Grundsteuer: Hebesatz mal X

Finanzminister Olaf Scholz hat seinen Gesetzentwurf zur überfälligen Reform vorgelegt. Noch nicht klar ist damit jedoch, wer künftig mehr zahlen soll und wer weniger. Offen ist auch, ob Koalitionspartner und Bundesländer mitspielen.

Wenn es nach Olaf Scholz geht, ist nun alles klar. Dann werden auch alle seine Ministerkollegen früher oder später einsehen, dass sein Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer der bestmögliche Kompromiss ist. In keiner Gemeinde werde die Steuer insgesamt steigen, sagte der Bundesfinanzminister am Dienstag in Berlin, es gebe "keine Steuererhöhung durch die Grundsteuer". Sie sei gerecht und künftig "sehr einfach" zu berechnen.

Angesichts der Bürde dieser Aufgabe ist es legitim, dass Scholz sich selbst Mut macht. Er muss ausbügeln, was seit vierzig Jahren alle Vorgänger weggedrückt haben: Er muss die aus den Jahren 1935 und 1964 stammenden gültigen Grundstückswerte aktualisieren. Das wird Immobilienbesitzer und Mieter in Gewinner und Verlierer teilen. Einige werden mehr Grundsteuer oder Miete zahlen müssen, andere weniger. Wer zu welcher Gruppe zählen wird, blieb am Dienstag noch unklar - Scholz hatte keine Rechenbeispiele dabei.

Die Reform wird nur klappen, wenn alle drei Koalitionsparteien und 16 Bundesländer mitspielen. Die Zeit ist knapp. Aus dem Gesetzentwurf, den Scholz an seine Kollegen verschickt hat, muss bis Ende des Jahres ein Gesetz werden. Sonst, so will es das Bundesverfassungsgericht, fällt die Steuer ersatzlos weg. Die mehr als 11 000 Gemeinden in Deutschland müssten auf eine wichtige Geldquelle verzichten, die ihnen jährlich 14 Milliarden Euro einbringt.

Scholz will die Grundsteuer auch künftig am Wert von Immobilien orientieren. Es mache einen Unterschied, ob man ein großes Haus in einer abgelegenen Gegend besitze oder eine kleine Stadtwohnung in begehrter Lage, ob ein Grundstück bebaut sei oder nicht, sagte er zur Begründung.

So soll die Steuer berechnet werden:

Wohngrundstücke

Das Gros der Immobilien sind Wohngebäude; von der Grundsteuer B sind 32 Millionen Grundstücke betroffen. Ihre Besitzer sollen künftig fünf Angaben machen: über die Art der Immobilie, das Alter des Gebäudes, die Wohnflächen, die Mietniveaustufe, die lokal abrufbar ist, und den Bodenrichtwert, der ebenfalls abrufbar ist, oft im Internet. Die Grundsteuer B wird über den sogenannten Ertragswert ermittelt, der sich an der pauschalisierten Nettokaltmiete orientiert; egal, ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt ist. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten werden aus den Daten des Statistischen Bundesamtes ermittelt, differenziert nach Grundstücksarten, Wohnflächengruppen und Gebäudealtersgruppen. Die Lage der Immobilien fließt über den Bodenrichtwert ein. Der ermittelte Betrag wird mit einer einheitlichen Steuermesszahl multipliziert. Diese kompliziert berechnete Zahl werde horrende Wertentwicklungen neutralisieren, sagt Scholz: "Der Wert der Gebäude kann geringer angesetzt werden, als es sonst der Fall wäre." Das letzte Wort haben die Bürgermeister. Sie können einen Hebesatz festlegen, also eine Zahl, mit der sie den zuvor ermittelten Steuermessbetrag multiplizieren. Scholz geht davon aus, dass die Bürgermeister die Hebesätze deutlich senken werden - weil sie sonst fürchten müssten, abgewählt zu werden. Anordnen aber kann er das nicht.

Gewerbliche Grundstücke

Auch hier fällt die Grundsteuer B an, anders als bei Wohngrundstücken aber werden die tatsächlich vereinbarte oder ortsübliche Miete zur Berechnung verwendet. Wo sich diese Miete nicht ermitteln lässt, wird der Wert der Immobilie über die Herstellungskosten des Gebäudes und den Bodenrichtwert ermittelt. Eigentümer müssen sechs Angaben machen: zur Gebäudeart und deren Nutzung, zur tatsächlichen Miete, zum Alter des Gebäudes, zur Grundstücksfläche und zum Bodenrichtwert.

Unbebaute Grundstücke

Diese Grundstücke sollen nach Fläche und Bodenrichtwert bewertet werden. Gemeinden erhalten über die Grundsteuer C das Recht, einen besonders hohen Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke zu erheben. Damit soll Bodenspekulationen vorgebeugt und Bauen angeregt werden.

Land- und Forstwirtschaft

Die Betriebe werden wie bisher über die Grundsteuer A bewertet, das Ertragsverfahren soll vereinfacht und typisiert werden.

Zeitplan

Der Gesetzentwurf wird jetzt in den Ressorts abgestimmt. Er soll im April durchs Kabinett gebracht werden. In einem Symposium soll zuvor rechtlich geprüft werden, ob es eine Öffnungsklausel geben kann, wie sie CDU und CSU fordern. Die Immobilien sollen erstmals zum 1. Januar 2022 neu bewertet werden. Die Grundsteuer würde dann von 2025 an auf Basis der neuen Werte festgesetzt.