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Tourismus in Bad Tölz:Neues Hotel als Impulsgeber

Redserve Gesundheitszentrum, Medical Wellness, Hotel

Wegen der Nähe zur Isar und des Blicks hinüber zur Altstadt finden die Gutachter der Treugast GmbH das Areal westlich an der Bockschützstraße - unterhalb des Zentralparkhauses (oben) - für ein Hotel am besten geeignet.

(Foto: Manfred Neubauer)

In einem Gutachten analysiert die Treugast GmbH aus München das touristische Potenzial von Bad Tölz und bewertet vier Standorte für einen Hotelbetrieb. Das Areal an der Bockschützstraße bekommt die besten Noten

Bad Tölz hat mancherlei Sehenswürdigkeiten zu bieten. Die Marktstraße mit ihren Giebelhäusern, die Isarpromenade, die Klostergärten, das Kurhaus samt Park. Zudem liegen Berge und Seen mit ihren Freizeitmöglichkeiten direkt vor der Haustür. All dies reicht aber nicht aus, damit sich ein Tourist bewusst in der Kurstadt einquartiert. Trotz der attraktiven Lage gebe es "aktuell keinen Grund, warum man unbedingt nach Tölz reisen muss", sagte Michael Lidl von der Treugast GmbH, einer Unternehmensberatung aus München, am Dienstag im Tölzer Stadtrat. "Ohne einen neuen Impuls wird sich das auch nicht ändern." Den könnte ein neues Hotel geben, das allerdings eine überregionale Strahlkraft besitzen müsste. Das touristische und wirtschaftliche Potenzial wäre dafür in Tölz vorhanden. Zu diesem Schluss kommt das knapp 100 Seiten starke Gutachten von Treugast.

Nach dem Aus für das Spa "Natura Tölz" und ein 300-Betten-Haus an der Arzbacher Straße zäumt die Stadt ihre Hotelpläne mit dieser Bedarfsanalyse nun von einer anderen Seite auf. Ein infrastruktureller Impuls müsse ja nicht unbedingt ein Wellnessbad sein, sagt Kurdirektorin Brita Hohenreiter. "Das kann auch ein gutes Hotel sein." Außerdem möchte die Stadt mit dem Gutachten zeigen, dass Tölz durchaus über touristisches Potenzial verfügt. Das soll zum einen Investoren und Betreiber anlocken, andererseits aber auch Argumente gegen Skeptiker wie die Jod AG liefern, die der Kurstadt attestieren, dass sie im Fremdverkehr keine Zukunft mehr habe.

Den Gastgebern am Ort stellte die Treugast, die selbst als Hotelbetreiber auftritt, ein eher dürftiges Zeugnis aus. Die meist kleinen Betriebe böten in der Regel ein niedriges Niveau, was die Qualität betrifft. Das wollte Lidl aber nicht als Vorwurf verstanden wissen. Er verglich diese individuell geführten Häuser mit Tante-Emma-Läden: "Kleine Hotels haben es schwer, sich auf dem Markt zu behaupten." Auch größere Häuser wie der Tölzer Hof oder Eberls Vitalressort werden in der Expertise nicht sonderlich gut bewertet. Nur das Hotel Isarwinkel kommt besser weg, jedoch nur wegen der günstigen Preise.

Vier Standorte für ein neues Hotel untersuchte Treugast in Tölz. Am besten geeignet sei das Gelände an der Bockschützstraße, sagte Lidl. Vor allem deshalb, weil es an der Isar liegt und der Blick zur Altstadt hinübergeht. Notwendig sei aber, die Straße zu verlegen - was Lidl auf Nachfrage von Peter Wiedemann (FWG) ausdrücklich bekräftigte. Auch das ehemalige Hotel Jodquellenhof sieht das Gutachten an einem attraktiven Platz angesiedelt, allerdings bloß für ein Gesundheitshotel. Das Areal an der Arzbacher Straße gegenüber der Asklepios-Klinik und das städtische Grundstück neben dem Kurhaus wird hingegen negativ bewertet. An der Arzbacher Straße wäre ein Low-Budget-Hotel möglich, am Kurhaus rät Treugast von einem Hotel ab.

Außerdem untersuchten die Münchner Berater, ob sich bestimmte Hotelformen in Tölz wirtschaftlich führen lassen - vom Mittelklassehotel über das Luxushotel bis zum Gesundheitshotel und Tagungshotel. Als Parameter dienten unter anderem die Zahl der Zimmer, die Zimmerauslastung, die "Average Room Rate". Für ein Vier- oder Fünf-Sterne-Haus läge die Rendite demnach bei etwa vier Prozent. "Wir schlagen vor, dort einen großzügigen Wellnessbereich in Zusammenarbeit mit der Stadt zu schaffen, der auch für Einheimische geöffnet ist", sagte Lidl. Im Mittelklasse-Segment läge die Rendite um die fünf Prozent. Ein Gesundheitshotel hinge dem Gutachten zufolge vor allem vom Bekanntheitsgrad der Mediziner ab, die darin arbeiten. "Das ist sehr personenbezogen", sagte Lidl.

Josef Steigenberger (CSU) wollte wissen, ob ein Tagungshotel auf dem städtischen Grundstück neben dem Kurhaus nicht doch sinnvoll sei. Lidl äußert Zweifel. Ein solches Haus müsste ohne eigene Tagungsräume, ohne eigenes Restaurant auskommen, sagte er. "Da ist es schwierig, Wirtschaftlichkeit herzustellen." Zudem finde die Anlieferung hinter dem Kurhaus statt, die Laufwege für Mitarbeiter und Gäste wären kompliziert. Für Bürgermeister Josef Janker (CSU) wäre dieses Nebeneinander von Hotel und Kurhaus gleichwohl eine Option, wofür allerdings ein Gesamtkonzept notwendig sei. Peter Priller (Grüne) verwies indes darauf, dass die Schlemmer-Klinik auf das Grundstück neben dem Kurhaus expandieren möchte. "Wir haben keinen Zeitdruck", erwiderte Janker. Für Willi Streicher (SPD) benötigt Bad Tölz ein neues Hotel als Flaggschiff. "Wir brauchen etwas im Budget-Bereich, weil uns Betten fehlen." Aber in Tölz und in der Region stießen solche Projekte auf Widerstand. "Ist das ein normales Phänomen, dass man sagt, ein Hotel ist was Böses?", fragte er. Ein regionales Phänomen, erwiderte Lidl. "In der oberbayerischen Gegend." Dort erschlössen sich die Vorteile eines Hotels nicht sofort, viele Einheimische meinten, dass sie davon nichts haben. Mit Blick auf das Bürgerbegehren gegen das Hotelprojekt Bichler Hof mochte Franz Mayer-Schwendner (Grüne) dies nicht so stehen lassen. Auch dafür hätte er sich eine wirtschaftliche Analyse gewünscht. Das Areal dort gehöre nicht der Stadt, so Janker. "Das ist ein privater Investor."