Berge, Seen, Wälder, dazu jede Menge Freizeitmöglichkeiten und mit München eine Großstadt vor der Haustür: Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen lässt es sich gut leben. Das hat allerdings seinen Preis. Der Zuzug ins Oberland nimmt nicht ab, weshalb die ohnehin teuren Preise für hochwertige Immobilien steigen, auch die Mieten klettern weiter nach oben. Vor allem auf dem Land ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung derzeit allerdings nicht mehr ganz so teuer. Insgesamt ist die Lage stabil geblieben. Dies zeigt der „Wohnmarktbericht 2025“, den die Sparkasse Bad Tölz-Wolfratshausen jetzt vorgelegt hat.
In der Analyse, die das Kreditinstitut zusammen mit dem „iib Dr. Hettenbach-Institut“ erstellt hat, wird deutlich, dass Wohneigentum ungeachtet der hohen Kosten wieder mehr in den Fokus rückt. „Nach wie vor werden Immobilien in attraktiven Lagen, mit einer hochwertigen Ausstattung und gutem Zustand stark nachgefragt“, fasst Christian Spindler, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Bad Tölz-Wolfratshausen, die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt im Landkreis zusammen. Allerdings: „Im Einzelfall ist die Preisentwicklung stark von der Qualität des jeweiligen Gebäudes abhängig.“ Das heißt: Häuser oder Eigentumswohnungen, die Kriterien wie Lage, Ausstattung und Energieeffizienz nicht sonderlich gut erfüllen, müssen sich „im Preis anpassen, um weiterhin ausreichend nachgefragt zu bleiben“, wie es im Wohnmarktbericht heißt.
Als Grund, warum der Trend wieder mehr zum Kauf von Immobilien geht, nennt Martin Harbalik die Entwicklung bei den Zinsen. Die hätten sich im langjährigen Vergleich auf einem moderaten Niveau eingependelt, so der Abteilungsleiter Versicherung und Immobilien bei der Sparkasse. Mit der vom Bundestag beschlossenen höheren Staatsverschuldung seien sie aber wieder leicht gestiegen.
Auf dem Mietmarkt wirkt das gleiche Prinzip wie bei Kaufimmobilien: Es sind nur wenige Wohnungen verfügbar, die Nachfrage ist jedoch stark, was zu teuren Mietpreisen führt. „Aktuell werden schlichtweg zu wenige Wohnungen gebaut“, betont Harbalik. Die Bauwirtschaft sei anspruchsvollen Rahmenbedingungen ausgesetzt. „Und auch kurzfristig ist nicht davon auszugehen, dass wesentlich mehr Wohnungen gebaut oder fertiggestellt werden.“
Im Wohnmarktbericht wurde die Situation in Bad Tölz, Geretsried und Wolfratshausen, sowie die Gebiete Bad Heilbrunn, Dietramszell, Kochel, Lenggries und Münsing untersucht. In dem Report stehen Orientierungswerte für Bestandsimmobilien, die älter als drei Jahre sind. Die Prozente beschreiben die Preisentwicklung basierend auf den Quadratmeterpreisen der letzten zwölf Monate. Und bei allen Angaben handelt es sich um Durchschnittswerte.
Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind zumeist leicht gesunken
Der Kaufpreis für ein Haus sank in Bad Tölz - samt Ellbach und Gewerbegebiet - um 8,7 Prozent auf 6150 Euro pro Quadratmeter, für eine Wohnung stieg er um 2,6 Prozent auf 5240 Euro pro Quadratmeter. In Geretsried - mit den Ortsteilen Buchberg, Gartenberg, Gelting und Schwaigwall - kostete ein Haus im Schnitt 5530 Euro pro Quadratmeter und damit um 5,6 Prozent weniger als im Jahr davor. Für eine Wohnung standen 5100 Euro je Quadratmeter zu Buche, dies sind 6,1 Prozent mehr. In Wolfratshausen - mit Nantwein und Waldram - waren für ein Haus 5180 Euro pro Quadratmeter fällig, und damit 6,6 Prozent weniger als 2024. Auch eine Wohnung war um 2,9 Prozent billiger (5010 Euro pro Quadratmeter).
Auf dem Land gingen die Preise allgemein leicht zurück. Bad Heilbrunn, Königsdorf und Wackersberg: 5760 Euro pro Quadratmeter für ein Haus (minus 4,7 Prozent), 4610 Euro für eine Wohnung (minus 4,3 Prozent); Dietramszell, Egling, Greiling, Reichersbeuern und Sachsenkam: 6320 Euro pro Quadratmeter für ein Haus (minus 1,6 Prozent), 4650 Euro für eine Wohnung (minus 5,1 Prozent); Kochel am See, Benediktbeuern, Bichl und Jachenau: 5570 Euro pro Quadratmeter für ein Haus (minus 6,9 Prozent), 4710 Euro für eine Wohnung (minus 6,6 Prozent); Lenggries und Gaißach: 6210 Euro pro Quadratmeter für ein Haus (minus 3,7 Prozent), 4360 Euro für eine Wohnung (minus 2,5 Prozent); Münsing, Eurasburg und Icking: 8990 Euro pro Quadratmeter für ein Haus (minus 4,6 Prozent), 5820 Euro für eine Wohnung (minus 0,2 Prozent).
Nachdrücklich begrüßt Harablik, dass „endlich Ruhe rund um die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes eingekehrt ist und es wieder Klarheit darüber gibt, welche Heizungsanlage im Haus bleiben darf und welche nicht“. Damit hätte potenzielle Käufer jetzt eine gute Entscheidungsgrundlage. Die Energieeffizienz eines Gebäudes wirke sich schließlich nicht nur auf den Immobilienpreis, sondern mittel- und langfristig auch auf die laufenden Betriebskosten aus. Nun könnten Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen zielgerichtet im Vorfeld berechnet werden. „Die Frage, ob man sich eine Wunschimmobilie leisten kann oder nicht, lässt sich so einfacher beantworten.“
