Bayerische Städte mit umkämpftem Wohnungsmarkt können ihre Umwandlungsverbote für Mietwohnungen verlängern, allerdings vorerst nur um ein Jahr. Die bayerische Staatsregierung hat die gesetzliche Grundlage dafür kurz vor dem Jahreswechsel geschaffen. Sie ist am 31. Dezember in Kraft getreten und soll Mieter in München und anderen Städten mit Wohnungsnot davor schützen, dass sie ihre Unterkunft verlieren, weil Immobilien in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.
Obwohl meist von einem Umwandlungsverbot die Rede ist, handelt es sich tatsächlich um eine Genehmigungspflicht. Denn wenn die zuständigen Kommunen einverstanden sind, bleibt die Umwandlung in Eigentumswohnungen möglich. In Berlin werden solche Genehmigungen in der Regel nur erteilt, wenn sich zwei Drittel der Mieter im Haus verbindlich zum Kauf ihrer umgewandelten Wohnung bereit erklären.
Die Regelung ist für viele Städte und Gemeinden ein Instrument, um den Wohnungsmarkt zu steuern
Während sich die Genehmigungspflicht in Berlin auf Bestandsgebäude mit sechs und mehr Wohnungen bezieht, gilt sie in Bayern erst für Gebäude mit elf oder mehr Wohnungen. Aus Sicht des bayerischen Bauministers Christian Bernreiter (CSU) sind „private Kleineigentümer von Häusern mit zehn oder weniger Wohnungen“ in ihrem Eigentumsrecht besonders schutzbedürftig.
Für Städte und Gemeinden ist die Genehmigungspflicht ein Instrument, um ihren Wohnungsmarkt zu steuern. Es gibt zwei verschiedene Arten dieses Instruments: Zum einen haben Kommunen bundesweit die Möglichkeit, das Umwandlungsverbot punktuell einzusetzen, nämlich in ganz bestimmten Vierteln, deren Bevölkerungsstruktur sie erhalten wollen. Weitreichender ist die Genehmigungspflicht, die auch außerhalb solcher Viertel gilt. Sie muss von Landesregierungen ausdrücklich beschlossen werden.
Außer Bayern haben sich Berlin, Hamburg und Niedersachsen für dieses allgemeinere Umwandlungsverbot entschieden. Die schwarz-rote Bundesregierung unter Angela Merkel hatte die gesetzliche Grundlage dafür 2021 geschaffen, sie aber bis Ende 2025 begrenzt. Es war eine der ersten Maßnahmen der von Friedrich Merz geführten schwarz-roten Koalition, die Voraussetzung für das Umwandlungsverbot zu verlängern – und zwar bis Ende 2030. Es trat Ende Oktober in Kraft. Die Landesregierung hatten anschließend nur zwei Monate Zeit, ihre Verordnungen zu verlängern.
In 50 bayerischen Städten und Gemeinden wurde die Lage offiziell als „angepannt“ eingestuft
Berlin, Hamburg und Niedersachsen haben ihre Umwandlungsverbote nun um mehrere Jahre verlängert, Bayern lediglich um ein Jahr. Der Grund ist laut dem bayerischen Bauminister, dass sich die Lage in einigen bayerischen Städten und Gemeinden verändert habe. Die Genehmigungspflicht für die Umwandlung gilt in 50 bayerischen Städten und Gemeinden, deren Wohnungsmarkt 2022 von einem Gutachten und anschließend offiziell als „angespannt“ eingestuft wurde. Laut Bernreiter reichte die Zeit in diesem Jahr nicht, um diese 50 Kommunen neu zu bewerten. Dies sei aber notwendig. So gelte der Mietmarkt in Passau nicht mehr als angespannt, andere Städte seien hinzugekommen.
Mietervereine hatten sich für das Umwandlungsverbot eingesetzt. In Berlin sei der Effekt der Genehmigungspflicht deutlich zu spüren, lobt der dortige Mieterverein. In den Jahren vor 2021 habe es jährlich durchschnittlich etwa 10 000 Anträge auf Umwandlung gegeben. Seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung seien die Zahlen deutlich zurückgegangen. Im ersten Halbjahr 2025 wurde bei der Stadt laut Bausenat die Umwandlung von 57 Wohnungen beantragt.
In Berlin gilt das Umwandlungsverbot wie auch in Hamburg für das gesamte Stadtgebiet. Karen Pein, Hamburgs SPD-Senatorin für Stadtentwicklung, nennt die Genehmigungspflicht einen Erfolg. „Seit dem Inkrafttreten der Verordnung wurde lediglich eine geringe Zahl von Wohnungsumwandlungen genehmigt.“ Hamburg hat deshalb die rechtlichen Rahmenbedingungen ausgeschöpft und die Genehmigungspflicht um fünf Jahre bis Ende Dezember 2030 verlängert.
