Wohnungsgemeinschaften – ein zukunftssicheres Mietkonzept?

In Deutschland leben derzeit etwa 4,78 Millionen Personen in Wohngemeinschaften. Gegenüber 2019, als zirka 4,89 Millionen Personen dieses Modell wählten, ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Zu Perspektiven, Chancen und Risiken der Wohnform „WG“ gibt uns Stephan Gerlach, Immobilienexperte und Gründer der Gerlach Immobiliengruppe, Antwort.

Die Mieten für WG-Zimmer sind in vielen deutschen Hochschulstädten stark gestiegen. Ein WG-Zimmer kostet im Schnitt fast 500 Euro, in München sogar bis zu 800 Euro. Angesichts der anhaltenden Wohnungsnot in Deutschland – mit einem prognostizierten Defizit von 750.000 Wohnungen bis 2025 – wird die WG als Mietmodell an Bedeutung gewinnen?

Stephan Gerlach: Definitiv. Nicht nur Studierende, sondern auch junge Berufstätige, Pendler und Senioren nutzen dieses Wohnmodell zunehmend. Dabei geht es längst nicht nur um Kosten, sondern oft auch um Gemeinschaft und gegenseitige Unterstützung – besonders in Senioren-WGs. Zudem pendeln viele Menschen durch das Homeoffice nur noch wenige Tage im Monat und wählen dafür ein WG-Zimmer am Arbeitsort.

Eine Umfrage zeigt, dass sich nur etwa 4 Prozent der Vermieter bewusst für Wohngemeinschaften entscheiden. Welche Vorbehalte bestehen federführend und wie können diese aus Ihrer Sicht entkräftet werden?

Viele Vermieter fürchten hohen Aufwand, Partys oder häufige Mieterwechsel. Durch sorgfältige Auswahl der Bewohner und klare Regeln lässt sich dies jedoch gut kontrollieren. Zudem führen Mieterwechsel bei einem durchdachten Konzept nicht zu Leerstand, da die verbleibenden Mieter selbst passende Nachmieter finden und ein eigenes Interesse an einer schnellen Nachbesetzung haben. Wer das System einmal etabliert hat, kann es leicht auf weitere Wohnungen übertragen und von den Effekten profitieren.

Welche potenziellen wirtschaftlichen Vorteile bieten WGs für Vermieter im Vergleich zur Vermietung an Einzelpersonen oder Familien?

WGs ermöglichen in der Regel höhere Einnahmen, da Zimmer einzeln vermietet und Gemeinschaftsflächen geteilt werden. Vermieter profitieren obendrein von einer breiteren Risikostreuung, geringeren Leerstandszeiten und einer insgesamt höheren Miete pro Quadratmeter. Für Mieter hingegen bleibt das Budget überschaubar, weil sie Räume und Nebenkosten gemeinsam nutzen und verrechnen.

Das Wohnen im Umland oder Seniorenwohnen gelten als attraktive Segmente für Investoren. Wie positioniert sich das WG-Modell im Vergleich zu diesen Nischenmärkten in Bezug auf die langfristige Rentabilität?

Wohnen in zentralen Lagen ist teuer, aber sehr attraktiv. Auch Senioren wählen solche Standorte, um Kosten und Aufwand zu teilen und Vereinsamung vorzubeugen. Junge Zielgruppen zieht es ebenfalls in die Zentren, da dort das Leben stattfindet und viele Arbeitgeber sowie Bildungseinrichtungen zentral liegen. Diese Kernlagen bieten langfristig hohe Nachfrage und stabile Preise und machen das WG-Modell ebenso rentabel wie Umland- oder Seniorenwohnen.

Welche verschiedenen Mietvertragsmodelle gibt es für WGs, und welche Vor- und Nachteile ergeben sich daraus für den Vermieter, insbesondere im Hinblick auf Kündigung und Haftung für Schäden oder Mietausfälle?

Es kommen im Wesentlichen drei Mietvertragsmodelle infrage, die jeweils unterschiedliche Folgen für Kündigungen, Haftung und Verwaltung haben. Beim gemeinschaftlichen Mietvertrag haften alle Bewohner gesamtschuldnerisch, was Vermietern große Sicherheit bietet. Dafür sind Wechsel innerhalb der WG recht aufwendig und Kündigungen nur gegenüber der gesamten Gruppe möglich. Einzelmietverträge erlauben flexible Ein- und Auszüge und geben dem Vermieter die Möglichkeit, einzelnen Personen zu kündigen. Zugleich entsteht ein höherer Verwaltungsaufwand, und Mietausfälle lassen sich nicht auf andere Bewohner abwälzen. Beim Hauptmieter-Modell als dritte Variante hat der Vermieter nur eine Ansprechperson und kann Miete sowie Schäden direkt bei ihr geltend machen, verliert jedoch weitgehend die Kontrolle darüber, wer tatsächlich einzieht.

Darf ein Vermieter die Bildung einer WG grundsätzlich verbieten, wenn der Hauptmieter ein Zimmer untervermieten möchte, und welche Gründe sind rechtlich zulässig, um eine Untervermietung abzulehnen?

Ein Vermieter kann die Bildung einer WG grundsätzlich nicht verbieten. Wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, etwa aus finanziellen oder persönlichen Gründen, muss der Vermieter diese nach § 553 BGB erlauben. Eine WG gilt dabei als zulässige Wohnform, lediglich eine drohende Überbelegung darf der Vermieter verhindern. Ablehnen darf er eine Untervermietung nur aus wichtigen Gründen, etwa wenn die vorgeschlagene Person unzumutbar ist, der Hausfrieden gefährdet wäre oder die Wohnung vollständig statt nur teilweise untervermietet werden soll. Pauschale Vorbehalte wie „WGs sind unerwünscht" oder Befürchtungen höherer Abnutzung reichen rechtlich nicht aus. Erteilt der Vermieter die Zustimmung, kann er zudem eine angemessen höhere Miete verlangen, wie es $553 Absatz 2 BGB vorsieht.

INTERVIEW: KELLY KELCH