Kaum etwas ist ärgerlicher und gesundheitsschädlicher als Schimmel in der Wohnung. Und genau diese unappetitlichen Pilzansammlungen führen regelmäßig zum Streit zwischen Vermieter und Mieterin, wenn es um die Verursacherfrage geht. Die Urteile hierzu sind Legion. Jüngst hat sich das Landgericht (LG) Landshut wieder mit einem entsprechenden Fall beschäftigt, wie auf anwaltonline.com, auf haufe.de und auf weiteren einschlägigen Webseiten nachzulesen ist.
Grundsätzlich ist der Vermieter entsprechend § 535 Abs. 1 BGB durch den Mietvertrag verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Somit obliegen dem Vermieter die Instandhaltung und die Instandsetzung des Mietobjekts. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB wie Schimmel, ist der Vermieter für dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zuständig, unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt jedoch, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache, im konkreten Fall die Schimmelbildung, zu vertreten hat.
Und darum ging es: Ein Vermieter hatte 2001 in seinem Haus neue Fenster eingebaut. 2010 bildete sich in einer seiner Wohnungen Schimmel. Der Vermieter informierte die Mieterin, sie müsse die Luftfeuchtigkeit „durch vermehrtes, richtiges Lüften reduzieren. Knapp zehn Jahre später bildete sich erneut Schimmel im Bad und im Kinderzimmer, weshalb die Mieterin die Miete unter Vorbehalt zahlte. Sie forderte, der Vermieter müsse den Wohnungsschimmel beseitigen und verlangte zudem, dass er einen Teil der Miete zurückzahlen sollte. Das LG Landshut entschied jedoch, die Mieterin habe weder einen Anspruch auf Beseitigung des Schimmels gem. § 535 BGB, noch sei sie zur Minderung der Miete gem. § 536 BGB berechtigt. Zur Begründung führte das Gericht aus, der Schimmel sei nicht auf Baumängel, sondern auf unzureichendes Lüften seitens Mieterin zurückzuführen. Sie hätte die Wohnung mindestens zweimal am Tag für ungefähr jeweils zehn Minuten lüften müssen. Darüber hinaus sei sie verpflichtet gewesen, Feuchtspitzen, beispielsweise im Bad, durch Lüften zu verringern. Zudem könne die Mieterin nicht argumentieren, dass der Vermieter sie „nur“ zum vermehrten Lüften aufgefordert habe. Dieses sei allgemein üblich und könne daher auch dann von Mietern erwartet werden, wenn der Vermieter ihn darauf nicht ausdrücklich auf den Umfang des Lüftens hingewiesen hat. Ebenso wenig könne die Mieterin anführen, dass sie vor dem Austausch der Fenster lediglich bei Feuchtspitzen habe lüften müssen und sonst gar nicht. Mieter seien verpflichtet, beim Einbau neuer Fenster ihr Lüftungsverhalten anzupassen. (Urteil v. 08.01.2025, 15 S 339/23).
Vermieter sollten ihren Mietern möglichst genaue Vorgaben machen, wie häufig sie lüften müssen. Als „normal“ gilt zwei- bis dreimal pro Tag. Bei perfekt isolierten Neubauten ist die Gefahr der Schimmelbildung besonders hoch, also sollten Vermieter ihre Mieter entsprechend informieren. Beide Parteien sollten zudem auf Baumängel achten. Vermietersache ist der Nachweis, dass keine Baumängel eine Schimmelbildung verursacht haben.
DOROTHEA FRIEDRICH
Erschienen im Tagesspiegel am 03.05.2025
