungskosten für ein Gebäude oder eine Wohnanlage als „Sonstige Betriebskosten“ geltend machen kann. Bringt die Videoüberwachung wirklich etwas? Muss sie so kostspielig sein? Und dient sie eher dem Schutz der Mieter oder dem Erhalt des Gebäudes?
Möchte man sich tiefer in die Materie „Sonstige Betriebskosten“ einarbeiten, fragt man am besten bei den führenden Verbänden der Wohnungsbranche nach oder studiert Fachliteratur. Spätestens dann merkt man, dass bei den „Sonstigen Betriebskosten“ der Teufel im Detail steckt. Ein Paradebeispiel dafür sind Rauchwarnmelder. Wenn es im Mietvertrag wirksam geregelt ist, kann man Mietern die turnusgemäße Wartung von Rauchwarnmeldern in Rechnung stellen (BGH, VIII ZR 117/21), nicht aber die Mietkosten für diese Geräte (BGH, VIII ZR 379/20). Und wenn der vom Eigentümer installierte Rauchwarnmelder immer wieder ohne Not Alarm schlägt? Klare Sache, die Kosten für den Austausch eines defekten Melders müssen Vermieter selbst tragen.
