Die Suche nach einer passenden Immobilie oder aber deren Verkauf kann sich recht aufwendig gestalten. Potenzielle Käuferinnen und Verkäufer schalten deshalb oft eine Maklerin oder einen Makler ein - und beauftragen diese, ein entsprechendes Objekt oder einen Käufer zu finden.
Welche Provision der Makler beispielsweise vom Käufer einer nicht gewerblich genutzten Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses verlangen darf, ist seit 2020 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) neu geregelt. Die §§ 656bff besagen, dass der Käufer oder die Käuferin einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses nicht einseitig mit der Maklerprovision belastet werden darf. Diese muss vielmehr hälftig geteilt werden. Durch diesen sogenannten Halbteilungsgrundsatz sollte vermieden werden, dass private Käufer weiterhin mit den gesamten Maklergebühren belastet werden.
Eine eindeutige Regelung, sollte man denken. Doch immer wieder gibt es Versuche, dieses Gesetz zumindest zu dehnen oder zu umgehen. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun einen Riegel vorgeschoben und entschieden: Hat der Makler mit beiden Parteien eines Kaufvertrags für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine Provision vereinbart, muss diese gleich hoch sein. Andernfalls ist der Vertrag nichtig. Darüber berichten unter anderem die Rechtsdatenbank de jure (dejure.org), der Vermieterverein (vermieterverein.de) und die Online-Fachzeitschrift Legal Tribune Online (Ito.de).
Und darum ging es im konkreten Fall: Eine Maklerin hatte bei Abwicklung eines Immobilienkaufs/-verkaufs Provisionen in unterschiedlicher Höhe von Käufer- und Verkäuferseite verlangt, was der Käufer ablehnte. Die Maklerin argumentierte: Nicht der Verkäufer selbst, sondern dessen Ehefrau habe sie beauftragt. Zudem argumentierte sie vor Gericht, dass es sich aufgrund der gewerblichen Nutzung nicht um ein reines Einfamilienhaus handele - das ist die zentrale Voraussetzung von § 656c - sie also nicht an den Halbteilungsgrundsatz gebunden sei. Der BGH wies jedoch wie die Vorinstanzen beide Einwände gegen die Anwendbarkeit von $ 656c und damit auch die Klage der Maklerin zurück. Weder führe der Büroanbau dazu, dass das Einfamilienhaus seinen primären Wohnzweck verliere, noch sei es schädlich, dass die Ehefrau die Maklerin beauftragt habe, heißt es auf Ito.de.
Ein Einfamilienhaus im rechtlichen Sinne ist demnach dann gegeben, wenn der Kauf erkennbar den Wohnbedürfnissen der Mitglieder eines einzigen Haushalts dient. Auch wenn im Haus beispielsweise eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzungsmöglichkeit vorhanden ist, ändert das nichts an seiner Einstufung als Einfamilienhaus, sofern diese Nutzung nur eine untergeordnete Rolle spielt." Im konkreten Fall betrug die Bürofläche rund ein Fünftel der Gesamtfläche.
"Die Entscheidung des BGH schafft nun Klarheit, dass es bei der Einordnung des zu beurteilenden Objekts auf den Gesamteindruck ankommt“, sagte dazu laut Ito Christian Osthus, Geschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland (IVD). „Indirekt widerspricht der BGH damit auch der noch von einigen vertretenen Auffassung, dass es auf die beabsichtigte Nutzung ankommt.“
Dass die Ehefrau des Verkäufers den Maklervertrag abgeschlossen hatte, ändert zudem laut BGH gleichfalls nichts an der Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes. „Dass der Wortlaut von §656c BGB nicht ganz passt, überwand der I. Senat mit einer entsprechenden Anwendung der Norm, die wegen des verbraucherschützenden Zwecks geboten sei“, schreibt lto dazu. "Der Zweck des § 656c BGB, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird", heißt es zudem zur Begründung in einer Mitteilung des BGH. Die Maklerin hat also keinen Anspruch gegen den Käufer. (BGH Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24).
DOROTHEA FRIEDRICH
Erschienen im Tagesspiegel am 02.08.2025
