Wer in Geretsried eine am Ort produzierte Pizza isst, schafft Energie. Nicht nur – in Form von Kalorien – für den eigenen Körper, sondern indirekt auch für andere. Dies ist eine der ökologischen Besonderheiten des neuen Stadtviertels, das an der Banater Straße in Geretsried gebaut wird: Es nutzt die Abwärme der benachbarten Pizza-Großbäckerei Gustavo Gusto. Dort werden täglich mehr als 200 000 Tiefkühlpizzen produziert. Und die Abwärme dieses Werks, so Korbinian Krämmel, „deckt in der Spitzenlast fast den gesamten Heizbedarf des Quartiers“. Das ist, wenn das Viertel in etwa zwei Jahren fertig ist, immerhin Wärme für 770 Wohnungen in 22 vier- bis achtgeschossigen Blöcken.
Krämmel ist Geschäftsführer des gleichnamigen Wolfratshauser Bau- und Immobilienunternehmens, welches das neue Quartier mit dem anspruchsvollen Namen „Opus G“ errichtet. Zehn Jahre sind vergangen, seit – noch mit Vater Reinhold Krämmel als Geschäftsführer – die ersten Ideen für dieses Stadtviertel im Norden Geretsrieds entwickelt wurden.
Nach zahlreichen Stadtrats- und Ausschuss-Sitzungen, nach rechtlichen Auseinandersetzungen mit einem benachbarten Gewerbebetrieb, nach Architekturplanungen des Münchner Büros Klaus Kehrbaum, Umplanungen und Neuentwicklungen kann Korbinian Krämmel inzwischen mit einigem Stolz Interessenten durch den ersten von drei Bauabschnitten zwischen Banater- und Elbestraße führen. Mit dabei: der hauseigene Architekt Jesko Brandi und der für den Vertrieb der Eigentumswohnungen im Opus G verantwortliche Andreas Kruck.
Die Eigentumswohnungen machen nur ein Drittel des Quartiers aus. Jeweils ein weiteres Drittel sind frei finanzierte und öffentlich geförderte Mietwohnungen. Eben dies ist – neben der Größe des Projekts – die Besonderheit von Opus G. Wegen des sozialen Aspekts und der gezielten Nutzungsmischung wird das Krämmel-Vorhaben sowohl im Geretsrieder Stadtrat als auch bei der Regierung von Oberbayern als „Leuchtturmprojekt“ im weiten Umkreis angesehen.
Für den Geschäftsführer ist es „mehr als ein Wohnquartier“, und mit diesem Slogan wird es auch beworben. Krämmel spricht von einem „nachhaltigen Quartier“, stark begrünt (die Rede ist von 450 bis 500 Bäumen, die gepflanzt werden sollen), mit „Urban Gardening“ und vielen kleinen unterschiedlichen Spielplätzen; autofrei im gesamten Inneren dank einer riesigen Tiefgarage mit 1200 Plätzen unter dem Gelände; mit diversen Zusatznutzen wie einem Gemeinschaftsraum samt hauseigenem Quartiersmanagement; einem Haus für Kinder, einer Inklusions-WG, Serviced Apartments, einem Physiotherapie-Anbieter, einem Kiosk und ausleihbaren E-Bikes.
Architekt Brandi erklärt, wie es trotz Tiefgarage gelingen kann, große Bäume zu pflanzen. Die Tiefgarage ist nur halb versenkt, wofür das Gelände des Quartiers um eine halbe Etage angehoben wurde – was leicht zu erkennen ist, da man es über Außentreppen betritt. Die Decke der Tiefgarage wiederum hat an etlichen Stellen Aussparungen, sodass große Schächte geschaffen werden konnten, die komplett mit Erde befüllt sind. Die Bäume, die oben im Quartier gedeihen, wurzeln also ganz tief nach unten.
Mit einigem Selbstbewusstsein nennen die Planer das gesamte Viertel eine „Stadt im Wald“. Sie spielen damit auf die Geretsrieder Entstehungsgeschichte an. Denn wo sich heute die mit 26 000 Einwohnern größte Stadt des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen befindet, war ursprünglich nur ein riesiger Föhrenwald entlang der Isar. Die Nazis meinten damit ein gut getarntes Gelände für zwei enorm produktive Rüstungsfabriken gefunden zu haben, die sie dort für den Zweiten Weltkrieg errichteten.
Nach der Befreiung wurden auf dem Gelände Heimatvertriebene angesiedelt, und vielfach wurden ehemalige Bunker zu Wohnungen oder Betrieben umgebaut. Vom Wald sind immerhin 900 Hektar auf Geretsrieder Flur geblieben, und die Stadt kann sich rühmen, 150 Hektar davon selbst zu besitzen.
Das Thema Ökologie habe im Laufe der zehn Jahre Quartiersplanung stark an Gewicht gewonnen, hebt Krämmel hervor. „Der Qualitätsaspekt ist mehr in den Fokus gerückt.“ Der „Geist“ des Beginns im Jahr 2015 sei es vor allem gewesen, möglichst schnell möglichst viele Wohnungen zu schaffen. Mit Blick auf die Außenanlagen, so Brandi, habe aber vor fünf, sechs Jahren ein Umdenken begonnen. Nun ziele das Konzept des Berliner Landschaftsarchitekturbüros Topotec 1 darauf ab, „dass von Anfang an eine grüne Pracht erkennbar ist“. Dazu tragen auch die im ersten Bauabschnitt bereits sichtbaren Fassadenbegrünungen mit Rankpflanzen bei.
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Wer im Erdgeschoss eine Wohnung erwirbt, hat außerdem auch einen eigenen kleinen Garten. Eine Vierzimmerwohnung mit 200 Quadratmetern Grünfläche koste, so Andreas Kruck, „ab 650.000 Euro“. Wer sich das nicht leisten kann, aber über einen Wohnberechtigungsschein der Einkommensstufe I oder II verfügt, kann sich unter www.bayernheim.de/geretsried/ für eine Sozialwohnung der Bayern-Heim bewerben. Und um sich an Ort und Stelle ein Bild zu machen, kann man jeden Donnerstag zwischen 16 und 18 Uhr ins Quartier hinein.
