Ihr gutes Recht

Wer ein Haus erwirbt, muss sich mit vielen – teils ihm bis dahin nicht bekannten – Fragen und Vorschriften auseinandersetzen. Andernfalls kann es richtig teuer werden. Das gilt auch für die Maklerprovision, über deren Feinheiten der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell zu entscheiden hatte, wie beispielsweise dejure.org, Ito.de oder beck-aktuell.de/heute-im-recht berichten.

Demnach gilt: Wer ein Zweifamilienhaus kauft und es als Einfamilienhaus nutzen will, muss den Makler darüber spätestens bei Vertragsabschluss informieren. Andernfalls greift der Halbteilungsgrundsatz nicht – und die volle Provision wird fällig. Der Halbteilungsgrundsatz ist in § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Er besagt, dass sich Erwerber und Verkäufer die Maklerprovision beim Erwerb von Einfamilienhäusern und Wohnungen teilen. Ganz anders sieht die Gesetzgebung das im Falle eines Zweifamilienhauses, wie das aktuelle BGH-Urteil zeigt. Demzufolge genügt es nicht, wenn ein Kaufinteressent erst nach Abschluss des Maklervertrags mitteilt, dass er eine Immobilie als Einfamilienhaus nutzen will. Entscheidend für die Einordnung als Einfamilienhaus ist, ob der Erwerb des Objekts bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Maßgeblich sind dabei die sogenannten objektiven Eigenschaften der Immobilie. Spricht die objektive Beschaffenheit des Gebäudes gegen die Einstufung als Einfamilienhaus, behält der Makler seinen vollen Provisionsanspruch.

Und darum ging es im konkreten Fall: Der Makler hatte ein Grundstück mit Zweifamilienhaus angeboten, der Maklervertrag mit dem späteren Käufer wurde online abgeschlossen. Die Immobilie selbst war ursprünglich als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eingetragen, war dann mit zwei Einheiten an zwei Mietparteien vermietet worden und wurde später im notariellen Kaufvertrag als Zweifamilienhaus bezeichnet. Erst nach Abschluss des Maklervertrags teilte der Käufer dem Makler mit, dass er die Immobilie selbst – und zwar als Einfamilienhaus – bewohnen wolle. Der Käufer berief sich nun auf den oben genannten § 656c BGB, wonach die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zwischen Verkäufer- und Käuferseite hälftig geteilt werden muss, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Der Käufer war der Auffassung, der Maklervertrag sei nichtig, weil die Provision nicht hälftig aufgeteilt worden sei. Das Objekt sei als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung genehmigt worden und solle seinen eigenen Wohnzwecken dienen. Letztlich verweigerte er die Zahlung der Maklerprovision, wogegen der Makler Klage erhob. Das Landgericht (LG) Berlin II (Urt. v. 29.08.2024, Az. 85010/23) und die Berufungsinstanz, das Kammergericht (KG) Berlin (Beschl. v. 24.04.2025, Az. 10 U 19/25), gaben der Zahlungsklage des Maklers statt. Der Käufer ging beim BGH in Revision – was für ihn gleichfalls nicht erfolgreich war. Denn der BGH urteilte, für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne von § 656c BGB komme es darauf an, ob der Erwerb bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts diene. Das habe sich hier nicht aus der Beschaffenheit des Gebäudes ergeben, weil sich darin zwei gleichwertige Wohneinheiten befunden hätten. Keine der beiden habe eine bloß untergeordnete Bedeutung gehabt.

Damit knüpft der BGH laut beck-aktuell an seine Grundsatzentscheidungen vom März 2025 an, in denen er den Begriff des Einfamilienhauses im Maklerrecht erstmals näher definiert hatte. Dort hatte er schon klargestellt, dass auch ein Haus mit einem gewerblich nutzbaren Anbau von nur untergeordneter Bedeutung ein Einfamilienhaus bleiben könne. Im nun entschiedenen Fall lag der Sachverhalt anders: Zwei vollwertige Wohneinheiten machten das Gebäude objektiv zum Zweifamilienhaus. (BGH Urteil vom 16.07.2026 I ZR 111/25)

Dorothea Friedrich