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IHR GUTES RECHT

AUCH NACH ENDE DER VERJÄHRUNGSFRIST KANN DER VERMIETER ETWAIGE SCHADENSERSATZANSPRÜCHE MIT DER KAUTION VERRECHNEN. FOTO: ADOBE STOCK

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IHR GUTES RECHT

AKTUELLE URTEILE aus der Immobilienwelt

Der Bundesgerichtshof hat jüngst ein Urteil gefällt, das für Unruhe unter Mieterinnen und Mietern sorgt: Demnach können Vermieter Reparaturkosten für Schäden an der Wohnung mit der Mietkaution verrechnen, auch wenn die eigentlich gültige Sechsmonats-Frist bereits verstrichen ist. Das teilten der Bundesgerichtshof (bundesgerichtshof.de ), beck aktuell (rsw.beck.de/aktuell ), der Deutsche Mieterbund (mieterbund.de/aktuelles ) sowie Haus und Grund (www.hausundgrund.de ) mit.

Und darum ging es im konkreten Fall: Eine Mieterin forderte von ihrem Vermieter nach Beendigung ihres Mietvertrags am 8. November 2019 ihre Kaution in Höhe von rund 780 Euro zurück. Der Vermieter machte jedoch mit Schreiben vom 20. Mai 2020 Schadensersatzforderungen wegen vermeintlicher Schäden an der Wohnung geltend, die die Höhe der Kaution überstiegen. Die ehemalige Mieterin erhielt also ihre Kaution nicht zurück und klagte dagegen. Sie machte vor allem § 548 BGB geltend, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache binnen sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache verjähren. Diese Sechsmonatsfrist war bei Erhalt des Vermieter-Schreibens und den darin enthaltenen Forderungen bereits überschritten.

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Die Vorinstanzen gaben der Mieterin Recht. Zur Begründung hieß es unter anderem: „Während es sich beim Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution um eine Geldforderung handele, sei der Anspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache zunächst einmal auf Naturalrestitution, also auf Wiederherstellung des vorigen Zustandes, gerichtet. Zwar könne der Vermieter nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB statt der Naturalrestitution auch den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen. Dies hätte er jedoch innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten tun müssen“, wie auf „beck aktuell“ nachzulesen ist. Der BGH sah die Sache differenzierter. Nach seiner Auffassung hatten die Vorinstanzen „die typische Interessenlage“ der Mietparteien nicht ausreichend berücksichtigt. Die Kaution sei in der Regel dafür gedacht, dass ein Vermieter nach Ende des Mietvertrages, und auch nach Ende der hier geltenden Verjährungsfrist, etwaige Schadensersatzansprüche mit der Kaution verrechnen könne. Schließlich diene die Kaution vor allem der Sicherung der Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses. Daher hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies den Fall an das LG Nürnberg-Fürth zurück. Dieses muss nun prüfen, ob die seitens des Vermieters angemeldeten Schadensersatzansprüche tatsächlich bestehen.

Der Deutsche Mieterbund kritisierte, dass das BGH-Urteil als „keine gute Entscheidung für Mieterinnen und Mieter, denn dieses Urteil verkennt ihr Interesse an schneller Rechtssicherheit über ihr Mietkautionsguthaben“. Gerade die Frage, ob Ansprüche wegen Beschädigungen an der Mietsache berechtigt sind, sei oft streitig. (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024-VIII ZR 184/23)                            DOROTHEA FRIEDRICH

Er­schie­nen im Ta­ges­spie­gel am 04.08.2024

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