Die Umwandlung der ehemaligen Moraltwerke in ein modernes Stadtquartier in Bad Tölz gewinnt Kontur. Der jetzt vorgestellte Siegerentwurf des Wettbewerbs zur städtebaulichen Entwicklung der Industriebrache sieht den Linsensägbach als eine Art grünes Rückgrat. Das Gewässer, das sich mitten durch das 6,5 Hektar große Areal zieht, soll in einem Anger dahinplätschern und dafür nach Norden verlängert werden. Auf der Ostseite zur Bundesstraße 13 hin sind Gewerbegebäude vorgesehen, auf der Westseite zur Isar sollen die meisten Wohngebäude entstehen.
Außer den denkmalgeschützten Bauten – dem Haus mit dem Uhrenturm, der Halle der alten Schlosserei mit dem hölzernen Dachgebälk und dem ehemaligen Verwaltungsgebäude – soll auch das frühere Sägewerk der Firma Moralt erhalten bleiben. Das Konzept stammt von Henning Larsen Architects aus München/Kopenhagen, beteiligt hatten sich noch drei weitere Architekturbüros. „Es zeichnet sich durch eine hohe städtebauliche Qualität aus“, sagte Stadtbaumeister Florian Ernst bei der Präsentation im Rathaus. „Es war der beste Entwurf.“
Darin war sich die Jury rasch einig. Ihr gehörten neben Bürgermeister Ingo Mehner (CSU) und Mitgliedern der Stadtverwaltung auch Stadträte, Vertreter des Grundstückseigentümers sowie Ursula Hochrein und Professor Benedikt Boucsein als Fachjuroren an. Neben der Auseinandersetzung mit den Themen Hochwasserschutz und Nachhaltigkeit gefiel dem Gremium an dem Konzept vor allem der landschaftliche Umgang mit dem neuen Quartier, insbesondere die Idee mit dem Bach.
Verschiedene Dachformen und Höhen sollen die Baugeschichte von Tölz widerspiegeln
„Wir haben uns sofort in das Areal verliebt“, sagte Katrin Bindner, Director Urbanism Germany des dänischen Architekturbüros. Die Isar, die Alpen, der Bach, die alten Gebäude, die Historie – „das ist ein urbanes Schatzkästchen“. Die Blickachsen zu den Bergen, dem Fluss und dem Bach spielen denn auch eine wichtige Rolle in dem Entwurf. Ebenso der Linsensägbach selbst, der renaturiert und nach Norden hin geöffnet werden soll.
Außerdem wird die Tölzer Historie aufgegriffen. Die neuen Wohnhäuser sollen mit diversen Dachformen und Höhen die baugeschichtliche Genese der Stadt zitieren. „Dieses Versetzte, dieses Verspringen“, verdeutlicht Thomas Scherer, Geschäftsführer der Entwicklungsgesellschaft Moralt-Areal GmbH & Co.KG. Deshalb wolle man „nicht 17 gleiche Blöcke“. Auch Reminiszenzen an die 116-jährige Firmengeschichte des Türenherstellers Moralt sollen erhalten bleiben. Das betrifft Silos, Kabelleitungen, verschiedene Materialien – „Artefakte“, wie Bindner sagt. Vor allem aber das Sägewerk, das „dem ganzen Gebiet Atmosphäre gibt“, so Bindner. Man werde den Werk-Charakter des Geländes „zwischen den Neubauten spüren“, prophezeit Stadtbaumeister Ernst.
Im Norden mit den denkmalgeschützten Bauten sollen ein Tagungshotel, ein überdachter Quartiersplatz für Veranstaltungen, Gastronomie und Büros angesiedelt werden. Danach folgen südwärts auf der Seite zur B 13 hin die Gewerbegebäude, die auf etwa 4,2 Hektar errichtet werden und drei bis fünf Geschosse haben können. Projektentwickler Scherer spricht von einer Handwerkermeile. Die klassischen Hallen auf dem Areal seien dabei multifunktional nutzbar, sagt er. Ein Teil mit Verkauf und Showroom im Erdgeschoss, ein Teil für die Produktion, ein Teil fürs Internetgeschäft. Die Zahl der Bewerber hält sich allerdings noch in Grenzen. „Dass 1000 Gewerbetreibende Schlange stehen, ist ein Mythos“, sagte Scherer über das wohl schwierigste Problem bei der Projektentwicklung. Allerdings gebe es „einen konkreten Bedarf von einer soliden Menge, die mit uns in enge Gespräche geht“.
Auf der Isarseite sollen einmal bis zu 1000 Personen wohnen: Mitarbeiter der Betriebe, Käufer von Eigentumswohnungen und Mieter. 20 Prozent des Wohnraums werde preisreduziert angeboten, sagt Bürgermeister Mehner. Dies seien allerdings keine Sozialwohnungen, sondern Domizile für Leute mit mittlerem Einkommen, die sich die sündteuren Mieten in Tölz nur schwer oder gar nicht leisten können. Auf dem Moralt-Areal könnten sie EOF-Fördermittel als Mietzuschuss erhalten (Einkommensorientierte Förderung). Ganz im Süden ist überdies noch eine Kindertagesstätte geplant.
Zwischen Gewerbe und Wohnen soll sich dann der Linsensägbach als grünes Band schlängeln. „Er soll maximale Aufenthaltsqualität bieten“, sagte Dieter Grau, Executive Partner von Henning Larsen. Mit Bänken und Wegen soll das Gewässer für alle Generationen „ein wunderschöner Freiraum“ werden. Die Wohnhäuser würden durch die Gewerbegebäude vom Lärm der Bundesstraße abgeschirmt. Sie seien so angeordnet, dass „fast jeder einen tollen Blick auf die Alpen oder die Isar hat“. Außerdem stellt sich Grau vor, dass die Neubauten „in großem Stil aus Holz“ errichtet werden. Insgesamt soll das Stadtquartier „Sicherheit und Geborgenheit“ bieten.
Dazu gehört nicht zuletzt der Hochwasserschutz. Um Überflutungen vorzubeugen, wird das Areal an der Isar über Terrassenstufen auf die „richtige Höhenlage“ gebracht, wie Grau sagt. Anders ausgedrückt: Das Gelände wird angehoben – mit Ausnahme des Linsensägbachs, der in seinem alten Bett bleibt. Bei Starkregen sollen Gründächer, Retentionsflächen und „eine smarte Bewirtschaftung des Bachs“ vor Überschwemmungen schützen.
Das Moralt-Areal soll nach der Umgestaltung nahezu autofrei sein. Der Entwurf sieht zwei Parkgaragen im Norden und in der Mitte vor, dazu zwei einstöckige Tiefgaragen im Osten und Westen, die sich unter dem gesamten Gelände hindurchziehen, aber beide in zwei Teile getrennt sind. Geplant wird derzeit mit rund 1600 Stellplätzen.
Nach dem Status quo gibt es nur eine Zufahrt zu dem neuen Stadtquartier: gegenüber vom Feuerwehrhaus an der Lenggrieser Straße, nahe der Kreuzung mit der B13. Der Verkehrsplaner habe mitgeteilt, dass sich das Areal „rechtlich über diese Kreuzung erschließen“ lasse, erzählt Scherer. „Aber schön ist das nicht.“ Damit die Fahrzeuge zu den Gewerbebetrieben rollen können, soll die parallel zur B 13 liegende Straße auf dem Moralt-Gelände erhalten bleiben.
„Die Vision des Entwurfs wird sich noch verändern, aber der Grundgedanke bleibt“
Unklar ist auch, wie eine Verbindung für Fußgänger und Radler vom neuen Stadtquartier zur Karwendelsiedlung aussehen soll. Eine Brücke über die Bundesstraße hält Scherer für unwahrscheinlich, weil es auf der anderen Straßenseite keinen Raum für die Verankerung gebe. „Das ist systemisch nicht möglich.“ Also bleibt nur eine Ampel oder eine Unterführung.
Solche Verkehrsfragen – vor allem das Ob und Wo einer weiteren Zufahrt – müssen nun mit dem Straßenbauamt Weilheim diskutiert werden. Ebenso ist der geplante Hochwasserschutz erst einmal mit dem Wasserwirtschaftsamt Weilheim abzuklären. Dies ist Teil des Bebauungsplan-Verfahrens, das nun beginnt. Scherer rechnet damit, dass sich dies bis Jahresende hinziehen wird. „Die Vision des Entwurfs wird sich noch verändern, aber der Grundgedanke bleibt.“ Wenn alles nach Wunsch läuft, könnten erste Gebäude der ehemaligen Moraltwerke bis März 2026 abgerissen werden.
