Man muss schon weit in die Geschichte der Stadt Geretsried zurückgehen, um einen Vergleich zu finden für das, was jetzt auf dem Lorenzareal entstehen soll. In den Sechzigerjahren, so berichtet Wolfgang Selig, Geschäftsführer der Baugenossenschaft Geretsried (BG), habe die BG eintausend Wohnungen gebaut. Dies freilich über eine Dekade verteilt und nicht an einem Standort. Auf dem gut vier Hektar großen Gelände zwischen Elbe- und Banaterstraße, das nach der früher dort ansässigen Spielwarenfabrik Lorenz benannt ist, sollen jetzt 600 Wohnungen gebaut werden - Raum für etwa 1500 Menschen in der 24 000-Einwohner-Stadt.
Korbinian Krämmel betont, sein Unternehmen wolle auf dem Lorenzareal "insgesamt bezahlbaren Wohnraum" schaffen. Das gelte für die Eigentumswohnungen genauso wie für die frei finanzierten Mietwohnungen. Deren Quadratmeterpreis soll, so Krämmel, ein bis zwei Euro unter dem üblichen Durchschnittspreis bei Neuvermietungen in Geretsried liegen - den er wiederum mit elf bis zwölf Euro beziffert. Unternehmenssenior Reinhold Krämmel, der das Projekt Lorenzareal mitinitiiert hat, sagt, es sollen Wohnungen entstehen für jene Menschen, die für den freien Markt zu wenig und für eine Förderung zu viel verdienen: Polizisten, Kindergärtnerinnen, Krankenschwestern, Altenpfleger, Einzelhandelsverkäuferinnen: "Für unsere Gesellschaft wichtige Menschen, die sich aber diese hochpreisigen Wohnungen, die wie Pilze aus dem Boden schießen, nicht leisten können." "Geförderte Wohnungen" ist bei der Regierung von Oberbayern der Fachbegriff, der das Wort "Sozialwohnungen" ersetzt hat. Berechtigt sind bei diesem Fördermodell keineswegs nur Hartz-IV-Empfänger, es könne auch eine vierköpfige Familie mit einem Jahreseinkommen bis zu 65 000 Euro brutto sein, erklärt der zuständige Abteilungsleiter Roman Dienersberger. Es gibt drei Einkommensstufen, nach denen sich die sogenannte Mietbelastung berechnet, von monatlich 5,50 Euro pro Quadratmeter bis zu 7,50 Euro. Diese Mietbelastung ist der Preis, den die Bewohner tatsächlich bezahlen, der Freistaat legt aber via Landratsamt einen Mietzuschuss darauf. Mit dieser Verfahrensweise ließen sich Fehlbelegungen, die in Sozialwohnungen alten Typs gang und gäbe waren, vermeiden, sagt der Wohnungsfachmann der Regierung.
Dienersberger lobt es sehr, dass Stadt und Bauherr auf dem Lorenzareal eine Mischung unterschiedlicher Bevölkerungsschichten ermöglichen möchten. Aus seiner Erfahrung mit dem Wohnungswesen sagt er, es könne auch vermeintlich gut Verdienenden passieren, dass sie plötzlich eine geförderte Wohnung beanspruchen müssen. Wenn eine Familie in die Brüche gehe, könne etwa eine alleinerziehende Mutter ganz schnell in die Bredouille kommen - selbst wenn sie als Lehrerin gut verdiene. fam
Die Regierung von Oberbayern hält das Projekt für mustergültig
Das Vorhaben sei eines der größten seiner Art in der Region um München, sagt der Leitende Baudirektor Roman Dienersberger, bei der Regierung von Oberbayern für Wohnraumförderung zuständig. Und er ist sicher: "Was dort entsteht, wird eine hohe Qualität haben." Denn nicht zufällig läuft das Projekt unter dem Stichwort "bezahlbarer Wohnraum". Dienersberger nennt es "ein Muster für andere".
Die Krämmel KG, vertreten durch Geschäftsführer Korbinian Krämmel, will auf ihrem Grundstück etwas schaffen, was einer breiten Schicht eine Bleibe bietet, vom Single bis zur fünfköpfigen Familie. "Eine hochspannende Aufgabe", sagt der 31-jährige Bauingenieur. Das Vorhaben ist, so abgesprochen mit Stadt und Regierung, dreigeteilt: Je 30 Prozent geförderte und frei finanzierte, aber vergünstigte Mietwohnungen, 40 Prozent Eigentumswohnungen. Diese Mischung findet Regierungssprecher Dienersberger "toll". In den Siebzigerjahren habe man oft mit Sozialwohnungen Gettos gebildet, das werde hier vermieden. Dienersberger würdigt die Initiative, die von der Stadt und der Krämmel KG gemeinsam ausgeht: "Wir sagen ständig, wir brauchen Wohnungen. Hier packt man an."
Noch hat der Geretsrieder Stadtrat zwar nicht den Beschluss für die Änderung des Bebauungsplans gefasst, der an dieser Stelle bisher großflächigen Einzelhandel vorsieht. Doch die gröbsten Einwände sind eigentlich ausgeräumt. Kritiker wie die Industriegemeinschaft Geretsried (IGG) und die Freien Wähler hatten davor gewarnt, dass ein Wohngebiet inmitten des Gewerbegebiets rund um das Lorenzareal die anliegenden Betriebe gefährden könnte. Bewohner könnten wegen Lärm- oder Geruchsbelästigungen gegen das Gewerbe klagen, so ihre Befürchtung.
Bis zu zehngeschossige Wohntürme
Ein Gutachter kommt aber zu dem Schluss, dass sich das verhindern ließe - durch Anordnung und Höhen der Gebäude. Der von Krämmel beauftragte Architekt Klaus Kehrbaum hat genau nach diesen Maßgaben geplant: fünfgeschossig und U-förmig an den Baugebietsrändern. Dazu schlägt er als Möglichkeit vor, inmitten des Geländes bis zu zehngeschossige Wohntürme zu errichten. Was bei einigen Stadträten zunächst eine heftige Abwehrreaktion auslöste, ist tatsächlich eine Chance - auf freien Alpenblick.
Auch der Architekt des Projekts ist nicht zufällig gewählt: Kehrbaum ist der maßgebliche Mann für die Stadt Geretsried, wenn es um deren Entwicklung geht. Er hat zu Zeiten, als dies noch dringlicher schien, den Masterplan für die stadteigene Böhmwiese erstellt. Er ist jetzt, da Bürgermeister Michael Müller (CSU) einen neuen Stadtteil Böhmwiese bis zur S-Bahn-Erschließung hintangestellt hat, für die Urbanisierung des Karl-Lederer-Platzes verantwortlich. Und eben auch für das Lorenzareal. Woran man sieht: In Geretsried ist derzeit eine Menge im Um- und Aufbruch.
Architekt Klaus Kehrbaum hat den Plan für das Lorenzareal dem Lärmschutz angepasst - U-förmige Gebäude und Schallschutzwände schirmen das Innere ab.Grafik: Kehrbaum Architekten
Die Stadt wird interessant für München-Pendler
Die Stadt, die es an historisch gewachsener Schönheit mit Wolfratshausen und gar Bad Tölz nicht aufnehmen kann, wird dennoch bald erheblich an Anziehungskraft gewinnen. Auch wenn der S-Bahn-Anschluss, wie die meisten glauben, noch zehn Jahre auf sich warten lässt - allein die Aussicht darauf macht Geretsried für viele, die in München arbeiten, sich aber die Mieten dort nicht leisten können, interessant.
Die Stadt wird wachsen, selbst gesetztes mittelfristiges Ziel sind 30 000 Einwohner. Sie will aber versuchen, dies so zu gestalten, dass alle Bevölkerungsschichten mitkommen. Der Bürgermeister hat dies in seiner Haushaltsrede betont: Das "freie Spiel der Kräfte" dürfe nicht dazu führen, dass Teile der Bürger auf der Strecke bleiben, sagte Müller. Und, mit ein wenig Pathos, wie es in einer Etatrede schon mal bemüht wird: "Die Welt mit ihren vielen Krisenherden ist ein fragiler Ort. Machen wir Geretsried zu einem stabilen Ort."
Wie nötig Wohnungen dafür nicht erst seit der Flüchtlingskrise sind, lässt sich in einem Gespräch mit dem Geschäftsführer der Baugenossenschaft Geretsried (BG) leicht feststellen. Das Unternehmen verwaltet 3000 Wohnungen, darunter 2250 eigene, von denen 1000 Sozialwohnungen sind. Sobald eine frei wird, melden sich bis zu zwanzig Interessenten. Das tun sie aber auch, wenn - wie meist - keine Wohnung am Schwarzen Brett oder im Internet annonciert wird: "Bei uns fragen täglich Leute an", sagt Selig. Eine Warteliste führe die BG schon seit Jahren nicht mehr: "Die haben wir abgeschafft, als sie vierstellig wurde." Selig weiß von kleinen Zwei-Zimmer-Wohnungen zu berichten, in denen fünf Menschen hausen, weil sie sonst nichts finden. Er schätzt, es gebe einen "hohen zweistelligen Prozentsatz Geretsrieder, die nicht die ideale Wohnung haben".
Die Baugenossenschaft ist Krämmels Partner für das Lorenzareal. Am kommenden Montag wird sich der BG-Aufsichtsrat erstmals konkret mit diesem Vorhaben befassen. Es gehe nicht um eine alltägliche Entscheidung, sagt Selig: "Das ist auch für uns ein Projekt in einer Größenordnung, die wir seit langer Zeit nicht mehr hatten."