Paradise Papers -
Die Schattenwelt des großen Geldes

Hier wohnt die Angst

Unternehmen wie Phoenix Spree sind mit dafür verantwortlich, dass die Mieten so schnell steigen. Wer nicht zahlen kann, muss weichen, lautet das Geschäftskonzept. Hollywoodstars und Spitzensportler verdienen daran.

Von Laura Terberl, Ralf Wiegand und Vanessa Wormer - 06. November 2017

Ein typisches Berliner Wohnungsangebot auf einer typischen Immobilien-Plattform im Internet liest sich so: „Erstbezug nach Sanierung * Wohnen im Kreuzberger Kiez * 3 Zimmer, 2. Etage, 56 Quadratmeter * Kaltmiete 840 Euro.“ Aufzug gibt es keinen, Treffpunkt für den Sammeltermin ist „unten vor der Haustür“. Die Mühe mit Einzelbesichtigungen muss sich ein Makler in Berlin auch dann nicht machen, wenn er eine Wohnung für eine Warmmiete von, wie in diesem Fall, 17,26 Euro pro Quadratmeter anbietet, ein Auszug vor Ablauf von zwei Jahren nicht möglich ist und die Miete pro Jahr automatisch auch noch um zwei Prozent steigt. Immerhin, über Haustiere lässt sich reden.

Die Interessenten stehen trotzdem Schlange. Der Wohnungsmarkt in Berlin, auf dem die Nachfrage und damit auch die Preise derzeit schneller wachsen als überall sonst in Deutschland, ist ein Paradies für Investoren. Menschen irgendwo auf der Welt, die "ihr Geld für sich arbeiten" lassen, wie man so schön sagt, können es zum Arbeiten zum Beispiel auf den Berliner Wohnungsmarkt schicken. Immobilienfonds verwalten es dort für sie, scannen für sie den Wohnungsmarkt, kaufen für sie Häuser, renovieren und sanieren sie, erzielen so die maximalen Preise und reichen die Renditen weiter an ihre Investoren. So kommt es, dass zum Beispiel auch eine in Hollywood erfolgreiche britische Schauspielerin auf dem Berliner Wohnungsmarkt mitmischt. Mit handfesten Folgen für Kinder und deren Eltern in Kreuzberg.

"Die Marktbedingungen bleiben günstig, vor allem in Berlin, wo es nachweislich ein wachsendes Interesse von Investoren und Eigentumswohnungsbesitzern gibt, ein begrenztes Angebot an Neubauten sowie Zinsen, die erst kürzlich ein Allzeit-Tief erreicht haben." Phoenix Spree, Geschäftsbericht 2016

Der Kinostar hat, wie 166 andere Geldanleger, im Jahr 2006 Geld in den Phoenix Spree Property Fund gesteckt, in ihrem Fall rund 100.000 britische Pfund, damals rund 150.000 Euro. Die Liste der Anleger findet sich in den Paradise Papers, genauer: in den Daten der Kanzlei Appleby. Zu den Phoenix-Anlegern gehört etwa auch ein britischer Tennisprofi, ein Profi-Rennfahrer, ein lange in England aktiver holländischer Fußballer oder eine sehr bekannte Elite-Universität. Überwiegend britischer Geldadel, wenn man so will.

Die Schauspielerin und all die anderen Immobilien-Sparer dürfen darauf hoffen, dass sich die Geldanlage auszahlt: Laut aktuellem Geschäftsbericht rechnet Phoenix Spree damit, einige der Wohnungen in naher Zukunft gewinnbringend in Eigentumswohnungen umwandeln zu können - und dann zu verkaufen. Das ist die Krönung im Geschäft mit dem Zuhause von Menschen.

Im Grunde gibt es zwei Arten von Immobilieninvestoren: Solche, die Wohnungen bauen, und solche, die Wohnungen „optimieren“. Das ist Branchen-Jargon und bedeutet, für maximalen Profit rauszupressen, was möglich ist. Phoenix Spree ist so ein Optimierer. Davon, wie leicht es der deutsche Staat solchen Immobilienfirmen macht, mit knappem Wohnraum und steigenden Mieten Geld zu verdienen und möglichst wenig von diesem Geld dem Staat abzugeben, handelt diese Geschichte, die Süddeutsche Zeitung, NDR und WDR recherchiert haben.

Investoren sollen bauen, nicht nur kaufen, sagt der Berliner Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen.

Norddeutscher Rundfunk

Investoren sollen bauen, nicht nur kaufen, sagt der Berliner Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen.

Optimierung ist in der Welt der Investoren, in der Welt der Paradise Papers, ein alltägliches Geschäft, so gewöhnlich, dass auch die Politik nicht viel daran auszusetzen hat. Per se, sagt Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen, seien Investoren "etwas Gutes, das man sich wünscht". Sie müssten eben auch nur bauen, nicht nur kaufen. Der Mangel an Wohnraum in deutschen Großstädten, die Bezahlbarkeit von Mieten gehören zu den größten Alltagssorgen der Menschen. 

Das Umfrageinstitut Forsa ermittelte im April dieses Jahres, dass 47 Prozent der Mieter in Berlin Angst davor haben, sich ihre Wohnung in den kommenden Jahren nicht mehr leisten zu können. Im verhältnismäßig armen Berlin müssen die Menschen inzwischen einen größeren Anteil ihres Nettoverdiensts in die Miete stecken als etwa im vergleichsweise reichen Stuttgart, das ist das Ergebnis einer von der Hans-Böckler-Stiftung geförderten Eine Analyse der sozialen Lage in 77 GroßstädtenStudieEine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten an der Humboldt-Universität zu Berlin. Dass die Hauptstadt boomt, bald vier Millionen Menschen dort leben werden und dadurch Wohnraum knapp wird, ist aber nur ein Strang der Geschichte. Ein anderer führt hinaus in die Welt des globalisierten Geldes, in die Offshore-Paradiese.

Offshore bedeutet, dass Geld auf Märkten angelegt werden kann, auf denen es sich schnell vermehrt - der Gewinn aber nicht an gleicher Stelle versteuert werden muss. Offshore bedeutet, dass niemand erfahren muss, wer hinter irgendwelchen Geldanlagen steckt. Oder wem Immobilen gehören. Offshore bedeutet, dass für Investoren nicht zwingend die Regeln jenes Landes gelten müssen, in dem ihr Geld arbeitet, sondern die des Landes, in das es abfließt. Im Falle von Phoenix Spree ist das zum Beispiel Jersey, eine Kanalinsel im Besitz der britischen Krone. Denn dort fallen kaum Steuern an. Hat Jersey mal so für sich entschieden. Offshore bedeutet also: maximale Gewinne bei minimaler Transparenz. Auf dem überhitzten Berliner Wohnungsmarkt wirkt das wie ein Brandbeschleuniger.

"Phoenix Spree Deutschland strebt von 2012 bis 2015 jährlich im Schnitt zweistellige Wachstumsraten an. Ein Schlüsselfaktor sind dabei die Mietpreissteigerungen durch weitere Investitionen in Modernisierungen." Phoenix-Spree-Prospekt 2012

Geldanlegern in London oder sonstwo verspricht dieser interne Bericht von Phoenix Spree Deutschland ordentliche Gewinne. Für Mieter in ganz Deutschland bedeutet das: 

Die Mietpreise steigen schneller als ihre Einkommen, Diese Großstadtviertel können sich Normalverdiener nicht mehr leistenganze Viertel werden für sie unerschwinglichDiese Großstadtviertel können sich Normalverdiener nicht mehr leisten, weil sie dort bei einem Neumietvertrag mehr als ein Drittel des Einkommens für die Warmmiete ausgeben müssten. Was helfen würde, wären neue Wohnungen, allerdings wurden Berechnungen des Bundesverbands der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) zufolge seit 2009 eine Million Wohnungen zu wenig gebaut. Die Analysten von Phoenix stellen zufrieden fest, dass es in Berlin noch immer billiger ist, bestehende Häuser zu kaufen und zu optimieren, als neue zu bauen.

Angesichts der Marktlage klingt das nach einem echten Systemfehler für Staat und Mieter. „Wir wollen gern die ausländischen Investoren in Berlin haben, die sich am Neubau beteiligen", sagt Finanzsenator Kollatz-Ahnen. "Der schwierigste Investor ist der Geldparker, der etwas kauft, nichts entwickelt und bald wieder verkauft." Diese schafften keine Werte und leisteten nichts für Berlin. Trotzdem können sich rein profitorientierte Immobilen-Unternehmen dort fast ungebremst breitmachen. Phoenix sagt, sich selbstverständlich an sämtliche Vorgaben des Miet-, Eigentums- und Steuerrechts zu halten.

Stuck an den Decken

Das Potenzial des Berliner Wohnungsmarkts hat sich zum Beispiel der Firma Phoenix Spree bald erschlossen. Anfangs war ihr Besitz quer über Deutschland verteilt, in Bremen und Hannover, im Rhein-Main-Gebiet, in Berlin, Nürnberg und Fürth, darunter Gewerbeflächen und Altersheime. Heute befinden sich rund 80 Prozent der Immobilien der Fonds in Berlin, dort, wo der Markt die steilsten Wachstumskurven verspricht. Vor wenigen Monaten hat Phoenix Spree alle Wohnungen in Nürnberg und Fürth veräußert, um sich auf den Berliner Immobilienmarkt konzentrieren zu können.

Dort investiert Phoenix nicht mehr nur in den Top-Kiezen wie Mitte, die sich ein Berliner Normalverdiener schon heute kaum mehr leisten kann. Sondern in Vierteln, in denen die Mietpreise noch Luft nach oben versprechen. Für diese kommenden Gegenden der Hauptstadt hat Phoenix dann schon die gefragten modernisierten Altbauwohnungen mit Stuck an den extra hohen Decken. Viele Häuser, die der Firma gehören, wurden vor 1914 gebaut.

Phoenix Spree präsentiert im Geschäftsbericht Wohnungen in Berlin-Friedrichshain, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen.

Phoenix Spree Geschäftsbericht 2016

Phoenix Spree präsentiert im Geschäftsbericht Wohnungen in Berlin-Friedrichshain, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen.

Im Erdgeschoss, spielten bis vor Kurzem auch die Steppkes der Berliner Kindertagesstätte Girotondo. Die können später immerhin mal damit angeben, nicht von irgendjemandem vor die Tür gesetzt worden zu sein, sondern durch ein Investment von echten Stars. Zumindest indirekt. Denn die deutsch-italienische Kita in Kreuzberg ist ein schönes Beispiel dafür, wie Geld, das an einer beliebigen Stelle in Bewegung gesetzt wird, an einem ganz anderen Ort folgenschwere Auswirkungen haben kann. Ein monetärer Schmetterlingseffekt.

Seit Anfang 2003 hatte Girotondo Räumlichkeiten in der Freiligrathstraße, in einem schönen Altbau, recht ruhige Lage. 24 Kinder spielten in einer Erdgeschosswohnung, der Vertrag wurde alle paar Jahre verlängert. Ungefähr zwei Jahre vor Ablauf des letzten Mietvertrags, der bis August 2016 befristet war, änderte sich das: Die Hausverwaltung lehnte plötzlich eine weitere Verlängerung des Mietvertrags ab, weil der Eigentümer das so wünsche. Das Haus gehörte in diesem Fall dem Phoenix Spree Property Fund. Auch das Angebot einer höheren Miete, so erklärten es Kita-Eltern der SZ, habe der Eigentümer angeblich abgelehnt - wobei die Kita-Betreiber, ein Elternverein, angeblich nicht einmal wussten, bei wem sie Mieter waren. Der Kontakt sei ausschließlich über die Hausverwaltung gelaufen. Auf eine Stellungnahme zu diesem Fall verzichtete der Investor.

Jeder Zweite lebt in Deutschland zur Miete

Allein im Jahr 2015 registrierte der Dachverband der Berliner Kinder- und Schülerläden 20 ähnliche Fälle, in denen Kitas gekündigt wurden. Die frei werdenden Räume wurden teurer weitervermietet oder die nun leer geräumten Häuser weiterverkauft. Die Eltern der Girotondo-Kita, die ihre Einrichtung als Verein betreiben, gingen mit ihrer Geschichte an die Presse und erfuhren erst durch die Reaktionen, dass sie nicht der einzige Fall sind. Als Folge der Berichte in Berliner Zeitungen bekamen die Kinder aus der Freiligrathstraße ein neues Dach über dem Kopf, Anfang des Jahres sind sie eingezogen. Das Haus ihrer ehemaligen Kita wurde im vergangenen Sommer frisch gestrichen, sonnig gelb, ein Berliner Wohntraum. Im Erdgeschoss spielen keine Kinder mehr.

Die britische Film-Größe ist selbst Mutter und dürfte 2006 kaum geahnt haben, dass ein solches Investment einige Zeit später und in einem ganz anderen Land Folgen für das Leben von Menschen haben könnte. Ihre Mandantin, schrieb eine britische Anwaltskanzlei in ihrem Auftrag, kaufe und verkaufe Anteile auf professionellen Rat hin. Die Kanzlei bestätigt zwar, dass die Schauspielerin Anteile an Phoenix erworben hat; ihr sei über die Firma aber lediglich bekannt, was öffentlich verfügbar sei.

Dass Finanzberater damals, kurz vor der Finanzkrise, zu Immobilen in Deutschland rieten, ist nicht verwunderlich. Deutschland galt als attraktiver Markt für Investitionen im Immobilienbereich, mit niedrigen Preisen und einem hohen Anteil an Mietern. In Deutschland wohnt noch jeder Zweite zur Miete, während in anderen europäischen Ländern der Großteil der Bevölkerung ein Eigenheim besitzt. In Großbritannien lebt nur jeder Dritte zur Miete, in Spanien sogar nur jeder Fünfte.

"Weil der Wohnungsmarkt in Deutschland immer noch erschwinglicher als in fast jedem anderen europäischen Land ist, rechnet der Verwalter mit weiter signifikant steigenden Preisen."Phoenix Spree Prospekt 2012

Lange Zeit galt Wohnraum in Deutschland als schützenswertes Gut. Es gab eine staatliche Wohnungsbaupolitik, viele Kommunen hatten eigene Wohnungsbaugesellschaften, sie stellten auch sicher, dass genügend bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist. In den 1990er-Jahren privatisierten viele Kommunen aber ihre Bestände, um leere Haushaltskassen zu füllen. Viele Experten sagen: Die Wohnungsnot ist politisch gemacht. Weil auch die Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau kaum etwas ändern. Laut einer Studie der Beratungsfirma Dr. Lübke & Kelberist der öffentlich unterstützte soziale Wohnungsbau für Investoren auch wegen geringer Renditeaussichten uninteressant. Warum Wohnungen für sozial Schwache bauen, wenn an anderer Stelle im Wohnungsmarkt die Wohlhabenden der Gesellschaft fast jeden Preis bezahlen?

Wenn Phoenix Spree Wohnungen modernisiert und dann neu vermietet, steigen die Erlöse oft extrem: Bereits 2010 berichtet das Unternehmen seinen Anteilseignern von 67 Prozent höheren Einnahmen für zehn Wohnungen, die nach einer Renovierung wieder vermietet wurden. In einem anderen Phoenix-Geschäftsbericht heißt es, man habe die durchschnittliche Miete in seinen Berliner Immobilien von 5,81 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2010 auf 7,30 Euro im Jahr 2014 steigern können. Das sind plus 25 Prozent in vier Jahren. Vor allem, dass sie höhere Erlöse pro Quadratmeter als ihre Mitbewerber erzielen würden, feiert die Firma mit steilen Charts als Erfolg. Der SZ gegenüber allerdings wehrt sie Phonix Spree gegen den Vorwurf unangemessener Mieterhöhungen; bei Neuvermietungen halte man sich an ein "marktübliches Niveau".

Die Investoren sind offenbar die Zugpferde bei den galoppierenden Mietpreisen; im Durchschnitt aller Vermieter stiegen die Mietpreise in Berlin zwar schnell - aber nicht so schnell. Dass Phoenix den allgemein schon hohen Anstieg vor allem bei Neumietverträgen noch toppt, freut die Manager sehr, die entsprechenden Quadratmeterpreise meldet sie wie Rekorde fürs Guinessbuch: In Berlin waren das im ersten Halbjahr 2017 gleich 11,20 Euro. Laut Phoenix' Stellungnahme spiegeln die Preise nur die "erheblichen Investitionen" wieder. Wie auch immer, das soll es noch längst nicht gewesen sein:

"Die Firma glaubt daran, dass dieser Aufschwung die deutlichen Möglichkeiten für weitere Mietpreissteigerungen in der Zukunft innerhalb des Portfolios veranschaulicht, solange Mieter, die weniger zahlen, ausziehen und die Preise bei Neumietverträgen mit den aktuellen Marktpreisen korrespondieren." Phoenix-Spree-Geschäftsbericht 2017

Das Geschäftsmodell heißt nicht nur Optimierung, es heißt auch: Verdrängung. Nur durch neue Mietverträge lassen sich solche Steigerungen erreichen, die Phoenix seinen Anlegern verspricht. Alte Mieter raus, neue Mieter rein, das nennt Phoenix Spree selbst als Schlüsselfaktor einer positiven Fondsentwicklung. So lassen sich auch staatliche Werkzeuge wie die Mietpreisbremse umgehen, die gar nicht greift, wenn Vermieter vor einer Neuvermietung die Wohnung umfassend modernisieren. 

In der Petersburger Straße in Berlin-Friedrichshain besitzt Phoenix Spree mehrere Wohnungen.

Norddeutscher Rundfunk

In der Petersburger Straße in Berlin-Friedrichshain besitzt Phoenix Spree mehrere Wohnungen.

„Wohnungen sind keine reine Ware, sie sind das Zuhause von Menschen", heißt es auf der offiziellen Homepage zur Mietpreisbremse - für professionelle Immobiliendealer gilt dieses Motto eher weniger. Phoenix Spree sieht in dem Werkzeug, das sie eigentlich fürchten müssten, offenbar sogar Chancen:

"Es gab viel Gerede um die Einführung einer Mietpreisbremse. Ein solcher Eingriff ist jedoch aller Voraussicht nach sehr schwierig umzusetzen, denn es könnte dazu führen, dass das Angebot an Mietwohnungen noch weiter eingeschränkt wird." Phoenix-Spree-Geschäftsbericht 2014

Es ist natürlich alles eine Frage der Perspektive. Den meisten Anlegern ist es wohl egal, ob ihr Geld sich durch Immobilien oder irgendein anderes Investment vermehrt, wenn die Rendite stimmt.Dass sich dadurch das Leben von Menschen konkret verändert - in den Prospekten steht das so nicht. Durch Investoren wie Phoenix verschwindet das soziale Element vom Wohnungsmarkt - auch wenn die Firma für sich selbst in Anspruch nimmt, "sozial verantwortungsbewusst" zu handeln. Institutionellen Vermietern ist es in der Regel aber egal, wie häufig die Mieter wechseln, solange der neue mehr zahlt als der alte; diesen Ton kann man auch aus den Phoenix-Prospekten herauslesen. Dass ein Vermieter einfach zufrieden ist mit seinem Mieter, dass ein Mieter sich sicher fühlen kann bei seinem Vermieter, auch wenn sich seine finanziellen Verhältnisse mal verändern, Wohnen als Vertrauenssache eben - das spielt keine Rolle mehr.

Norddeutscher Rundfunk
Berlin boomt, bald leben dort vier Millionen Menschen und dadurch wird der Wohnraum knapp.

Solche Veränderungen sind nicht immer der große Skandal, sie kriechen oft ganz langsam in die Hausgemeinschaften. Marita Goldberger (Name von der Redaktion geändert), 21, lebt seit 2014 zusammen mit einem Mitbewohner in einer WG in Berlin-Wedding, günstig gelegen zur Hochschule, an der sie Psychologie studiert. Seit Anfang des Jahres gehört Phoenix Spree das Haus, in dem Goldberger und ihr Zimmernachbar auf 65 Quadratmetern leben. Das Wohnhaus ist mehr als 100 Jahre alt, die Wohnung war beim Einzug renoviert, "der Traum aller", sagt Marita Goldberger. Sie ist dafür an die Schmerzgrenze gegangen, 500 Euro kalt ließ sich die WG den Studenten-Traum kosten.

Wohnen als Misstrauenssache

Jetzt wird optimiert. Phoenix hat die Miete erhöht, im angeblich zulässigen Bereich, um einen Euro pro Quadratmeter. Natürlich ist das kein Skandal, aber die Mieter tauschen sich untereinander aus. Sie stellen fest, dass sie unterschiedliche Preise zahlen, sie gehen zu Mietervereinen, lassen die Erhöhung überprüfen. Im Falle von Marita Goldberger und einer Nachbarin waren sie eben doch nicht berechtigt. Für Studenten geht es da um jeden Euro. In anderen Wohnungen im Haus wechseln bereits die Mieter, Nachmieter dürfen nicht empfohlen werden. Die Wohnungen werden renoviert und teurer neu vermietet - wenn die alten Mieter ausziehen. Bleiben sie drin, passiere selbst bei einem Wasserschaden nichts, berichtet Marita Goldberger, auch nicht bei dem Paar über ihnen, das Nachwuchs hat und kaum Deutsch spreche. Nachbarinnen helfen ihnen in der beschwerlichen Kommunikation mit dem Hausverwalter; der Eigentümer, die Phoenix Spree, trete gar nicht in Erscheinung.

In Berlin ist das längst Mieteralltag: Überall gründen sich Bewohner-Initiativen, oft ist ihr gemeinsamer Nenner nur der gemeinsame Hausbesitzer, gegen den sie sich glauben wappnen zu müssen. Immer schneller wechseln die Mieter, die Frage, wie man sich seine Wohnung noch leisten kann, ob man bald der Nächste ist, frisst sich durch ganz normale Berliner Wohnviertel. Auf dem Wohnungsmarkt gilt längst das alte Hütehund-Motto "Spitz, pass auf!". Wohnen als Misstrauenssache. "Und wir reden hier über Wedding, nicht über Mitte", sagt Marita Goldberger. Sie will jetzt wohl die Augen offen halten, ob sie was anderes findet. Phoenix Spree gibt an, in den vergangenen zwei Jahren habe es nur zwei Fälle gegeben, "in denen Mieter erfolgreich gegen eine Mieterhöhung vorgegangen sind". Wie oft es Mieter vergeblich versucht haben, sagt Phoenix in der Stellungnahme nicht.

Was Bewohnern Angst macht, das Geschäft mit dem knappen Wohnraum, ist für Investoren gleich doppelt lukrativ: Optimiert werden nämlich nicht nur die Wohnungen, optimiert wird - mithilfe von Anwaltskanzleien und Beratern - auch der Aufbau der ganzen Firmengruppe, um möglichst wenig Steuern zu zahlen. Und das ist in den meisten Fällen völlig legal.

"Es gab Änderungen im Unternehmensbesteuerungsgesetz in Deutschland [...]. Wir freuen uns aber, bestätigen zu können, dass der Fonds davon nicht betroffen sein wird, weil wir diese Änderungen bereits bei der Strukturierung des Fonds im Frühjahr 2007 bedacht haben."Phoenix-Geschäftsbericht 2008

Denn fast alle Gewinne, die eine Firmengruppe macht, lassen sich, mit mehr oder weniger Aufwand, in Zinsen, Abschreibungen oder andere Gebühren umwandeln, die man konzernintern verrechnen kann und in Deutschland nicht mehr versteuern muss. Phoenix Spree macht das so: Die deutschen Immobilien gehören nicht der Konzernmutter, sondern mehreren Tochtergesellschaften. Die Wohnung, in der die Studentin Marita Goldberger lebt, lautet beispielsweise auf die Phoenix Spree Deutschland VII Limited mit Sitz auf Jersey. Es gibt mindestens zehn solcher Besitzgesellschaften, auf die die Immobilien verteilt sind. Das ist ein typisches Modell bei Wohnungsgesellschaften, Experten nennen es "Atomisierung". 

Das hat mehrere Gründe, etwa um einzelne Bereiche des Unternehmens leichter verkaufen zu können oder bei Haftungsfragen nicht mit dem gesamten Firmenbesitz geradestehen zu müssen. Aber eben auch: Jedes der kleinen Teilchen kann mit jedem Geschäfte machen, die an irgendeiner Stelle den Gewinn minimieren. Und damit meistens auch die Steuern. Phoenix Spree schreibt auf Anfrage der SZ, die Struktur entspreche "den üblichen Marktstandards "und solle "Flexibilität schaffen und das Portfolio-Risiko reduzieren".

Phoenix Spree schreibt Verluste

2016 weist Phoenix Spree Mieteinnahmen in Höhe von 15,9 Millionen Euro aus. "Bei Phoenix Spree bleibt aber offenbar nicht viel übrig, was man versteuern könnte", sagt der Finanzexperte und ehemalige Wirtschaftsberater Christoph Trautvetter. Die Gewinne, die bei den Tochtergesellschaften anfallen, werden nämlich mit allen Mitteln der buchhalterischen Kunst klein gerechnet: Da müssen Kredite getilgt und Verwaltungskosten gezahlt werden, es fallen Gebühren für Manager an, dazu kommen die gesetzlich erlaubten Abschreibungen in Millionenhöhe für die Abnutzung der Immobilien. Für die Steuerverwaltung verlieren die Wohnungen nämlich ständig an Wert, obwohl sie tatsächlich ständig an Wert gewinnen. Es ist eine absurde Logik. Die Firma selbst gibt sogar an, wegen der "hohen Investitionen" derzeit sowohl in Deutschland als auch auf Jersey Verluste zu machen.

Schon in der Phase zuvor, sozusagen beim Start einer dreistufigen Steuerrakete, kommt Investoren wie Phoenix Spree ein Gesetz zugute, das von seinen Erfindern mal für einen ganz anderen Zweck geschrieben wurde: Mit sogenannten Share Deals lassen sich Grunderwerbsteuern nicht nur sparen, sondern komplett vermeiden. Bei diesem Geschäft kauft eine Immobilienfirma nicht direkt Wohnungen oder Häuser, sondern sie kauft Anteile (Shares) an einer Firma, die diese Wohnungen hält. Solange dabei maximal 94,9 Prozent der Anteile gehandelt werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Solche Share Deals lohnen sich erst bei millionenschweren Transaktionen, dann aber richtig: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Kommune zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. 

Bei einem Share-Deal kauft ein Unternehmen Anteile an einem anderen Unternehmen, dem eine Immobilie gehört.

Ursprünglich sollten durch die Share Deals gewöhnliche Aktiendeals vereinfacht werden. Wenn man Anteile an einem Unternehmen kauft, so erwirbt man ja damit auch Anteile am Grund und Boden, den Fabrikhallen oder Verwaltungsgebäuden dieser Firma. Es wäre ein Wahnsinn, würde man aus diesen Aktien den Immobilienanteil herausrechnen und mit Grunderwerbsteuer belegen. Dass sich Firmen oder Fonds, die ausschließlich mit Immobilien handeln, diese Regelung zu eigen machen, sie ausnutzen, hatte offenbar niemand vorhergesehen. Bisher sind alle Versuche der Politik, diese Share Deals auf dem Immobiliensektor zu untersagen, gescheitert. Die Immobilien-Lobby beklagt dann stets ihren bevorstehenden Untergang.

Auch Phoenix Spree hat die Grunderwerbsteuer gespart, als es 2015 etwa 94,8 Prozent der Anteile an der Investmentgesellschaft PSPF kaufte; die restlichen 5,2 Prozent halten zwei Manager einer Firma namens PSPF Partners. Damals erhöhte sich zwar die Zahl der Wohnungen im Portfolio von Phoenix, der Pegel in der Berliner Steuerkasse aber stieg nicht. Die Berliner Finanzverwaltung schätzt den Verlust an Grunderwerbsteuern nur durch die Share Deals auf einen niedrigen dreistelligen Millionenbetrag. Deutlicher ausgedrückt mindestens 100.000.000 Euro Jahr für Jahr. Allein in der Hauptstadt.

Entdecke die Möglichkeiten

Stufe drei der Steuervermeidungsrakete zündet beim Weiterverkauf der Immobilien. Dort hat ein Investor mehrere Möglichkeiten, steuergünstig die Wohnungen zu versilbern. Experten nennen das Exit-Optionen. Eine davon ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf. Phoenix Spree gibt es nun seit rund zehn Jahren, was finanztechnisch eine magische Zahl ist. Denn Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind nicht zwangsläufig steuerpflichtig: Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens zehn Jahre und hat der Investor die geeignete Gesellschaftsform, kann er seine Steuern bis auf null drücken. Phoenix selbst geht in seiner Stellungnahme davon aus, dass beim Verkauf von Immobilien Steuern "möglicherweise anfallen werden". Möglicherweise.

"Entdecke die Möglichkeiten" - das alte Ikea-Motto zur Einrichtung einer Wohnung haben Investoren auf dem Wohnungsmarkt längst für sich umgedeutet. Sie machen Wohnraum teurer, vermeiden an allen Stellen geschickt Steuern, und dem Staat fehlt das Geld - auch, um den benötigten billigeren Wohnraum selbst zu bauen. Sorgen, dass sich das bald ändern könnte, macht sich Phoenix Spree offenbar nicht. 2016 schreibt die Firma ihren Kunden ganz gelassen: "Die Aussichten auf dem deutschen Wohnungsmarkt, vor allem in Berlin, bleiben positiv mit weiterem Spielraum für steigende Mieten und Renditedruck."

Das sind die Paradise Papers

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Dieser Artikel erschien erstmals am 06.11.2017 in der SZ. Die besten digitalen Projekte finden Sie hier.