Wohnen in Schäftlarn Knapp und teuer

Fühlen sich wohl in ihrer Wohnung: Adelheid und Erwin Eckerl mit ihren zwei Hunden Maxima und Max.

(Foto: Harry Wolfsbauer)

In der Region München steigen Mieten und Hauspreise rasant - auch in Schäftlarn. Nicht selten wird Wohnen zum Streitfall. So wie in der Schmiedgasse 7, in der ein Rentnerehepaar seine Wohnung verlassen soll

Von Katharina Schmid

Sie kamen gerade vom Einkaufen nach Hause, als der graue Bauzaun entlang der Terrasse ihrer Mietwohnung aufgestellt wurde. An einem Dienstagvormittag vor etwa vier Wochen war das, erinnert sich Adelheid Eckerl. Als sie den Zaun sah, habe sie weinen müssen. Adelheid und Erwin Eckerl, 77 und 80 Jahre alt, leben seit etwa vier Jahren in ihrer knapp 65 Quadratmeter großen Wohnung in der Schmiedgasse 7 in Hohenschäftlarn. Weil ihr Vermieter in den noch unbebauten Garten des Mietshauses nun sechs Reihenhäuser stellen will, wird die Wohnung des Rentnerehepaars "unbewohnbar". So heißt es im Kündigungsschreiben vom 1. August. Die Eckerls sollen deshalb raus, Stichtag 1. Januar. Der Bauzaun, der Adelheid Eckerl zum Weinen bringt, ein Sinnbild für diesen Auszug.

Ihr Vermieter und Eigentümer des Grundstücks Rainer Kästle sagt, er wolle sein Bauvorhaben "sozial verträglich" gestalten. Deshalb habe er dem Ehepaar bereits mehrere Ersatzwohnungen angeboten, eine davon sogar im selben Gebäude, zwei Stockwerke höher. Die Eckerls haben das Angebot abgelehnt. Weil ungeeignet, sagen sie. Er halte die Wohnung seit acht Monaten extra für die Eckerls frei, sagt Rainer Kästle. Inzwischen kommunizieren die Anwälte der beiden Parteien. Der Ausgang des Streits: ungewiss.

Es ist eines dieser Dramen, die sich so oft abspielen, wenn Interessen von Mietern und Vermietern aufeinander prallen. Ist Wohnraum wie im Großraum München knapp und teuer, fallen diese Dramen oftmals noch tragischer aus als anderswo. Schäftlarn ist wie alle Gemeinden im Münchener Süden einem besonders hohen Siedlungsdruck ausgesetzt. Der Ort wächst seit Jahren mäßig, aber kontinuierlich. 70 bis 100 Neubürger pro Jahr seien die Regel, sagt Bürgermeister Matthias Ruhdorfer, der das Wachstum der Kommune schon in seiner dritten Amtszeit beobachtet. Zwischen einem halben und einem Prozent pro Jahr hat sich die Wachstumsrate eingependelt. "Moderates Niveau", wie Ruhdorfer sagt. Schäftlarn will organisch wachsen. Dieser Leitlinie hat sich die Gemeinde verschrieben, solange Ruhdorfer sich erinnert. Lieber nachverdichten wie im Fall der Schmiedgasse als neues Bauland ausweisen, lautet das Credo. "Die Nachfrage nach Wohnraum im Großraum München ist eh nicht zu befriedigen", sagt der Bürgermeister. Die Gemeinde versuche daher, einen Mittelweg zu gehen, der da heißt moderates Ausweisen von Bauland, Fördern von gemeindlichem Wohnraum, Lücken in bereits bebauten Gebieten schließen.

Der Bauzaun steht schon. Im Garten des Mietshauses in Hohenschäftlarn entstehen sechs Reihenhäuser.

(Foto: Harry Wolfsbauer)

Würde die Gemeinde mehr Bauland bereit stellen, wäre es wohl schnell verkauft. Die Lage Schäftlarns ist attraktiv. Nur 20 Kilometer trennen Hohenschäftlarn und Ebenhausen von München und damit von vielen Arbeitsplätzen in der Region. Mit der Anbindung an die S-Bahn sind die Orte für Pendler besonders interessant. Für Freizeitaktivitäten sind Starnberger See und die Alpen nicht weit, Zuzügler finden ein intaktes Dorfleben vor, aktive Vereine, Kindergarten und Schule direkt im Ort. Perfekte Bedingungen für junge Familien, die besonders gern nach Schäftlarn ziehen, wie Ruhdorfer beobachtet. "Wenn wir in einem Jahr, sagen wir einmal, 40 Geburten haben", rechnet er vor, "dann haben wir sechs Jahre später oft 60 bis 70 Schulanfänger."

Diese Entwicklung bedeute für die Gemeinde eine "heftige Auswirkung auf die Infrastruktur", sagt der Bürgermeister. Mehr Kinder brauchen mehr Platz in den Kindergärten und Schulen. Für die Nachmittagsbetreuung an der Grundschule reichen die Räumlichkeiten im aktuellen Schuljahr gerade so, für das kommende Schuljahr muss mehr Platz geschaffen werden. Und auch im Straßenverkehr, der in der Gemeinde ohnehin am Limit ist, ist die demografische Entwicklung spürbar. "Die Anzahl der Autos hat im Jahr 2017 um knapp 100 zugenommen", sagt Bürgermeister Matthias Ruhdorfer. Die Folge davon, immer mehr geparkte Autos stehen auf Schäftlarns Straßen.

Neben Herausforderungen für die Gemeinde bringen Neubürger oftmals noch etwas anderes mit: finanzielle Vorteile gegenüber der ortsansässigen Bevölkerung. Die meisten Zuzügler würden laut Bürgermeister Ruhdorfer zu den Besserverdienern zählen und könnten die Preise für eine Eigentumswohnung oder eine Doppelhaushälfte eher aufbringen. "800 000 bis eine Million Euro für eine Doppelhaushälfte, das können sich die Leute von hier nicht mehr leisten", so Ruhdorfer. Nicht nur die Immobilienpreise und Mieten steigen in Schäftlarn wie überall im Großraum München. Auch die Baulandpreise ziehen an und haben sich in den vergangenen sechs Jahren fast verdoppelt. Die Bodenrichtwerte für Hohenschäftlarn seien von 500 Euro zum Jahresende 2012 auf 950 Euro Ende des Jahres 2016 gestiegen, nennt Ruhdorfer Zahlen für die Baulandpreisentwicklung. Bauen wird zum Luxus, für viele kaum mehr leistbar.

Dieser Entwicklung versucht die Gemeinde gegenzusteuern. Mehr sozialer Wohnraum wird geschaffen. In den kommenden Monate sollen am Stehbründlweg neun Grundstücke vergeben werden, vorrangig an Einheimische. Hinzu kommen die Wohnungen in der Auenstraße und in der Schorner Straße, die die Kommune sozial verträglich vermieten will. Anfragen für die Sozialwohnungen liegen der Verwaltung bereits vor, "vielleicht ein halbes Dutzend", so der Rathauschef.

Auch am Stehbründlweg wird die Gemeinde wachsen.

(Foto: Harry Wolfsbauer)

Auf der Warteliste für eine dieser Wohnung stehen auch Erwin und Adelheid Eckerl. Für sie dürften die gemeindlichen Wohnungen allerdings zu spät einzugsbereit sein. Bis zum Baubeginn in der Schmiedgasse 7 Anfang Januar muss das Ehepaar eine Lösung für sich und seine zwei Hunde, Max und Maxima, gefunden haben. "Wir fühlen uns wohl hier", sagt Erwin Eckerl inmitten des üppig ausstaffierten Wohnzimmers, "wir können kein neues Leben mehr anfangen, mit 80." Seine Frau sagt: "Ich hab keine Kraft mehr. Ich bin körperlich und nervlich völlig am Ende." Umzugskartons packen - für sie völlig unvorstellbar. Die Verzweiflung der Rentner ist groß. Mit einem Bein sehen sie sich an schlechten Tagen bereits auf der Straße, sagen sie.

Lediglich ein bis zwei Fälle von Obdachlosigkeit gibt es in Schäftlarn pro Jahr, aber: "Vor zehn Jahren hatten wir noch so gut wie keine", sagt Ruhdorfer. Die Fälle in Schäftlarn belegen eine Entwicklung, die im gesamten Landkreis München zu beobachten ist. Durch Siedlungsdruck und fehlenden günstigen Wohnraum steigt das Risiko, sozial abzustürzen. Verlieren Gemeindebürger ihre Wohnung, müssen letztlich die jeweiligen Kommunen für die Unterbringung der Obdachlosen aufkommen. In Schäftlarn seien die Betroffenen Menschen, die "Schwierigkeiten mit dem Leben an sich oder mit finanziellen Themen haben", sagt Ruhdorfer. Während solche Menschen früher im Familienverbund aufgefangen worden seien, existiere dieses soziale Netz heute vielfach nicht mehr.

Auch den Eckerls fehlt dieses Netz. Hinzu kommt, dass ihre zwei Hunde und die körperliche Beeinträchtigung von Erwin Eckerl den beiden die Wohnungssuche zusätzlich erschweren. Ihre wichtigsten Kriterien an eine neue Wohnung: sie soll ebenerdig sein, damit Erwin Eckerl keine unnötigen Treppenstufen überwinden muss und die Hunde in den Garten können. Die Alternativwohnungen, die ihnen bisher angeboten worden seien, hätten dem nicht entsprochen. Wie es nun weiter geht? Die Eckerls wissen es nicht. Ihr Anwalt hat Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt, wegen Härte. Ob es zu einer Räumungsklage kommt, ist fraglich. Noch scheint auch eine gütliche Einigung möglich. Mieter und Vermieter stehen weiter in Kontakt, über die Anwälte, aber auch persönlich. An diesem Samstag wird auf dem Grundstück in der Schmiedgasse 7 mit ersten Erdarbeiten für den Neubau der Reihenhäuser begonnen. Passieren hätte das eigentlich schon vor vier Wochen sollen, so Kästle, deshalb auch der Bauzaun.

In der Stadt arbeiten, auf dem Land leben

Wachsende Einwohnerzahlen, eine höhere Kaufkraft, steigende Immobilienpreise - eine Entwicklung, die seit Jahren im Landkreis München zu beobachten ist und die vorerst kein Ende nimmt. Wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) darlegt, sind weitere Preisanstiege im Kauf- und Mietbereich auszumachen. Das Statistische Landesamt prognostiziert dem Landkreis bis 2036 einen Zuwachs der Einwohnerzahl von 12,5 Prozent. Das bedeutet eine "sehr stark zunehmende" Bevölkerungsentwicklung wie sie nur für wenige weitere Landkreisen in Bayern angekündigt ist, nämlich Ebersberg, Dachau und Erding.

In die Gemeinden im Münchener Umland, darunter Schäftlarn, drängen vor allem Familien mit Kindern. Für sie ist Wohnen auf dem Land und Arbeiten in der Stadt zu einer beliebten Option geworden. Auf dem Land finden sie in erster Linie Platz: große, familiengerechte Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser. Dabei ist die Nachfrage nach Wohnraum in den Landkreiskommunen größer als das Angebot. Entsprechend hoch sind die Immobilienpreise. Noch liegen sie etwas unter dem Münchener Niveau, erreichen jedoch je nach Lage zwischen 70 und 80 Prozent der Preise der Landeshauptstadt.

Für die Gemeinde Schäftlarn hält der IVD in seinem Marktbericht fest: Das Angebot ist überschaubar, die Nachfrage rege. Kleinere und bezahlbare Wohnungen gibt es kaum. Die Kaufpreise für Doppelhaushälften liegen bei 81 Prozent der Münchner Preise, will man sie mieten, zahlt man nahezu so viel wie in der Landeshauptstadt (2400 bis 2640 Euro).