Auf den ersten Blick ist die Sache paradox: Während in deutschen Großstädten massenhaft bezahlbare Wohnungen fehlen, verwaisen gleichzeitig Bürogebäude. Allein in den sieben deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf könnten gut 100 000 Menschen eine Unterkunft finden, wenn leer stehende Büros in Wohnungen umgebaut würden, zeigt eine Studie des Ifo-Instituts aus dem Jahr 2024.
Die Krise auf dem deutschen Wohnungsmarkt wäre damit zwar nicht gänzlich behoben, es wäre aber immerhin ein Schritt, um die Lage zu entspannen. Noch dazu einer, der für Klima und Umwelt verträglicher ist als die Devise „bauen, bauen, bauen“, die Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) ausgegeben hat. Die Gebäude müssten schließlich nicht neu hochgezogen werden. Alles in allem also eine Win-win-Situation – theoretisch. Denn bei der Umnutzung stellt sich nicht selten die Frage, wie wirtschaftlich und wie praktikabel ein Vorhaben ist.
Prominent zurückgebracht auf die politische Tagesordnung hat die Idee kürzlich Münchens künftiger Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne). Im Wahlkampf hat Krause offensiv damit geworben, leer stehende Büros im großen Stil als Wohnraum gewinnen zu wollen. Die Stadtverwaltung solle künftig aktiv auf Eigentümer verwaister Gewerbebauten zugehen, um sie zu beraten. Mehr als eine Million Quadratmeter Büroflächen stünden in der Stadt leer. „Die könnte man in mindestens 10 000 Wohnungen umbauen“, sagte Krause vor der Wahl.
Gänzlich neu ist sein Plan nicht. In Frankfurt am Main, wo es besonders viel Bürofläche gibt, sind von 2015 bis Ende 2024 etwa 10 000 Wohnungen aus Büros oder Gewerbeflächen entstanden. Dort hat sich die Stadtverwaltung vor Jahren ausdrücklich vorgenommen, Konversionswünsche mit positiver Einstellung und zügig zu bearbeiten. Nach einem Höhepunkt von fast 2000 durch Umwandlung entstandene Wohnungen im Jahr 2018, ging die Zahl allerdings zurück. 2024 lag sie bei 630. Der Grund sind gestiegene Bau- und Finanzierungskosten.
Der Umbau eines Bürohauses ist nicht selten genauso teuer wie ein Neubau. Denn wer Büros für den Wohnungsmarkt erschließen will, hat meist einen erheblichen Aufwand – bürokratisch und auf der Baustelle. Selbst wenn ein Gebäude in einer Gegend liegt, die planungsrechtlich nicht ausschließlich für Gewerbe vorgesehen ist. Und auch wenn es so geschnitten ist, dass ausreichend Tageslicht in die künftigen Wohnbereiche fällt und die Decken nicht zu niedrig sind: Es müssen Badezimmer eingebaut, zusätzliche Wasser- und Abwasserleitungen verlegt und Grundrisse geändert werden.
Die Bundesregierung fasste daher schon vor Jahren den Beschluss, den Umbau von Gewerbe in Wohnimmobilien mit Fördermitteln zu unterstützen. Schon beim Wohnungsgipfel im Kanzleramt 2023 stellten der damalige Kanzler Olaf Scholz und die damalige Bauministerin Klara Geywitz (beide SPD) ein Maßnahmenpaket vor, in dem das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ (GzW) enthalten war. Weil die Ampelkoalition auseinanderflog, kam es dazu allerdings nicht.
Das Ergebnis der Umwandlungen sind oft gehobene Eigentumswohnungen
Auch unter Geywitz’ Nachfolgerin Verena Hubertz (SPD) verschob sich der Start des Förderprogramms. Angestrebt war dieser ursprünglich im Jahr 2025. Laut einer Antwort aus dem Ministerium auf eine Anfrage der Grünen-Abgeordneten Hanna Steinmüller, die der Süddeutschen Zeitung vorliegt, soll es nun „im Juli 2026“ losgehen. Laut Bundesbauministerium sind in diesem Jahr im Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität 300 Millionen Euro für ein entsprechendes KfW-Programm vorgesehen.
Das Ergebnis der aufwendigen Umwandlungen sind derzeit oft entweder Eigentumswohnungen im gehobenen Preissegment, wie sie gerade in Konstanz nach dem Umbau des ehemaligen Telekom-Hochhauses angeboten werden. Oder sogenannte Micro-Living-Einheiten, also Appartements oder kleine Wohnungen, die als einigermaßen lukrativ gelten, weil für sie höhere Mietpreise pro Quadratmeter aufgerufen werden können. Für die Zielgruppe solventer Studierender soll bald auch im Münchner Osten ein ehemaliger Büro-Komplex der Telekom in mehr als 400 Appartements umgewandelt werden. Immerhin zehn Prozent der Unterkünfte sollen auch für junge Menschen mit wenig Geld bezahlbar sein – eine Auflage der Stadt.
Und dann sind da noch die bürokratischen Hürden. Münchens künftiger OB Krause versah seinen Plan mit dem Zusatz, dieser sei „baurechtlich nicht ganz einfach“. Allerdings einigten sich die Bauminister der Länder im November 2025 darauf, dass ein bestehendes Gebäude durch die Umnutzung nicht mit zusätzlichen Anforderungen – etwa an den Brand-, Schall- und Wärmeschutz – belastet werden soll. Vorbild war unter anderem die baden-württembergische Landesbauordnungsnovelle von 2025. Die dortige Architektenkammer begrüßt die Änderungen, hatte sich aber deutlich mehr gewünscht: Da Büro- und Kaufhäuser rechtlich als „Sonderbauten“ gelten, blieben die Anforderungen an eine Umwandlung herausfordernd.
Hier könnte eventuell der sogenannte Bauturbo helfen. Die 2025 vom Bundestag beschlossene Änderung des Baugesetzbuchs erlaubt es Städten und Gemeinden, vom Planungsrecht abzuweichen, wenn dadurch Wohnraum entsteht. Dominik Krause will von dieser Möglichkeit in München intensiv Gebrauch machen: „Das bedeutet ganz konkret, dass auch in Gewerbegebieten, wo sich viele Büroflächen befinden, Wohnraum entstehen darf.“ Das ist theoretisch richtig, unterliegt aber harten Einschränkungen: Denn das Recht der dort ansässigen Betriebe, mit Lärm, Gerüchen oder Verkehr „störender“ zu sein als in einem Wohngebiet, darf nicht eingeschränkt werden. Ganz einfach wird es also auch weiterhin nicht.