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Zwei Jahre nach dem Aus:Hauen und Stechen ums Alpamare

Bad Tölz verlangt ein Hotel auf dem Grundstück von ehemaligem Spaßbad und Jodquellenhof. Die Eigentümerin Jod AG will Wohnblocks bauen. Es droht jahrelanger Stillstand.

Von Klaus Schieder

Die Röhren der Rutschen auf dem Gelände des ehemaligen Erlebnisbads "Alpamare" sind abgebaut und verkauft, nebenan steht das Hotel Jodquellenhof mit leeren Fenstern da. Von den Balkonen verschwanden Stühle und Handtücher, nachdem das Haus als Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge ausgedient hat. Fast verwunschen liegen dieser Tage das Hotel und die alten Außenbecken des Bads da. Niemand vermag vorherzusagen, wie es mit dem Areal im Herzen der Kurviertels weitergeht.

Die Vorstellungen der Jodquellen AG als Eigentümerin und der Stadt mit ihrer Planungshoheit gehen weit auseinander: Die eine sieht sich nurmehr als Immobiliengesellschaft und möchte Wohnblocks bauen, die andere besteht auf einem neuen Hotel. Mit dem jetzt beschlossenen Bebauungsplan "Sondergebiet Bäderviertel" will der Tölzer Stadtrat zwar nochmals das Gespräch mit der Jod AG führen. Zu vermuten ist aber, dass sich beide Parteien vor Gericht wiedersehen - allzu widerstreitend sind ihre Positionen.

Tourismus in Bad Tölz

Die Jodquellen AG malt ein düsteres Bild von Bad Tölz als Fremdenverkehrsort. Während die Übernachtungen im Landkreis, in Oberbayern sowie in Mineral-und Moor-Heilbädern von 2013 bis 2016 stetig gestiegen seien, verzeichne Bad Tölz alleine in diesen vier Jahren einen Rückgang um zehn Prozent, betont die Jod AG in ihrer Stellungnahme zum neuen Bebauungsplan: "In einem wachsenden Markt ist es Bad Tölz nicht gelungen, die Übernachtungszahlen stabil zu halten oder sogar zu verbessern." Wenn die Stadt argumentiere, diesem Rückgang - 2016 waren es um die 350 000 Übernachtungen - müsse man mit "dem Bau eines hochwertigen Hotelbetriebs effizient entgegenwirken", so drücke sich darin "eine gewisse Ratlosigkeit" aus. Der Rat des Unternehmens: Die Stadt solle sich besser "auf ihre Stärken als Nahversorgungszentrum" und auf ihre Vorteile durch die Nähe zur Metropolregion München konzentrieren. "Diese Faktoren machen die Stadt hoch attraktiv für die Ansiedlung neuer Wachstumsbranchen und steuerkräftiger Einwohner."

Im Rathaus sieht man das als ein zu eindimensionales Gemälde. Die Stadt setzt auch in Zukunft auf den Fremdenverkehr und verweist unter anderem darauf, dass es noch immer Wachstum in der touristischen Wertschöpfung gebe. Soll heißen: Hotels, Geschäfte, Restaurants und Cafés verdienen nach wie vor gut an den Besuchern. Gruppen von Gästen - seien es Seminar-Teilnehmer, seien es große Hochzeitsgesellschaften - könne man ja mangels passender Hotels kaum unterbringen, so die Stadt. Um den Tourismus zu erhalten und zu stärken, seien deshalb neue Hotels essenziell. Davon profitierten auch alle anderen Betriebe.

Alpamare in Bad Tölz, 1971

So schön war die Zeit: Rund 15 Millionen Besucher lockte das Alpamare zwischen 1970 und 2017 an.

(Foto: ap / dpa / picture alliance / Süddeutsche Zeitung PhotoSZ Photo)

Immer weniger Betten

Für neue Hotels gibt es nach Ansicht der Jod AG aber nicht genug Kundschaft. Das Unternehmen argumentiert, dass die durchschnittliche Auslastung der Tölzer Häuser zwischen 41 und 45 Prozent liege, nur im August bei etwa 60 Prozent. Ein neues Haus benötige jedoch das ganze Jahr über mehr als 60 Prozent, um wirtschaftlich arbeiten zu können. Zwischen 2004 und 2016 habe sich die Zahl der Betten in der Kurstadt zudem von 3649 auf 1837 fast halbiert. Dieser Rückgang sei "eine Folge von weniger Übernachtungen", nicht umgekehrt von weniger Betten.

Der Stadt zufolge gibt es nach wie vor Hotels in Tölz, die einen Zuwachs an Übernachtungen verzeichnen - weil sie investieren. Wo dies nicht der Fall sei, seien Häuser marode und nicht konkurrenzfähig. "Auch der Jodquellenhof war und ist dafür ein Beispiel." Der Rückgang der Übernachtungen liegt für die Stadt am Minus an Betten, also auch am Ende des Jodquellenhofs. Und der sei nicht der Stadt anzulasten, sondern "dem Phlegma der Betreiber". Im Übrigen aber gelte: "Die Auslastung qualitativ hochwertiger Hotelbetten ist nicht niedrig."

Die Rutschen sind abgebaut, die Außenbecken leer: Das Ende August 2015 geschlossene "Alpamare" bietet einen traurigen Anblick.

(Foto: Harry Wolfsbauer)

Kritik an Hotelkultur-Konzept

Die Jodquellen AG hält das 2011 vorgestellte Konzept der "Neuen Tölzer Hotelkultur" mit seinen Pfeilern Spa, Seminare und Gesundheit für verfehlt. Was Seminare anbelangt, habe alleine München seit 2005 eigens 25 000 Hotelbetten für Tagungen geschaffen. Zum geplanten Spa "Natura Tölz" meint die Jod AG, dass der Wellness-Markt selbst in Österreich inzwischen stagniere, wo Hotels wieder zumachten. "Ein deutliches Zeichen für Marktsättigung." Im Übrigen bestünden alle drei Pfeiler des Hotelkonzepts bislang nur auf dem Papier. Das neue Vitalzentrum im Kurviertel möge zwar gut gebucht sein - "aber wie viele Nutzer davon sind Touristen und wie viele davon Einwohner von Bad Tölz?"

Die Stadt entgegnet, dass sie Interesse an Seminaren verzeichne. Es sei aber schwer, sich als Standort für Tagungen zu etablieren, solange Hotelbetten fehlten. Neu geschaffene Einrichtungen wie das Vitalzentrum seien ausgelastet. Dem Spa prophezeien Projektentwickler Redserve und die Bäderexpertin Sylvia Glückert knapp 100 000 Gäste pro Jahr. "Die reine Behauptung des Gegenteils", kontert die Stadt, führe "nicht zu neuen Erkenntnissen".

Ein neuer Jodquellenhof?

Ein neues Hotel auf dem Alpamare-Areal ist für die Jod AG "aus wirtschaftlichen Gründen nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums" zu realisieren. Der Stadt wirft sie vor, weder Statistiken noch fundierte Studien zu haben, die den Bedarf an zusätzlichen Hotelbetten belegen. Außerdem moniert sie, dass der neue Bebauungsplan ein Hotel auf einer Bruttogeschossfläche von 14 600 Quadratmetern festsetze, was etwa 320 Zimmer ergäbe - mehr als das derzeit größte Alpen-Hotel in Seefeld. Zudem, so die Jod AG, passe ein Hotel nicht mehr in eine Nachbarschaft, die von Wohnungen geprägt sei - schon vom Lärm her.

Dagegen liegen der Stadt zufolge "ausreichend Erkenntnisse vor, die die dringende Erforderlichkeit neuer, nicht zwingend zusätzlicher Hotelkapazitäten belegen". Der neue Bebauungsplan verlange gar "kein Riesenhotel". Vielmehr soll das neue Haus "eine von den Eigentümern gewünschte, sinnvolle Größe haben" - oder auch in zwei oder mehrere Objekte aufgeteilt werden können. Was den Lärm betrifft, sei ein Hotel alleine wohl weniger geräuschintensiv als ein Hotel mitsamt einem großen Freizeitbad, so die Stadt.

© SZ vom 23.05.2017

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