Miete Das sind die neuen Immobilienpreise zwischen Schäftlarn und Bad Tölz

Langsam wird es duster am Immobilienmarkt: Die Preise sind für immer mehr Menschen unerschwinglich - und liegen teils dennoch deutlich unter denen im übrigen Münchner Umland.

(Foto: Hartmut Pöstges)

Mieten und Kaufpreise steigen immer schneller - um bis zu 15 Prozent im Jahresvergleich. Experten raten zu einem Gegenmittel, das man im Landkreis nicht gerne hört.

Von David Costanzo

Die Schere ist das wichtigste Werkzeug am Immobilienmarkt: Mal geht sie auseinander - das war so, als die Preise zunächst in München dramatisch stiegen und die im Umland abhängten. Dann schließt sie sich wieder - das ist jetzt der Fall, da die Preise in der Stadt nicht mehr ganz so schnell wachsen und dafür die im Umland immer rasanter zulegen. Zwischen Bad Tölz und Schäftlarn haben sich Mieten, Eigentumswohnungen und Häuser innerhalb eines einzigen Jahres um rund zehn bis 15 Prozent verteuert, wie der Marktbericht des Makler- und Immobilienverbands IVD ausweist.

Doch auch innerhalb der Region gibt es eine Schere: Am teuersten Standort in Schäftlarn kostet ein Einfamilienhaus durchschnittlich 940 000 Euro. In der günstigsten verzeichneten Gemeinde dagegen, in Benediktbeuern, ist das gleiche Häuschen für 490 000 Euro zu haben. Dabei haben die Marktforscher die Immobilien statistisch auf Vergleichbarkeit getrimmt. Die Angaben beziehen sich unabhängig von der Gemeinde auf Häuser mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, gute Ausstattung und Lage, auf einem ortsüblich großen Grundstück, mit Garage. Makler und Hausverwalter haben die Preise dem IVD für den Marktbericht übermittelt. Aufgenommen wurden nur Städte und Gemeinden mit ausreichendem Angebot.

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Gegen den drastischen Preisanstieg empfehlen die Experten ein Mittel, das man in der Region nicht gern hört: bauen, bauen, bauen - entlang der Autobahnen und Schienen, auf Gewerbeflächen, in den Ortschaften und zwar auf mehreren Etagen. Eine Übersicht der verzeichneten Städte und Gemeinden:

Schäftlarn

Nah an München, doppelter S-Bahn-Anschluss, Garmischer Autobahn, kaum Neubau: Die Gemeinde ist begehrt. Schäftlarn verzeichnet in der Region nicht nur die mit Abstand höchsten Preise, sondern zusätzlich auch den stärksten Anstieg. Das Einfamilienhäuschen für 940 000 Euro hat sich im Jahresvergleich um 15 Prozent verteuert. Neue Doppelhaushälften kosten im Schnitt schon 900 000 Euro - ein Plus von 14 Prozent. Eigentumswohnungen im Erstbezug schlagen mit 4800 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Drei Zimmer mit 70 Quadratmetern würden also 336 000 Euro kosten. Das entspricht einem Zuwachs von zwölf Prozent im Jahresvergleich. Bei den Mieten ist die Entwicklung vergleichbar: Wohnungen im Altbau kosten elf, im Bestand 13 und im Neubau 16 Euro pro Quadratmeter kalt. Diese Preise liegen immer noch 20 bis 30 Prozent unter denen in der Landeshauptstadt.

Icking

Etwas weiter südlich sieht es ähnlich aus: Icking verzeichnet vergleichbar hohe Anstiege wie Schäftlarn und fast ebenso hohe Preise. Das durchschnittliche Einfamilienhaus wechselt hier für 920 000 Euro den Besitzer. Das sind 15 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Den gleichen Preis verbuchen die Makler übrigens bei neu gebauten Doppelhaushälften. Häuser zur Miete sind sogar etwas teurer als in der Nachbargemeinde und teils sogar als in München: Für die gebrauchte Doppelhaushälfte sind monatlich im Schnitt 2600 Euro kalt zu überweisen, im Neubau sogar 2800 Euro. Verstärkt werde die Exklusivität der Gemeinde durch die Regelung, dass ein Grundstück für ein Haus mindestens 900 Quadratmeter groß sein muss und pro Doppelhaushälfte 600 Quadratmeter, stellen die Marktforscher fest.

Egling

Ganz anders verläuft die Entwicklung in Egling. Deutlich weiter entfernt von Autobahn und S-Bahn als die Nachbarn werden viel geringere Summen für Immobilien aufgerufen. Das ist übrigens der naheliegende Grundsatz der Schere im gesamten Umland: je weiter weg von München oder von Verkehrsachsen, desto vergleichsweise günstiger. Einfamilienhäuser in Egling kosten zwar ebenfalls 15 Prozent mehr als im Vorjahr, das entspricht dort aber noch 575 000 Euro. Zur Miete kosten neue Doppelhaushälften 1600 Euro kalt und Reihenmittelhäuser 1500 Euro. Preise für Eigentumswohnungen sind auch verzeichnet - im Neubau 3600 Euro pro Quadratmeter und im Bestand 3000 Euro.

Wolfratshausen

Die Stadt bleibt sehr beliebt, stellen die Marktforscher fest, Baugrundstücke sind heiß begehrt, die Preise ziehen an. Das bestehende Einfamilienhaus schlägt mit 690 000 Euro zu Buche - ein Plus von elf Prozent. Noch teurer ist die neu gebaute Doppelhaushälfte für im Schnitt 730 000 Euro - plus zwölf Prozent. Im Bestand gibt es sie für 600 000 Euro - ein Zuwachs von neun Prozent. Den gleichen Preis erzielen neue Reihenhäuser. Eigentumswohnungen sind zu haben im Neubau für 4500 Euro pro Quadratmeter und im Bestand für 3500 Euro. Die Mieten sind jeweils um einen Euro im Jahresvergleich gestiegen. Im Altbau sind neun Euro pro Quadratmeter kalt fällig und im Bestand elf Euro. Um 50 Cent wachsen die Preise im Erstbezug auf 13,50 Euro. Die Miete vom gebrauchten Reihenhaus bis zur neuen Doppelhaushälfte rangiert von 1500 bis 2000 Euro.

Geretsried

Neues Zentrum, S-Bahn-Verlängerung, Neubau: Den größten Entwicklungsschub im Landkreis werde Geretsried nehmen, heißt es im Bericht. Doch schon jetzt habe die Attraktivität merklich zugenommen. Die Preise liegen aber noch unter denen in Wolfratshausen oder Bad Tölz - doch sie steigen. Das Einfamilienhaus schlägt mit 575 000 Euro zu Buche, das entspricht einem Zuwachs von 13 Prozent. Gebrauchte Reihenhäuser kosten 420 000 Euro, Doppelhaushälften 525 000 Euro. Neue Reihenhäuser sind für 480 000 Euro, Doppelhaushälften für 635 000 Euro zu haben. Eigentumswohnungen kosten im Bestand 2750 Euro pro Quadratmeter, im Neubau schon 4150 Euro. Die Mieten ziehen je nach Baujahr unterschiedlich an: Im Altbau werden 8,50 Euro pro Quadratmeter kalt fällig. Das entspricht einem Plus von neun Prozent. Im Bestand sind es schon 9,30 Euro, plus zwölf Prozent. Und im Neubau 10,80 Euro, was einen Anstieg um elf Prozent bedeutet. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind für Mieten zwischen 1230 und 1680 Euro zu haben.

Bad Tölz

Etwas moderater fallen die Anstiege in der Kurstadt aus, die Preise liegen aber schon höher als in der Region. So kostet das Einfamilienhaus im Schnitt 720 000 Euro, ein Plus von neun Prozent. Um acht Prozent haben sich neue Reihenhäuser verteuert, auf 550 000 Euro. In diesem Bereich verteuern sich auch Doppelhaushälften auf 710 000 Euro im Neubau und 590 000 Euro im Bestand. Eigentumswohnungen kosten neu 4400 Euro pro Quadratmeter, für gebrauchte werden 3500 Euro fällig. Die Mieten liegen zwischen neun Euro kalt pro Quadratmeter im Altbau und zwölf Euro beim Erstbezug. In Bestandshäusern sind monatlich 10,50 Euro pro Quadratmeter zu überweisen. Die Mieten für Reihenhäuser und Doppelhaushälften rangieren zwischen 1400 und 1950 Euro.

Benediktbeuern

Die Gemeinde ist nicht nur die günstigste im Kreis, sondern im ganzen Großraum. Noch dazu stagnieren die Preise: Das Häuschen kostet so viel wie vor einem Jahr. Neue Reihenhäuser verteuern sich laut Bericht im Jahresvergleich nur um 5000 Euro auf 395 000 Euro, Doppelhaushälften um 15 000 Euro auf 515 000 Euro. Die Schere geht also im Kreis weiter auseinander.

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